10 jaanuar 1999

Eesti kinnisvaraturul selekteeruvad praegu tugevamad tegijad

Kinnisvara hetke turutrendid on ettearvamatud ja kindlatele seaduspärasustele allumatud. Piisavalt usaldusväärset informatsiooni ei saa ka vastandlikest arutlustest trükisõnas. Suures osas on need ebakompetentsed, jäädes ettekuulutuse tasemele.

Inimesi huvitab, millised tegurid mõjutavad kinnisvaraturgu kõige enam. Potentsiaalset investorit huvitab samavõrdselt hetkeseisuga kinnisvaraobjekti turuväärtus ja likviidsus perspektiivis.

Kogemuste põhjal võib öelda, et mõneski Tallinna piirkonnas aasta-paari eest tehtud investeering on hetkel muutunud küsitava väärtusega kaubaartikliks, mida on raske realiseerida. Investeerijale on aga kahjumiga müük eriti raske otsus, kuigi ei saa eitada tõsiasja, et iga ekspluateeritud objekt kaotab kasutamisel teatud osa oma esialgsest väärtusest.

On selge tendents, et ostusoovidega isikud ootavad «paremaid aegu», mil hinnad langevad ja/või krediidivõimalused paranevad. See puudutab tervet kinnisvaraturgu.

Ekslik oleks arvata, et korterite võimalik hinnalangus toimub võrdsetel alustel nii «mägedes» kui ka mujal Tallinna elurajoonides. Analüüsides hinnalanguse põhjusi, selgub, et odavnenud on kehvapoolsed või lausa halvas seisus korterid igas Tallinna piirkonnas. Korrastatud elamute heal tasemel korterid on oma hinna säilitanud.

Kinnisvaratehingute arv on vähenenud oluliselt, müüjate kontingent pole sageli nõus hinda langetama (kui kord juba maksis, miks siis enam mitte) ja ostjate kontingent ootab uut soodsat hetke.

Selle situatsiooni tõttu on paljud kinnisvaraarendajad sattunud raskesse olukorda. Koostatud äriplaanid on olukorra muutuse tõttu luhtunud ning paljud ehitused jäänud pooleli.

Piirkond, kus kinnisvara hinnad on kriisidest hoolimata püsinud stabiilsed, on Tallinna vanalinn. Kohati on hinna kasvutempo küll pidurdunud, kuid see pole määrav. Panuse hinnapoliitika kujunemisele vanalinnas on andnud välismaalased, kes ei sõltu Eesti pankade laenupakkumisest. Seetõttu pole kohalikul ostjal loota vanalinna korterite hinnalangust.

Komplitseeritud majandustingimustes võidavad need kinnisvaraarendajad, kes abistavad ostjat krediidi saamisel. See kindlustab arendajatele teiste ees suure edumaa.

Uute ja renoveeritud eluruumide hinna kujunemise määravaks komponendiks on ehituslik omahind, millest kinnisvaraarendajal allapoole pole võimalik minna.

Ostjad on sunnitud leppima paratamatusega ning on praegusel ajal väga nõudlikud, arvestades ostetavat eluruumi ühes tervikus elamuga. Elamu tehniline seisund, omandatav korter ja küsitav hind peavad olema vastavuses. Samas tasub esialgne suhteliselt suur investeering end ostjale tulevikus ära, sest lõputud tehnilise seisundi parandamised halvasti hooldatud elamus jäävad ära.

Kokkuvõtvalt võib tõdeda, et olukord kinnisvaraturul pole roosiline, kuid samas ka mitte lootusetu. Selekteeruvad tugevamad tegijad. Katastroofiks kujuneks krooni devalveerimine, mil eluasemelaenude tagastamine muutuks uue kursi tingimustes probleemseks ja tooks kaasa sundvõõrandamiste laine. Sel juhul kujuneks kinnisvaraturg põhiliselt vaid väljastpoolt tulnute mängumaaks.

Autor: Urmas Laur

Hetkel kuum