- OMX Baltic0,22%300,68
- OMX Riga0,06%893,52
- OMX Tallinn0,12%2 071,16
- OMX Vilnius0,3%1 206,04
- S&P 5000,83%6 279,35
- DOW 300,77%44 828,53
- Nasdaq 1,02%20 601,1
- FTSE 1000,00%8 822,91
- Nikkei 2250,06%39 810,88
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,85
- GBP/EUR0,00%1,16
- EUR/RUB0,00%92,85
- OMX Baltic0,22%300,68
- OMX Riga0,06%893,52
- OMX Tallinn0,12%2 071,16
- OMX Vilnius0,3%1 206,04
- S&P 5000,83%6 279,35
- DOW 300,77%44 828,53
- Nasdaq 1,02%20 601,1
- FTSE 1000,00%8 822,91
- Nikkei 2250,06%39 810,88
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,85
- GBP/EUR0,00%1,16
- EUR/RUB0,00%92,85
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Hinna määravad turuvärinad
Kinnisvarahindade tõusmine või langemine on otseselt tingitud muutustest teistel turgudel, mis ühtekokku määrabki tõsiasja, et 500 000 krooni eest taganõutud korter sellel ajahetkel enam 600 000 krooni eest kuidagi müügiks ei lähe.
Tegurite nimekiri, millest saab järeldada kinnisvaraturu käitumist ja objektide hinnatrendi, on üsna pikk. Väga üldistatult on võimalik kinnisvarahindade mõjutajad jagada nelja gruppi.
Määrav on kaugus teistest tõmbekeskustest, piirkonnaga seotud ostujõud, haridus-, kultuuri-, tööstus-, teadusasutuste hulk, infrastruktuuri tase ja areng, elanike arv ja vanuseline struktuur, majanduslik aktiivsus, keskkonna kvaliteet, investeeringute perspektiiv. Loetelu ei ole täielik, kuid näited selgitavad, et osa tingimusi on ajas suhteliselt kiiresti muudetavad (teede võrk, kultuuri-, teenindus- ja kaubanduskeskuse või kooli lähedus), osa aga muutumatud (geograafiline paiknemine, pinnamood, veekogu lähedus).
Siia kuuluvad kõik kinnisvaraturu osaliste ostujõudu suurendavad või vähendavad tegurid- laenutingimused, tööhõive, keskmine palgatase, maksukoormus. Stabiilsustunne lubab ostjatel end siduda üha pikemate laenuperioodidega. Ümbrikupalkadest väljakasvamine parendab krediidiasutuste silmis laenu teenindamise suutlikkust ning võimaldab tõsta laenukoormust. Kui pankadevaheliste laenude intressid langevad, siis langevad ka eluasemelaenude intressid ja vastupidi. Kui palgad pidevalt kasvavad ning töötus väheneb, siis ühelt poolt suureneb maksejõulise ostjaskonna arv, teisalt on inimesed valmis ostetava eluaseme eest ka rohkem maksma. Tekib ostusurve ning hinnad liiguvad ülespoole.
Vara all tuleb mõista kinnisvaraobjekti seisukorda, otstarvet, ehituskvaliteeti, suurust, arhitektuuri jms. Selle grupi mõjutajad on ehitusmaterjalide hinnad ja kvaliteet, sektoris hõivatud tööjõud ja selle professionaalsus, nõudmised tehnovõrkudele, hoolduse- ja halduse tase, ka kultuur ja mood. Näiteks ehitusmaterjalide kallinemine kergitab otseselt uute pindade müügihindasid. Kui tõusevad kulud ehitusele ehk uute hoonete hinnad, siis nihkuvad kõrgenenud hindadele järele ka juba käibes olevate renoveeritud objektide hinnad.
Hinda mõjutab nõudluse ja pakkumise vahekord turul. Defitsiitne turg kutsub esile hinnatõusu, mis meelitab investoreid ja kinnisvara arendajaid, tekitades aktiivseid ehituspiirkondi. Hinnatõus ahvatleb samas ka müüma ja kutsub seeläbi müüjaid elamistingimuste parandamisele ning suunates müüjaid omakorda ostjatena teistele, veel kallimatele turgudele. Lühikesele ajaperioodile kontsentreerunud suur pakkumine esmalt diferentseerib, seejärel aga korrigeerib hindu, võttes hilinejatel ära võimaluse teenida ekstrakõrget kasumit.
Oluline on teada, mis toimub laenu-, tööjõu- ja ehitusmaterjalide turgudel. Kõik neli tegurite gruppi on omakorda nii majanduslike ja poliitiliste otsuste meelevallas ning tunnetavad kauba-, kapitali- ja tööjõuturgude rahvusvahelise konkurentsi hingust.
Mainekujundus teeb ka kinnisvaraturul imet. Hea imago võib kergitada konkreetse piirkonna või arendusprojekti hinnataset ja kiirendada objektide läbimüüki. Kui kohalik omavalitsus teeb uue investeeringuterohke detailplaneeringu, siis võivad objektide hinnad tõusta kümneid protsente. Nii juhtus, kui Tallinnas kinnitati Tartu maantee läbimurde detailplaneering. Samas, ebasobival ajal kapist lagedale ilmunud luukere võib põhja lasta ka uppumatuna näiva arendusprojekti.
Tasub meeles pidada, et mõjurite toime hindadele on harva ühesuunaline. Arvestada tuleb kord vastasmõjude (hinnad ei muutu), kord mõjude koondumisega (ootamatu, kiire, lühiajaline hinnamuutus). Mõni halb uudis või uudise ootus (näiteks kõrgema omafinantseeringu määra kehtestamine teatud tüüpi kinnisvarale) võib küll turgu korraks raputada, investeerimishuvi kahandada ja mingiks perioodiks passiivseks muuta ning müügisurvet tekitada, aga hilisem analüüs näitab hoopis hindade üldist tõusutrendi hoopis teiste tegurite mõjul.
Veronika Ilsjan
Hetkel kuum
Kinnisvaraeksperdi analüütik
Iga konkreetset objekti analüüsides on mõistlik seda teha turu tasandil. Turuväärtuse määrab nõudluse ja pakkumise vastasmõju, kõik muu mahub ühe või teise (või mõlema) alla.
Pakkumise analüüs hõlmab konkreetse objekti ja konkureeriva pakkumise (!) analüüsi, oluliseks on asukoht, seisukord, kasutusvõimalused, planeeringud, ehituskulud jpm.
Nõudluse poolelt on olulised nii ostujõud kui ostjate hinnangud, eelistused ja valikuvõimalused.
Oluline on pakkumise vastavus nõudlusele, st ideaaliks on turu tasakaal, mida kinnisvaraturul harva kohtab. Tavaliselt on ülekaalus kas pakkumine (surve hinnalangusele) või nõudlus (surve hinnatõusule). Erinevates turusegmentides on erinevad nõudlust ja pakkumist mõjutavad tegurid. Asukoht on tõesti väga oluline, ent teatud juhtudel võib see (mikrotasandil) olla teisejärguline (näiteks haritav maa, spetsiifilised tootmisobjektid).
Autor: Maire Luks
Enimloetud
Viimased uudised
Äriplaan 2026
Uurime välja Eesti majanduse arengusuunad 2026. aastal, et ettevõtjatel ja tippjuhtidel oleks, millele tuginedes järgmist aastat planeerida.
Kas eksport ja kaitsetööstuse areng võiksid Eesti majandusele uue käigu sisse aidata? Kuidas näevad Põhjamaade ettevõtjad ja tippjuhid Eesti võimalusi rahvusvahelisel areenil ning kas nad plaanivad siia investeerida? Kuhu investeerivad ning millele tõmbavad pidurit Eesti ettevõtjad? Missugune on riigi äriplaan 2026. aastaks? Kõigile nendele küsimustele saad vastuse 17. septembril Eesti mõjukaimal majanduskonverentsil Äriplaan!
Enda kogemust tulevad Eestisse jagama ülemaailmse ulatusega Rootsi masina- ja metallitööstusettevõte Hanza AB asutaja ja tegevjuht Erik Stenfors ning Telia Company president ja tegevjuht Patrik Hofbauer.
Hetkel kuum
Podcastid
Peakangelane sai kuriteosüüdistuse
Tagasi Äripäeva esilehele