• OMX Baltic0,06%298,97
  • OMX Riga−0,21%889,03
  • OMX Tallinn0,18%2 058,65
  • OMX Vilnius−0,02%1 203,64
  • S&P 500−0,33%6 259,75
  • DOW 30−0,63%44 371,51
  • Nasdaq −0,22%20 585,53
  • FTSE 100−0,38%8 941,12
  • Nikkei 225−0,26%39 467,7
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,86
  • GBP/EUR0,00%1,15
  • EUR/RUB0,00%91,25
  • OMX Baltic0,06%298,97
  • OMX Riga−0,21%889,03
  • OMX Tallinn0,18%2 058,65
  • OMX Vilnius−0,02%1 203,64
  • S&P 500−0,33%6 259,75
  • DOW 30−0,63%44 371,51
  • Nasdaq −0,22%20 585,53
  • FTSE 100−0,38%8 941,12
  • Nikkei 225−0,26%39 467,7
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,86
  • GBP/EUR0,00%1,15
  • EUR/RUB0,00%91,25
  • 23.04.01, 00:00
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Kas tehingu osapoolte kokkulepe on eelleping või võlaõiguslik leping?

Kinnisvaraäris puututakse iga päev kokku olukorraga, kus pooled on valmis sõlmima kinnisasja ostu-müügi osas eelkokkuleppe. Kuuldes aga, et selline tehing peaks olema notariaalselt tõestatud, ollakse notari tasu kokkuhoiu eesmärgil valmis sõlmima ka lihtkirjalikku eellepingut.
Reaalselt ei juhtu midagi halba, kui mõlemad pooled täidavad kokkuleppe tingimusi nõuetekohaselt, st ostja tasub õigel ajal ja ettenähtud summas ettemaksu ning kokkulepitud ajal minnakse notari juurde, kus sõlmitakse põhileping.
Kuigi seaduses ei ole sõnaselgelt öeldud, et eelleping peab olema notariaalselt tõestatud, võib seaduse analoogiat kohaldades väita, et kinnisasja ostu-müügi eelleping tuleb sõlmida põhilepinguga samas vormis. Niisiis võib probleeme tekkida, kui üks või teine pool eellepingut ei täida. Kui lähtuda rangelt seaduse analoogiast ning järelikult sellest, et leping on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine algusest peale, on alusetu nõuda tühise tehingu täitmata jätmise eest leppetrahvi. Samuti tuleb juba saadud summad teisele poolele tagastada kui alusetult saadu.

Artikkel jätkub pärast reklaami

Samas aga, kuivõrd tehingus on oluline poolte tahe, on kohtutel põhimõtteliselt võimalik jätta seaduse analoogia kohaldamata ning hinnata poolte tahet. Et probleeme vältida, tuleks vähemasti kinnisasja puhul sõlmida notariaalne võlaõigusleping. Notariaalseid võlaõiguslepinguid sõlmitakse alternatiivina eellepingutele. Võlaõiguslepinguga lepivad pooled kokku omandi ülekandmise nõuet tagava eelmärke kandmises kinnistusraamatusse. Kõnealune eelmärge tagab, et kokkulepitud tingimuste saabumisel on pooltel kohustus sõlmida asjaõigusleping, millega lepitakse kokku omandi ülekandmises. Kui müüja keeldub asjaõiguslepingut sõlmimast, on ostjal õigus esitada omaniku vastu kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi. Võlaõiguslepingus tuuakse ära ka alused, millal pooltel on õigus taganeda lepingust ja nõuda eelmärke kustutamist.
Notariaalsete eellepingute sõlmimist välditakse notari tasu tõttu, mida tuleb maksta nii eel- kui põhilepingu sõlmimisel tehinguväärtuselt. Võlaõiguslepingu ja hilisema asjaõiguslepingu puhul on tasu arvestamine erinev. Nimelt, võlaõiguslepingu sõlmimisel oleneb notari tasu tehinguväärtusest ning lisaks tuleb maksta riigilõiv eelmärke kinnistamiseks, mis on 25% tehinguväärtusest. Asjaõiguslepingu sõlmimisel on notari tasu vaid 60 krooni. Samuti tuleb maksta riigilõiv omandi ülemineku kande tegemise osas. Võlaõiguslepingu projekt koostatakse notaribüroos nagu iga teisegi tehingu puhul.

Seotud lood

Äriplaan 2026

Äriplaan 2026

Uurime välja Eesti majanduse arengusuunad 2026. aastal, et ettevõtjatel ja tippjuhtidel oleks, millele tuginedes järgmist aastat planeerida.

Kas eksport ja kaitsetööstuse areng võiksid Eesti majandusele uue käigu sisse aidata? Kuidas näevad Põhjamaade ettevõtjad ja tippjuhid Eesti võimalusi rahvusvahelisel areenil ning kas nad plaanivad siia investeerida? Kuhu investeerivad ning millele tõmbavad pidurit Eesti ettevõtjad? Missugune on riigi äriplaan 2026. aastaks? Kõigile nendele küsimustele saad vastuse 17. septembril Eesti mõjukaimal majanduskonverentsil Äriplaan!

Enda kogemust tulevad Eestisse jagama ülemaailmse ulatusega Rootsi masina- ja metallitööstusettevõte Hanza AB asutaja ja tegevjuht Erik Stenfors ning Telia Company president ja tegevjuht Patrik Hofbauer.

  • Toimumisaeg:
    17.09.2025
  • Alguseni:
    2 k 3 p 3 t
  • Toimumiskoht:
    Tallinn

Hetkel kuum

Podcastid

Tagasi Äripäeva esilehele