Hinna määravad turuvärinad

Siia kuuluvad kõik kinnisvaraturu osaliste ostujõudu suurendavad või vähendavad tegurid- laenutingimused, tööhõive, keskmine palgatase, maksukoormus. Stabiilsustunne lubab ostjatel end siduda üha pikemate laenuperioodidega. Ümbrikupalkadest väljakasvamine parendab krediidiasutuste silmis laenu teenindamise suutlikkust ning võimaldab tõsta laenukoormust. Kui pankadevaheliste laenude intressid langevad, siis langevad ka eluasemelaenude intressid ja vastupidi. Kui palgad pidevalt kasvavad ning töötus väheneb, siis ühelt poolt suureneb maksejõulise ostjaskonna arv, teisalt on inimesed valmis ostetava eluaseme eest ka rohkem maksma. Tekib ostusurve ning hinnad liiguvad ülespoole.

Vara all tuleb mõista kinnisvaraobjekti seisukorda, otstarvet, ehituskvaliteeti, suurust, arhitektuuri jms. Selle grupi mõjutajad on ehitusmaterjalide hinnad ja kvaliteet, sektoris hõivatud tööjõud ja selle professionaalsus, nõudmised tehnovõrkudele, hoolduse- ja halduse tase, ka kultuur ja mood. Näiteks ehitusmaterjalide kallinemine kergitab otseselt uute pindade müügihindasid. Kui tõusevad kulud ehitusele ehk uute hoonete hinnad, siis nihkuvad kõrgenenud hindadele järele ka juba käibes olevate renoveeritud objektide hinnad.

Hinda mõjutab nõudluse ja pakkumise vahekord turul. Defitsiitne turg kutsub esile hinnatõusu, mis meelitab investoreid ja kinnisvara arendajaid, tekitades aktiivseid ehituspiirkondi. Hinnatõus ahvatleb samas ka müüma ja kutsub seeläbi müüjaid elamistingimuste parandamisele ning suunates müüjaid omakorda ostjatena teistele, veel kallimatele turgudele. Lühikesele ajaperioodile kontsentreerunud suur pakkumine esmalt diferentseerib, seejärel aga korrigeerib hindu, võttes hilinejatel ära võimaluse teenida ekstrakõrget kasumit.

Oluline on teada, mis toimub laenu-, tööjõu- ja ehitusmaterjalide turgudel. Kõik neli tegurite gruppi on omakorda nii majanduslike ja poliitiliste otsuste meelevallas ning tunnetavad kauba-, kapitali- ja tööjõuturgude rahvusvahelise konkurentsi hingust.

Mainekujundus teeb ka kinnisvaraturul imet. Hea imago võib kergitada konkreetse piirkonna või arendusprojekti hinnataset ja kiirendada objektide läbimüüki. Kui kohalik omavalitsus teeb uue investeeringuterohke detailplaneeringu, siis võivad objektide hinnad tõusta kümneid protsente. Nii juhtus, kui Tallinnas kinnitati Tartu maantee läbimurde detailplaneering. Samas, ebasobival ajal kapist lagedale ilmunud luukere võib põhja lasta ka uppumatuna näiva arendusprojekti.

Tasub meeles pidada, et mõjurite toime hindadele on harva ühesuunaline. Arvestada tuleb kord vastasmõjude (hinnad ei muutu), kord mõjude koondumisega (ootamatu, kiire, lühiajaline hinnamuutus). Mõni halb uudis või uudise ootus (näiteks kõrgema omafinantseeringu määra kehtestamine teatud tüüpi kinnisvarale) võib küll turgu korraks raputada, investeerimishuvi kahandada ja mingiks perioodiks passiivseks muuta ning müügisurvet tekitada, aga hilisem analüüs näitab hoopis hindade üldist tõusutrendi hoopis teiste tegurite mõjul.

Veronika Ilsjan