Seaduseelnõu kitsendab põllumaa omandajate ringi

Põllumajandusliku maa omandamist Eestis reguleerima hakkava seaduse jõustumisajaks on planeeritud hiljemalt 1. jaanuar 2003. aastal. Seni menetluses olnud kinnisasja tsiviilkäibe seaduse (KTS) reguleerimisulatus oli aga võrreldes uue seaduseelnõuga mahukam. Kahe eelnõu peamine erinevus seisneb selles, et KTS seadis piirangud kogu maatulundusmaa (põllumajandusmaa, metsamaa, õuemaa, muu maa) omandamisele, kuid KvOKS reguleerib ainult põllumajandusmaaga teostatavaid tehinguid (kitsendused hakkavad kehtima, kui kinnisasja kõlvikulises koosseisus on rohkem kui 10 ha põllumaad). Metsamaa omandajale uus seaduseelnõu piiranguid ei sea.

Uue seaduseelnõu kohaselt võib kinnisasja, mille kõlvikulises koosseisus on põllumajandusmaad rohkem kui 10 ha, omandada üksnes füüsiline isik, kes omab põllumajandusalast haridust, samuti füüsiline või juriidiline isik, kelle põhitegevusala on vähemalt kolme viimase aasta jooksul põllumajandussaaduste tootmine. Kui isik ei vasta nõuetele, võib ta omandada põllumaad (üle 10 ha) üksnes maavanema loal. Eelnõus on kinnisasja omandamisega võrdsustatud selle mõttelise osa omandamine, koormamine kasutusvaldusega rohkem kui kümneks aastaks või tähtajatult, kinnisasja koormamine hoonestusõigusega ja hoonestusõiguse omandamine selle võõrandamise tulemusena. Eelnõusse lisatud 10 ha piir vähendab oluliselt maatükkide hulka, mille käivet seadus võib mõjutama hakata.

Sellise 10 ha suuruse piiri seadmine tundub küllaltki mõistlik olevat, kuna varasema eelnõu puhul oleks võinud tekkida olukord, kus inimestel poleks võimalik soetada endale maakodu, mille juurde kuulub näiteks 5 ha metsa- ja põllumaad. Selline olukord oleks tinginud avalikkuse suure pahameele ning surve variisikute kasutamisele, kuna huvi vanade talukohtade ja maamajade vastu üha suureneb.

Kehtestades piirangud põllumajandusmaa müügile, võib eeldada mõningast põllumaa hindade pidurdumist, kuna potentsiaalsete ostjate hulk turul kahaneb.

Kuna metsamaa omandamine on esialgu piiranguteta, siis võib suureneda võimalike investorite huvi metsamaa vastu, millest tulenevalt võib metsa- ja põllumaade hinnavahe veel suuremaks käriseda. Võrreldes metsa- ja põllumaa hindu Eestis ja Soomes, siis näeme, et olukord on vastupidine: Soomes on põllumaa 64 kallim kui metsamaa, kuid Eestis põld 76 metsast odavam.

Miks on põllumaa Soomes kõrgemalt väärtustatud kui metsamaa? Nimelt võimaldab põld õigel majandamisel tulu saada igal aastal, mets seevastu keskmiselt iga 70 aasta tagant. Eestis on põld kui põllumajandustegevuse üks oluline alus vähe väärtustatud. Samas mõjutab põllu hinna kujunemist lisaks tulususele ka selle kogus riigis kokku. Soomes moodustab põllumajandusmaa (27 500 km²) kogu riigi pindalast 8,1, Eestis aga 31,7 (14 330 km² põllumajandusmaad). Põllumaa hulk on enam-vähem konstantne suurus, see tähendab, et selle kogupinda on võimalik küll vähendada, kuid mitte oluliselt suurendada.

Soomes maksab põllumaa kümneid kordi rohkem sellepärast, et seal on kinnisvaraturu üldine hinnatase kõrgem kui Eestis. Samas on põllumaa juba väga pikalt samade omanike käes, kes seda ise harivad või välja rendivad. Müügivajadusi tekib harva ning sellest tulenevalt on tehingute arv põllumaaga väike. Tuleb arvestada, et keskmist hinda moonutavad juhused, kus linna lähistel asuv põllumaa ostetakse sooviga sihtotstarvet muuta.

Kõige viljakam maa Eestis asub Järva-, Jõgeva-, Lääne-Viru-, Viljandi- ja Tartumaal. Kõige madalam mullaviljakus on Hiiu-, Pärnu-, Saare- ja Läänemaal ehk siis kõikides rannikuäärsetes maakondades.

Peale muudatuste kehtestamist võib põllu hind mõneks ajaks seiskuda või pisut langeda. Pikas perspektiivis Eesti põllumaa hind tõuseb, kuid diferentseeritult. Hindade erinevus on juba praegu tajutav, soodsa asukoha ja viljaka mullaga põld võib maksta üle 10 000 kr/ha, kuid leiab ka 1000kroonise hektarihinnaga maad. Hinda läheb just see põllumaa, mis on viljakas (viljakuse näitaja boniteet üle 40 hindepunkti) ning mida on järjepidevalt haritud. Võsastunud põllul, mille viljakus on alla 30 hindepunkti, ei ole hinnatõusu perspektiivi.

Autor: Ülle Tamm