Ehitusõiguse praktika hoiab meeled ärevil

Olenemata ehitusobjektist või selle omanikeringist paistab silma, et midagi on väga valesti. Maa omanikud või kasutajad, kinnisvaraarendajad ja ka ehitajad on pidevas hirmus, et ühel hetkel neile väljastatud kohaliku omavalitsuse haldusaktid tunnistatakse mingil põhjusel kehtetuks.

Ehitusõigus on planeerimisseaduse järgi detailplaneeringuga määratav tingimuste kogum, millega määratletakse krundi sihtotstarve, hoonete lubatud suurim arv krundil, hoonete lubatud suurim ehitusalune pindala ja hoonete lubatud suurim kõrgus ning korruselisus.

Ehitamine algab ideest. Teine etapp seondub asjaõigusega ? maa omandiõigusega, hoonestusõigusega jne. Ehitusõiguse aluseks on maa kasutusotstarve ehk maa katastriüksuse sihtotstarve.

Maakatastriseaduse kohaselt on katastriüksuse sihtotstarve õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed. Sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused on kinnitatud valitsuse 24.01.1995 määrusega (muudetud valitsuse 29.04.1996 määrusega).

Sihtotstarvetel on selged piirid. Ei saa aga väita, et kui tegemist on elamumaaga ja omanik annab elamu rendile, siis sihtotstarve muutub ärimaaks. Kas elamus elada ise või rentida kellelegi, kes seal elab ? otstarve jääb ?elamine?. Ehitise kasutusotstarvete juures on selgelt piiritletud elamud ja mitteelamud.

Maa katastriüksuse sihtotstarbe määrab kohalik omavalitsusorgan, juhindudes kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest ja maakatastriseadusest. Ühel katastriüksusel võib olla mitu sihtotstarvet. Kui katastriüksusel on mitu sihtotstarvet, kantakse maaregistrisse nendest kuni kolm. Sihtotstarbe osatähtsuse määramisel võetakse aluseks katastriüksuse üldpindala. Teiste sihtotstarvete esinemisel määratakse nende osatähtsuse algsuuruseks vähemalt 5%. Kui tegelikult kasutatakse suuremat pinda, siis registreeritakse vastava sihtotstarbega pinna osatähtsuse juurdekasv 5% suuruste astmetena. Mitmekorruselise hoone katastriüksuse sihtotstarvete suhte määramisel lähtutakse hoone üldpinna sihtotstarveteks jagunemise suhtest.

Enne planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist ehitatud ehitiste või nende osade kasutamise otstarbe muutmisel, kui see ei too kaasa ehitamist, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe või sihtotstarbed ehitusseaduse kohases ehitise kasutusloas nimetatud kasutamise otstarbe või otstarvete alusel. Kui ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmisega kaasneb ehitamine, mis ei too kaasa detailplaneeringu koostamise kohustust, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe või -otstarbed ehitusloas või kirjalikus nõusolekus nimetatud ehitise kasutamise otstarbe või otstarvete alusel.

Detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe üldplaneeringu alusel. Viimase puudumise korral määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohaliku omavalitsuse volikogu.

Ehitise (v. a teede ning tehnovõrgu ja -rajatise) püstitamiseks maatulundusmaa otstarbega katastriüksusele, millel ei asu ehitisi, moodustatakse iseseisev ehitisealust maad ja ehitise teenindamiseks vajalikku maad hõlmav katastriüksus. Nimetatud katastriüksuse sihtotstarbe määrab detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel kohaliku omavalitsuse volikogu ehitise kasutamisotstarbe alusel. Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määratakse moodustatava katastriüksuse sihtotstarve detailplaneeringu alusel.

Maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusel, millel asuvad ehitised, maatulundusmaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalike ehitiste püstitamiseks või tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamiseks iseseisvat katastriüksust ei moodustata ning vajaduse korral määratakse maale mitu sihtotstarvet.

Autor: Helje Johansoo