Tallinna planeeringute boss korraldas raputuse ja annab arendajatele suure lubaduse

Mõne aasta eest jooksis Tallinnas detailplaneeringute menetlemine nii umbe, et isegi Tallinna linnaplaneerimise ameti juhataja asetäitja Oliver Alveri tõdes, et menetlemise tempo oli katastroofiline – keskmine menetluse aeg hakkas jõudma 10 aastani. Linna esindajad on viimasel ajal kiitnud, et nüüd on planeeringutel uus käik sees.

Kahe aasta eest sai linnaplaneerimise ameti uueks juhiks Martin Karro, kes lubab nüüd arendajatele midagi, mis veel hiljuti lootusetu unistus tundus.

Lubadus on, et uued planeeringud, kus ei teki arendajaga suuri vaidlusi (näiteks selle üle, mitu korrust võib ehitada), saavad lahendatud kolme aastaga. Varem võtsid sarnased planeeringud Karro sõnul umbes viis aastat.

Karro sõnul on nüüd lahendus olemas, kuidas tuua algatamine senise 700-900 päeva juurest 30 päevani. “Ma arvan, et kohe 30 päeva sisse ei saa, aga ikkagi mõõdame kuudes, mitte aastates. See on võib-olla kõige suurem asi ja meil on väga hea meel, et linnavalitsus enne uusi valimisi selle otsuse ära tegi,” kiitis Karro.

Kuidas kiirem algatamine võiks õnnestuma hakata?

Esiteks visati protsessist välja poliitikud – enam ei käi algatamisettepanekud linnavalitsuse laualt läbi. Otsustusõigus anti linnaplaneerimise ametile.

Teiseks tehti algatamine oluliselt lihtsamaks. Varem oli kujunenud tava, et juba planeeringu algatamiseks tuli arendajal plaan detailselt letti lüüa ja sellele erinevate asutuste kooskõlastused saada. Igal ametil on seejuures vastamiseks 30 päeva aega, mis reeglina kasutatakse ära viimase minutini.

Kui mõni amet ei peaks arendaja esitatuga rahule jääma, hakkab uus tähtaeg parandusteks jooksma, kuid samal ajal võib mõni varem antud kooskõlastus juba aeguda.

Karro tõdes, et see oli nagu tsirkusemäng, kus ettevõtja lendas iga eksimusega kolinal trepist alla. Ja kõike tuli teha vaid selleks, et linn oleks nõus detailplaneeringu protsessi üldse algatama… Hiljem planeeringu menetlemisel tuli sama kadalipp uuesti läbi teha.

Nüüd peavad ametnikud arendajale ette andma konkreetsed tingimused, mille täitmisel lükatakse detailplaneering käima. Alles pärast seda hakatakse täpsemalt detaile paika panema, milline see hoone on, mida ettevõtja rajada soovib, selgitas Karro.

Linnaplaneerimise ameti detailplaneeringute teenistuse juhi Kristi Grišakovi sõnul pandi täpsemalt paika, millisel hetkel on võimalik igal osapoolel oma sõna sekka öelda. Enam ei saa nii, et kõik ligi 100 asjaosalist võivad korduvalt arendaja esitatud dokumente üle vaadata ja oma täiendusi lisada, rääkis Grišakov.

Karro sõnul on osapooli keeruline ümber harjutada. Nii poliitikutele kui ka ametite juhtidele tuleb meelde tuletada, et enne planeeringu algatamist ei pea enam ettevõtjalt kõiki detaile välja pommima – selleks jääb veel aega kaks aastat pärast algatamist.

Statistika annab ettevaatlikult põhjust arvata, et pingutused on vilja kandnud – kui veel 2022. aastal suudeti algatada 12 planeeringut, siis mullu juba 22.

Esimese detailplaneeringu ilma poliitikute loata peaks linnaplaneerimise amet algatama järgmisel nädalal. “Me oleme ise päris päris elevil. See on koht, kus me päriselt saame bürokraatiat võtta vähemaks,” ütles Karro.

Ettevõtjad räägivad jätkuvalt kui ühest suust, et linn nõuab detailplaneeringust tohutut detailsust kuni iga puu asukoha ja rõdude stiilini välja, kuigi sellised küsimused peaks nende hinnangul pärast planeeringu valmimist projektis lahendama. “See peaks ikka väga üldine olema, põhikriteeriumid hoonetele: kõrgus ja krundil paiknemine,” pakkus kinnisvaraarendaja Liveni juht Andero Laur.

Annusver sekundeeris, et tänased planeeringud on aetud mõttetult keeruliseks ja selle tõttu on linn ise tekitanud endale nii palju probleeme. Tema hinnangul peaks riik omavalitsustele konkreetsemate reeglitega päitsed pähe panema.

Annusver pole ainus, kes riigi sekkumisele loodab. Planeeringute kiirendamise võttis üheks põhiteemaks ka valitsuse juurde loodud ettevõtjatest koosnev efektiivsuse ja majanduskasvu nõukoda. Neile on laekunud mitmeid, ka radikaalsemaid ettepanekuid, näiteks kaotada planeeringu koostamise kohustus üldse mõningatel juhtudel ära.

Seda mõtet toetab ka Astlanda Ehituse juht ja ehitusettevõtjate liidu juhatuse esimees Kaupo Kolsar. Ta selgitas, et kui linnas on juba üldplaneeringuga paika pandud, mida ja kui suures mahus piirkonda ehitada võib, võiks kasutada detailplaneeringu asemel leebemate reeglitega projekteerimistingimusi. Kolsari sõnul on näiteks Põhja-Tallinna üldplaneeringus rohkem detaile kui Berliinis nõutud detailplaneeringus.

Karro pareeris, et nii detailsed Tallinna üldplaneeringud siiski pole, et nende pealt saaks kohe majade projekte joonistama hakata. Lisaks on suurel osal Tallinnast üldplaneeringud ajale jalgu jäänud – nende uuendamine võetakse järgmiseks ette, kuid selleks kulub vähemalt 3,5 aastat.

Ilmselt ei lepiks ka naabrid kuidagi sellega, kui neile öeldakse vaid kõrvalkinnistule ehitatava hoone kõrgus ja laius, tõmbas Karro arendajate ootusi maha. Ilmselt jääb see arendaja ja linna lõputuks vaidluseks, kui detailne ikkagi detailplaneering olema peab.

Küll aga kasutatakse Tallinnas usinasti projekteerimistingimuste pealt ehitamist – detailplaneeringuid kehtestati mullu 13, kuid projekteerimistingimusi väljastati 127. Karro selgitas, et niiviisi on protsess kiirem ja lihtsam, kuid seda varianti saab kasutada vaid juba väljakujunenud hoonestuse ja piisavalt ajakohase üldplaneeringuga aladel.

Samas pole seegi alati lihtne ja kiire tee. Hiljuti avaldas Kaubamaja juht Erkki Laugus nördimust, et nende uue kaubamaja rajamine Tallinna südalinna on takerdunud projekteerimistingimuste etappi juba seitsmeks aastaks.

Kui varem lootis ettevõte, et pärast põhjalikku ettevalmistust – koostööd linnaga, arhitektuurivõistlust ja kogukondade kaasamist – kulub järgmisele faasile maksimaalselt paar aastat, siis tegelikkus on palju trööstitum. “Ametnikud arutavad ja avaldavad arvamust, samad küsimused, samad vastused. Vahepeal on mitu korda linnapea ja ametnikud vahetunud, aga asi ise ei liigu,“ kritiseeris Laugus.

Ettevõtjate sõnul pole midagi paremaks läinud ka ametnike vastuoluliste nõudmiste poolest. Näiteks transpordiamet nõuab rohkem parkimiskohti ja keskkonnaamet nõuab rohkem haljastust. Ruumi jagub kinnistul vaid ühe osapoole soovi täitmiseks. Samuti on arendajatele paras peavalu see, kui kord juba kokku lepitud nõudmised jälle muutuvad või lisandub mõni uus soov. Käib pidev põrgatamine ja ettevõtjatele jääb kohati mulje, et ametnikud ise ka ei tea, mida nad tahavad.

Ka siin lubab linn, et neil on lahendus olemas. Linnaplaneerimise amet määrab nüüd igale detailplaneeringu menetlusele arhitekti, kes projektijuhina arendajaga suhtleb ja tema eest ametitega kooskõlastusi koordineerib. Karro märkis, et linna määratud arhitekt peakski olema arendaja jaoks peamine kõneisik, kuid arendajad kipuvad ikka otse juba tuttavate ametite juhtidega suhtlema.

Ehk pole aga uus süsteem hästi käima läinud, kuna linnaplaneerimise ametnikel on liiga palju tööd, nagu kahtlustavad ettevõtjad. Karro tõdes isegi, et ümberkorraldused on töötajatele koormust juurde pannud. “Täna on ikkagi 30, 40 kuni 50 planeeringut ühe inimese peal. See on liiga palju, ta ei jõuagi teha,” tõdes ta.

Karro plaanib probleemi lahendada töö ümberkorraldamisega, kuna raha uute töötajate jaoks praegu kuskilt ei paista. Ühe lahendusena on hakatud rohtu kasvanud planeeringuid tapma. Kahe aasta eest oli Tallinnas erinevas faasis menetluses üle 760 planeeringu, kuid täpset numbrit ja planeeringute seisu ei teadnud keegi, sest register oli nii segane. “Ei ilusta, ütlen et see oli suur läbu, sest need olid kuskil universumis,” ilmestas Karro.

Nüüd on register korda tehtud ja lootusetud planeeringud ootejärjekorrast välja visatud. Menetlustes planeeringute nimekiri on lühenenud 367ni.

Esmajärjekorras läksid prügikasti kõik planeeringud, mille arengu vastu omanik ei olnud viimase kahe aasta jooksul mingit huvi üles näidanud. Aga mitte ainult, Karro sõnul võeti liistule ka pikaaegsed vaidlejad, kellele anti tähtaeg, millal nad peavad linnaga kokkuleppele jõudma, selle asemel, et linna aastaid kirjadega pommitada. Mõni kinnistuomanik ei taha küll kustumise otsusega leppida ja ilmselt tuleb linnal nendega kohtus edasi vaielda, viitas Karro.

Ja veel: edaspidi plaanib linnaplaneerimise amet teenindada eelisjärjekorras neid planeeringuid, mille taga on arendaja, kellel on kindel plaan hoone valmis ehitada. Järjekorra lõppu jäävad kinnistute omanikud, kes üritavad linnalt paremaid tingimusi välja pommida selleks, et detailplaneeringuga tükk hiljem edasi müüa.

Suurte muudatuste ajal on paari aastaga vahetunud kolmandik linnaplaneerimise ameti töötajatest. Karro sõnul ei olnud osa töötajatest valmis muutustega kaasa tulema ja lahkus ise, kuid oli ka neid, kes tuli lahti lasta. Näiteks tõsteti arhitektide tasemenõudeid, et ametnik oleks ettevõtja esindajaga samal tasemel, ja seetõttu ei sobinud kõik senised töötajad enam oma kohale.

Lisaks anti ehituslubade ja kasutuslubade üle otsustamise kohustus otse ehitusosakonna spetsialistidele. Varem pidi lubasid kinnitama ameti juht või detailplaneeringute teenistuse direktor, kuid viimane ametikoht kaotati üldse ära.

“Osa spetsialiste olid harjunud dokumente tõstma, kahjuks meil enam sellist tööd ei ole,” ilmestas Karro.

Raskeid otsuseid ja veenmist oli palju, võttis Karro kaadrimuudatused kokku. “Ametil olid väga keerulised ajad. Kui inimesed on kaua koos töötanud ja head kolleegid – see ei ole üldse kerge, aga muud moodi ei ole võimalik seda maja juhtida.”

Mitmed ettevõtjad hindavad, et uued näod linnaplaneerimise ametis on protsessi veel konarlikumaks teinud, aga mõnelt poolt kõlab ka mõistmist. “Kahtlemata seal on tagasilöögid, aga ma ei tooks neid välja asjana, millele tähelepanu pöörata. See on täiesti normaalne igas ametis, et kui mingeid ümberkorraldusi teed, siis korra tekib võib-olla mingi viivitus selle tõttu, aga see ju käib asja juurde,” arutles Liveni juht Andero Laur.

Laur on üks arendajatest, kes on tajunud, et linnas on planeeringute asjus rohkem otsustavust. “Kui otsused on puudu, siis nad ei liigu, seisavad. Kui otsused tehakse, siis ta ikkagi mingil kujul liigub edasi,” rääkis Laur. “Me oleme küll tajunud, et on paremaks läinud.”

Kui edukalt ja kiiresti linnaplaneerimise ameti reformid tööle hakkavad ja kas seda on võimalik saavutada sama hulga töötajatega, näeb ilmselt aasta-paari jooksul.