Kas tehingu osapoolte kokkulepe on eelleping või võlaõiguslik leping?

Kinnisvaraäris puututakse iga päev kokku olukorraga, kus pooled on valmis sõlmima kinnisasja ostu-müügi osas eelkokkuleppe. Kuuldes aga, et selline tehing peaks olema notariaalselt tõestatud, ollakse notari tasu kokkuhoiu eesmärgil valmis sõlmima ka lihtkirjalikku eellepingut.

Reaalselt ei juhtu midagi halba, kui mõlemad pooled täidavad kokkuleppe tingimusi nõuetekohaselt, st ostja tasub õigel ajal ja ettenähtud summas ettemaksu ning kokkulepitud ajal minnakse notari juurde, kus sõlmitakse põhileping.

Kuigi seaduses ei ole sõnaselgelt öeldud, et eelleping peab olema notariaalselt tõestatud, võib seaduse analoogiat kohaldades väita, et kinnisasja ostu-müügi eelleping tuleb sõlmida põhilepinguga samas vormis. Niisiis võib probleeme tekkida, kui üks või teine pool eellepingut ei täida. Kui lähtuda rangelt seaduse analoogiast ning järelikult sellest, et leping on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine algusest peale, on alusetu nõuda tühise tehingu täitmata jätmise eest leppetrahvi. Samuti tuleb juba saadud summad teisele poolele tagastada kui alusetult saadu.

Samas aga, kuivõrd tehingus on oluline poolte tahe, on kohtutel põhimõtteliselt võimalik jätta seaduse analoogia kohaldamata ning hinnata poolte tahet. Et probleeme vältida, tuleks vähemasti kinnisasja puhul sõlmida notariaalne võlaõigusleping. Notariaalseid võlaõiguslepinguid sõlmitakse alternatiivina eellepingutele. Võlaõiguslepinguga lepivad pooled kokku omandi ülekandmise nõuet tagava eelmärke kandmises kinnistusraamatusse. Kõnealune eelmärge tagab, et kokkulepitud tingimuste saabumisel on pooltel kohustus sõlmida asjaõigusleping, millega lepitakse kokku omandi ülekandmises. Kui müüja keeldub asjaõiguslepingut sõlmimast, on ostjal õigus esitada omaniku vastu kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi. Võlaõiguslepingus tuuakse ära ka alused, millal pooltel on õigus taganeda lepingust ja nõuda eelmärke kustutamist.

Notariaalsete eellepingute sõlmimist välditakse notari tasu tõttu, mida tuleb maksta nii eel- kui põhilepingu sõlmimisel tehinguväärtuselt. Võlaõiguslepingu ja hilisema asjaõiguslepingu puhul on tasu arvestamine erinev. Nimelt, võlaõiguslepingu sõlmimisel oleneb notari tasu tehinguväärtusest ning lisaks tuleb maksta riigilõiv eelmärke kinnistamiseks, mis on 25% tehinguväärtusest. Asjaõiguslepingu sõlmimisel on notari tasu vaid 60 krooni. Samuti tuleb maksta riigilõiv omandi ülemineku kande tegemise osas. Võlaõiguslepingu projekt koostatakse notaribüroos nagu iga teisegi tehingu puhul.