10. november 2003 kell 22:00

Uute ehitiste kvaliteedi vaenlane - koonerdamine

Eesti ehituskvaliteeti üldiselt madalaks pidada ei saa, suurim kvaliteedi vaenlane on koonerdamine. Inglased on aga veendunud, et nad pole nii rikkad, et osta odavat asja.

Ehitus algab projekteerimisega ja tihti kohe ka kokkuhoidmisega. Projekti püütakse tellida võimalikult odavalt ja vähimas võimalikus mahus. Dokumentatsioon, mis on piisav ehitusloa saamiseks, ei võimalda aga tihti isegi korralikke ehitushinna pakkumisi saada. Alaprojekteerimine ongi üks tõsisemate kvaliteediprobleemide allikas. Kui ka autorijärelevalve pealt kokku hoitakse, võib kvaliteedis juba ette kahelda.

Puudulikust projektist tulenevat lünka püütakse täita tööjooniste koostamise kohustuse delegeerimisega ehitajale, kes omakorda üritab selle arvel tihti kokku hoida. Sõna projekteerija on ehitustel pilkenimi ja ega enamik projekteerijaid puhast vuuki ei lao. Samas on enamik kvaliteediprobleeme just ehitaja ?projekteerimise? tulemus.

Omanikujärelevalve peaks omaniku tähelepanu juhtima projekti puudustele, kuid kui suures osas puudub projekt ise, polegi nagu midagi kritiseerida. Alusetu on ka eeldada, et omanikujärelevalve oma vabast ajast puuduva osa projekteerib. Ehituse peatamine tähendaks omanikujärelevalvele aga hammustada kätt, mis teda toidab, või vähemalt teeskleb toitmist, sest ka järelevalve pealt üritatakse kõvasti kokku hoida.

Nii jätkub järelevalvel normaalset tunnitasu arvestades tihti aega ainult poolte vajalike allkirjade andmiseks, kuigi peale projekti korrektsuse ja dokumenteerimise peab järelevalve kontrollima ka projektijärgset ehitamist ja kvaliteedinõuete järgimist. Seega on omanikujärelevalve minimaalses mahus tellimine teiseks oluliseks kvaliteediriskiks.

Kolmas kvaliteeti mõjutav tegur on ehitaja valik ja ehitushinna kujunemine. Ehitaja valitakse sageli vaid odavaima hinna alusel. Ei kontrollita pakkumises sisalduvate tööde komplektsust ega materjalide vastavust projektile. Arvestamata jäetakse ka vähene kogemus või lausa negatiivne info varasematelt tellijatelt.

Lepingu sõlmimisel püütakse veelgi hinda alla kaubelda ja koos juba pakkumises ehitaja poolt muudetud lahendustega muutub esialgne projekt tundmatuseni. Tellijad on üldiselt varmad kõiki ehitushinda alandavaid muudatusi kooskõlastama, mõtlemata võimalikule kvaliteedi alanemisele. Neid muudatusi ei kooskõlastata tavaliselt ka projekteerijaga ja ega järelevalvegi ole pädev kõigi asenduste samaväärsust hindama. Lisanduvad veel ehitamisel vaikimisi tehtavad muudatused ning valmibki lahenduste kogum, mille kokkusobivust ükski pädev isik hinnanud pole.

Kinnisvaraarenduse valdkonna võib tinglikult jagada suurteks ja väikesteks arendajateks. Väikeste maht tavaliselt uue kvartalini ei ulatu, suuremad arendajad on aga paremast kvaliteedist tuleneva muretuma garantiiperioodi eelistes veendunud ning oskavad juba kvaliteediriske vältida.

Ka paljud ehitusfirmad tegelevad kinnisvaraarendusega ning kuigi neil on litsentsid ka projekteerimiseks ja järelevalveks, on aru saadud, et ühe ettevõtte piires on kriitilist meelt raske tagada. Selleks kasutatakse spetsialiseerunud ettevõtteid, mis võõrleegionäridena aitavad arendusprojektides kvaliteeti tagada.

Ehituses on harvad juhused, kui garantiiperioodil ei tule ehitajal enda tehtut kohendada. Sageli pole see seotud otseselt halva ehituskvaliteediga, vaid näiteks erinevalt käituvate materjalidega. Seda võib võrrelda auto garantiihooldusega, kuid ehitajad on sunnitud seda tegema oma kulul. Kuidas garantiikohustus tellijaga sõlmitud lepingus tagatud on ja kui tähtsaks peab ehitaja oma reputatsiooni ning kliendisuhteid, määrabki ehitaja käitumise garantiitööde vajaduse ilmnemisel. Parimaks tagatiseks on garantiiperioodi kindlustamine, sest panga deposiidis olev raha või ehitusmaksumusest kinni peetud mõni protsent pole eriti distsiplineerivad. Kuigi ka kindlustuse osamakse võib jätta tasumata ja nii katkeb ka kindlustus, ei soovi ehitajad reeglina riskida võimalusega, et garantiitööde teostamata jätmise eest kogu hilisem kindlustamine neile kallimaks muutub.

Nagu ligikaudu iga kümnes ehituse projektijuht ei käitu klientidega päris korrektselt, on ka kinnisvara soetajate hulgas sama protsent inimesi, kes peavad end üleval, nagu nad oleksid kroonide asemel dollarites maksnud. Tihti üritatakse pea olematuid kvaliteediprobleeme ettekäändeks tuua, et mitte täishinda maksta.

Defekte on üritatud ka ise tekitada, kuid ekspert suudab siiski vahet teha loomulikel ja žiletiga lõigatud pragudel ning samuti on tuvastatav põrandaliistu taha vee valamisega tekkinud ?niiskusprobleemide? tegelik põhjus. Seega olen veendunud, et sageli kajastatakse meedias ?koonerdamise kvaliteedi? probleeme, kuna kinnisvara või ehitamise eest tasujal hakkas rahast kahju.

Autor: Teet Sepaste

Hetkel kuum