Suured investorid on Balti riikidesse alles sisenemas

Viimase kahe aasta jooksul on suured investeerimisfondid olnud huvitatud investeerimisest projektidesse Balti riikides. Ometi on siiani tehtud vaid mõned keskmise suurusega tehingud. Miks tehakse Balti riikides teiste Kesk- ja Ida-Euroopa riikidega ja Skandinaavia maadega võrreldes väga vähe tehinguid?

Investeerimisfondid saab jagada tuumik-, laiendatud tuumik- ja arengufondideks (vt tabel). Reeglina investeerivad suurfirmade pensionifondid, kindlustus- firmad ja pangad tuumikfondidesse.

Nende strateegia piirab riskitaset, arvestades projektide valikut, samas kui nende nõudmised projekti tootlusele võivad olla keskmisest madalamad. Laiendatud tuumikfondid kuuluvad mitmesugustele ettevõtetele ja erainvestoritele ning nende põhieesmärk on projektide kõrge tulususe säilitamine riske kontrollides ja investeeringuid mitmekesistades.

Colliers International seisab Balti riikides investeerimisnõu andes sageli silmitsi probleemiga, et potentsiaalne müüja, projekti omanik ei tunnista üldtunnustatud rahvusvahelisi projekti hinna määramise põhimõtteid ja küsib tunduvalt kõrgemat hinda, kui investor suudab maksta.

Selle põhjuseks on kohalike ettevõtete kogenematus. Kogenud Lääne arendajad lepivad enne projekti alustamist kokku müügitingimustes, et vähendada riske ja hõlbustada rahastamist. Kommertskinnisvaraturg hakkas Balti riikides arenema umbes viis aastat tagasi. See on üsna lühike aeg võrreldes Lääne-Euroopa ja Skandinaaviaga (rohkem kui 30 aastat) ja isegi Ida-Euroopaga (umbes kümme aastat). Alles nüüd on tekkinud esimesed kõikides Balti riikides tegutsevad arendajad, kellel on kogemus, projektide portfell ja maine. Üheks probleemiks investoritele on see, et Baltimaade projektid on sageli tehniliselt puudulikud. Pole korralikku sissepääsu või parkimiskohti, palju on kasutamata ruumi. See suurendab projekti hinda. Sageli tekitab kahtlusi projekti asukoht või valitud profiil. Tihti oleks krunt üksinda rohkem väärt kui arendatud maa. See tähendab, et edasine arendamine ilma ehitisi lammutamata või kapitaalremondita on võimatu.

Professionaalne töö kinnisvaraturul nõuab peale teadmiste ka põhiülesannete määramist ja tegevusprogrammi. Mis on soovitav kasumimäär, sobiv riskitase, õige aeg projektist lahkuda? Üks põhjus, miks Balti arendajad tihti müügist keelduvad, on uute projektide puudumine, kuhu võiks saadud raha investeerida. Siiski on mitmed firmad nüüd Baltimaade piiridest väljunud, millele aitab kaasa Balti pankade jõuline laienemine itta.

Tulevikuinvestori jaoks on üks peamisi riske rahavoolu kadumine või vähenemine, mis mõjutab fondi plaane ? mida väiksem fond, seda kõrgem risk. Ümberehitamist või korduvat rentimist nõudvate probleemsete projektide ostmisest on huvitatud laiendatud tuumikfondid.

Tulusust on kolme tüüpi: jooksev tulusus ehk iga-aastane renditulu investeeritud kapitalilt; kasu vara võõrandamisest ehk projekti ostu- ja müügihinna erinevus; sisemine rentaablus ehk mõlema kombinatsioon aasta jooksul. Konservatiivsed investorid orienteeruvad rohkem jooksvale tulususele ja vähem kasule vara võõrandamisest, arendajad omakorda rohkem projekti müügihinna ja ehituskulude erinevusele.

Kõigis Balti riikides on käsil palju huvitavaid ja professionaalseid projekte, sõlmitakse ka tulevikutehinguid. Arendajad on näidanud üles soovi teiste vigadest õppida. Kõik see osutab, et suured investeerimisfondid ilmuvad Balti riikides õige pea välja.

Autor: Mihails Morozovs