Eelmine aasta oli kinnisvaraturul pöördeline ja tekitas segadust

Kui seni kõnelesid kinnisvaraeksperdid üksmeelselt püsivast hinnatõusust ning raporteerisid üha uutest tehingutest rekordhindadega, siis lõppenud aasta tekitas parajalt segadust.

Sellega, et tänane kinnisvaraturu keskkond erineb oluliselt eelnevatest tõusuaastatest, nõustuvad tõenäoliselt kõik. Erimeelsused püsivad olukorra sõnastamises -- kas asume langeval turul või on tegemist vaid ajutise «normaalse» hinnakõikumisega.

Kujunenud olukorda hinnatakse alates peatse kollapsi ennustusest kuni väiteni, et kõigest hoolimata liigub kinnisvaraturg ikka üles -- tuleb vaid veidi oodata (meenutab reageeringuid aktsiaturu langusele 1997. a lõpus).

Arvamuste polariseerumine kinnisvaraturu kommenteerimisel on mõistetav. On ju Eesti kinnisvaraturg tegutsenud vaid 5--6 aastat. Kuna alustati nullist, siis oldi harjutud vaid püsiva tõusutrendiga. Ükskõik mida ka tehti, suuremaid altminekuid juhtus harva. Praeguseks aga juba on, kust kukkuda.

Tekkinud olukorda tuleb võtta normaalsena. Saab ju vaid normaalsena käsitleda majanduse tsüklilist arengut ning pikemas perspektiivis toimuvaid kinnisvara hindade tõuse-langusi.

Kui kinnisvara hindade langus Eestis jätkub või süveneb, siis asjaosalistel tuleb sellega lihtsalt kohaneda. Eeskätt tuleb meil loobuda illusioonist, et pelgalt hinnatõusust või -langusest rääkimisega oleks võimalik hindu muuta. Ei ole mingit mõtet vastuvoolu ujuda.

Uus olukord loob kindlasti palju võimalusi uutele tegijatele. Kuna Eesti kinnisvarafirmadel puudub turulanguse üleelamise kogemus, siis on tõenäoline, et mitmed tegijad, kes on võetud riske alahinnanud, lahkuvad kinnisvaraärist. Kinnisvaraturu jaoks tähendab see turu ümberjagamist. Kahjuks tähendab see ka, et ikka veel ei ole võimalik õppida mujalt kui iseenda vigadest.

Kui rääkida laiemalt nendest teguritest, mis lubaksid loota endise olukorra taastumist, siis nimetaksin nelja peamist tegurit -- laenuintresside alanemine ja laenumahtude kasv, uute arvestatavate kinnisvarainvestorite tulek Eestisse ning suur inflatsioon. Praeguse turusituatsiooni taustal tundub ebatõenäoline, et enamik nimetatud teguritest võiks tuleval aastal kinnisvaraturgu oluliselt aktiviseerida.

Kuigi Hansapank alustas seda aastat optimistliku uudisega, langetades oluliselt eluasemelaenude intresse, ei pruugi see kinnisvarasektori laenumahte massiliselt suurendada. Nimelt jäävad kaks teist olulist laenumahtu mõjutavat komponenti -- omafinantseerimise osakaal ning laenu võtja jooksvad sissetulekud -- endisele tasemele. Pankadepoolne ulatuslikum laenutagatiste realiseerimine võib aga hoopis kinnisvara hinnalangusele kaasa aidata.

Väheusutav on suurte kinnisvarainvestorite aktiivsem sisenemine Eesti kinnisvaraturule. Miks peaks Eesti nende silmis uuel aastal olema atraktiivsem kui möödunud aastal? Siinjuures on meie väiksus pigem miinus kui pluss. On lihtne ehitada Eestisse suhteliselt heade perspektiivsete tasuvus- näitajatega kaubandus- või büroohoone, raskem on seda hiljem müüa.

Eeldatavasti jäävad kinnisvaraturgu lõppenud aasta jooksul mõjutanud tegurid toimima veel ka terve 1999. aasta. Ei ole välistatud, et tuleb läbi elada üks või mitu turu «põhja». See arvamus on kooskõlas ka Äripäeva analüütikute seisukohaga, kelle prognoosid alanud majandusaastale on keskmisest konservatiivsemad.

Kui olukord mingist punktist jälle paranema hakkab, siis toimub see nüüd juba tunduvalt aeglasemalt ja rahulikumalt kui seniste tõusutrendide puhul. Kinnisvaraturu sisemist konkurentsi silmas pidades tõotab 1999. aasta tulla vähemalt sama kaalukas, kui seda oli lõppenud aasta.

Autor: Janno Rokk