Hoonestaja on kinnistu täieõiguslik peremees

Hoonestusõigus kui piiratud asjaõigus annab tähtajalise õiguse omada võõral kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist, kusjuures hoonestusõigust käsitletakse kinnisasjana ja sellele kohaldatakse kinnisasja sätteid.

Hoonestusõiguse (HÕ) kui kinnisasja tekkimiseks on vajalik see kinnistusraamatusse kanda ja lõpetamiseks kinnistusraamatust kustutada. HÕ seadmise leping peab olema sõlmitud notariaalselt, mille esitamise järel kinnistusametile avatakse HÕ kinnistusregistri osa, mis saab järgmise vaba kinnistu numbri. Osa avamine toimub peale HÕ kandmist koormatud maatüki registriosa kolmandasse jakku. HÕd võib kinnistusraamatus seada ainult esimesele järjekohale ning seda järjekohta ei saa hiljem muuta.

Kui HÕ omanik (hoonestaja) ei ole selle omandamise alusega ettenähtud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda HÕ lõpetamist. HÕd võib lõpetada hoonestaja ja kinnisasja omaniku kokkuleppel, samas ei lõpe HÕ ehitise hävimisega.

Hoonestajal on õigus HÕd võõrandada, pärandada või koormata kinnispandi, servituudi, reaalkoormatise või ostueesõigusega. HÕ käsitlemine kinnisasjana annab hoonestajale krediiditagamise võimaluse. Hüpoteegipidajad peavad arvestama HÕ väärtuse vähenemisega selle tähtaja lähenedes, sest nõude sundtäitmine muutub ebareaalseks. Hoonestusõiguse väärtuse määramisel on oluline arvestada ehitise enda väärtusega ja ehitisest saadava rendi puhastuluga.

HÕd võib seada ainult kindlaks tähtajaks, kuid mitte vähem kui 36 ega rohkem kui 99 aastaks. Kui tähtaeg on määratud lühem kui 36 aastat, loetakse tähtajaks 36 aastat. Kui tähtaeg on määramata või pikem kui 99 aastat, loetakse tähtajaks 99 aastat. Tähtaja saabumisel võivad kinnisasja omanik ja hoonestaja kokkuleppel tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks. HÕ pikendamine tuleb kanda kinnistusraamatusse. HÕ lõppemisel muutub ehitis maatüki oluliseks osaks, kuid hoonestajal on õigus oma ehitis ühe aasta jooksul enne HÕ tähtaja saabumist lammutada ja ära vedada, kui kinnisasja omanik ei ole mitte hiljem kui üks aasta enne tähtaja saabumist nõudnud ehitise jätmist endale tasu eest, mis võrdub hoonestajale äravedamise õiguse kaotamise tõttu tekkiva kahjuga.

HÕga kitsendatakse maatüki omaniku õigust vallata ja kasutada oma maatükki ning tavapraktikas maksab hoonestaja kinnisasja omanikule HÕ eest tasu. Tasu hoonestusõiguse eest makstakse vastavalt kokkuleppele rahas või muudes asendatavates asjades. Tavaliselt kujuneb tasu välja turu nõudlusest ja pakkumisest lähtuvalt. Kõik hoonestusõigusega koormatud maatükil lasuvad maksud tasub ja avalik-õiguslikud reaalkoormatised kannab hoonestaja.

Hoonestusõigusega on ehitatud näiteks Sikupilli ja Rocca al Mare kaubanduskeskused, Elcoteqi hooned jt suured ehitised. Praeguseks on enamik nende omanikest hoonealuse maalapi välja ostnud või on protsess käimas. Suure osa arendajate-hoonestajate suund on kindlalt maa väljaostmise poole. Korterelamute puhul suurendab hoonestusõigus ostjate kahtlusi ja raskendab müüki. Näiteks on hoonestusõigusega rajatud korterelamu Nõmme tee 54, mida müüakse juba paar-kolm aastat. Eramurajoonide osas loob Tallinna linn Aaviku rajoonis pretsedendi, seades kruntidele hoonestusõiguse.

Hoonestusõigusest vabanemine on eelkõige seotud emotsionaalsete, põhjendustega. Ka omavalitsuste ja hoonestajate vahelised hoonestusõiguse lepingud on siiani soosinud maa väljaostmist.

Autor: Härmo Haljaste