Kogu kinnisvaraturg ei mahu tabelisse

Iganädalases kinnisvara hinnatabelis avaldab Äripäev eramute keskmisi hindu pealinna eri rajoonides, Tartus, Pärnus ja ka väikelinnades.

Laias laastus on majad jagatud kolme klassi: uued, siseviimistluseta või remonti vajavad ning kolmandaks täielikult amortiseerunud.

Loomulikult on see jaotus meelevaldne, asjatundja võib hõlpsasti üles lugeda kasvõi kümme erinevat alaliiki ning põhjendada nende erinevaid ruutmeetrihindasid vastuvaidlematu loogikaga. Seepärast ongi antavad hinnatasemed veninud suhteliselt laiaks vahemikuks, kuhu enam-vähem sarnased hooned ära mahuvad.

Paraku on Eesti kujuneval kinnisvaraturul kaupa tõesti servast servani, teoreetiliselt võib iga maja või suvila leida ostja.

Läänes on keskmine ja kindel kvaliteeditase juba ammu välja kujunenud ning sellest hälbimised loetakse erandiks vastava hinnakorrektsiooniga. Meil aga on iga maja müük nii-öelda erijuhus.

Täiesti uusi, nii ehitus- kui sisustuskvaliteedi ja suuruse poolest tänapäeva nõuetele vastavaid eramuid on Tallinna turul jooksvalt müügiks heal juhul paarkümmend ning keskmise maja portreed on seega tõesti raske visandada.

Pigem tuleb leida mingisu-gune ühisnimetaja, mille alusel võrrelda. Levinuks on üldpinna ruutmeeter.

Kinnisvara hindajad, investeerijad, ehitajad jne kasutavad palju erinevaid mõisteid. On olemas üldpind, kasulik pind, elamispind, normeeritud pind, avatud pind, suletud pind, tööpind jne.

Eksperdid kasutavad ja tõlgendavad eri termineid erinevalt ning segadus tuleneb juba siit.

Välja võiks pakkuda lihtsa jada: üldpind -- kasulik pind -- elamispind. Esimene hõlmaks lisaks korrusele ka maja keldrit, garaazhi, sauna vms lisapindasid, kasulik pind moodustaks elukorruste pindadest ja elamispind tubade ruutmeetritest. Kuigi -- ka siin võib vaielda.

Arenev ehituskunst ja arhitektide fantaasia on tihti nende erinevate pindade omavahelise kindla joone häguseks muutnud.

Praegu ei pea enam keegi lähtuma ehitamise tüüpnormidest ja ruutmeetripiirangutest.

Mitmetasandilised elutoad, mis sujuvalt ühenduvad köögiga või kust klaasseina eest lükkamisel saab rõdule astuda, on kinnisvara hindajale parajad pähklid.

Seepärast kasutavadki maaklerid ja eksperdid kõige rohkem nimelt mõistet üldpind.

See on enamasti igast projektist või ehitusdokumentatsioonist üheselt välja loetav number ning sellele toetuda on lihtne.

Palju segadust on põhjustanud aga Äripäeva «spikkerhinnad» tavakodanike seas, kes mõtlevad oma maja müüa ning selle eest kopsaka summa saada.

Loomulikult sihitakse ikka hinnavahemiku kallima otsa poole ning raiutakse kui rauda, et aluseks tuleb võtta üldpind.

Muidugi võib uut ridamajakorterit müües arvestuse aluseks olla 9000 krooni üldpinna ruutmeeter, kuid kindlasti ei ole see nii mastaapsemate elumajade puhul.

Tihtipeale on neis «minu kodu on minu kindlus» põhimõttel ehitatud hoonetes keldri, panipaikade, koridoride, garaazhi jms osatähtsus kuni 50%.

On selge, et elutoa ja keldri ehitusmaksumuse vahe on vähemalt kahekordne, vahel rohkemgi.

Tabelis antud üldpinna keskmises ruutmeetrihinnas sisalduvad kaalutult kõik pinnad ning kogumaksumuse arvestamisel ei saa sellest üle ega ümber.

Viimane aasta on näidanud, et nn Lollidemaa tüüpi suuri maju enam keegi ei osta. Lahtiseletatult peaks see suure maja müüjale tähendama «hulgi on odavam». Paraku on aga suhtumine otse vastandlik.

Oma kodu müüjatele võib soovitada enne turule tulekut konsulteerida maakleriga või püüda ise tehtud tehingute kohta turuinfot koguda.

Äripäeva hinnatabelites sisalduv on tänases kinnisvaraturu arengu staadiumis siiski rohkem hinnangutele toetuv. ÄP