Harju tänava tehing saagu kiiresti teoks

Käesolevat arvamust ajendas avaldama erinevates meediaväljaannetes toimuv kaootiline lahmimine, kus osapooled on valdavalt poliitikud ja ajakirjanikud. Olgu öeldud, et ma ei ole ühegi partei liige ega ka praeguse linnavalitsuse võimupartei pooldaja.

Tallinna linn planeerib osta Harju tänava äärsed krundid hinnaga 150 mln kr. Ühe kinnisvarafirma eksperthinnangu alusel on nende kruntide väärtus 74,8 mln kr. Lugedes ajakirjanduses kõlama jäänud väited, võiks järeldada, et linnavalitsuse poolt on tegemist hirmkalli ostu ning rahapesuga. Lisaks räägitakse, et sarnased pretsedendid on ohuks demokraatiale, tegu on haisva tehinguga.

Olles ise atesteeritud kinnisvarahindaja, võin väita, et asi nii hull ei ole: linn on käitunud sama ärimehelikult kui erafirmad, kes on osalenud Tallinna korraldatud linnavara müügi enampakkumistel. Näitena saab tuua juunis 2005 toimunud Narva mnt 67

kinnistu enampakkumise võitjahinna 251 mln kr, mille alghind oli 68 mln kr ning võitjahinnast järgmised kolm pakkumist olid 225, 181 ja 175 mln krooni. Narva mnt 67 kinnistu müügil pakkusid 23st osalejast 14 alghinnast (kinnisvarahindajate poolt pakutud hind) vähemalt kaks korda kõrgemat hinda, st vähemalt 135 mln kr. Samuti erinesid investorite pakkumishinnad neljakordselt.

Imelik oleks seejuures väita, et tegemist on haisva tehinguga või ebamõistlike majandusotsustega. Enamus enampakkumisel osalejatest olid edukad kinnisvaraarendajad. Ajakirjanduses ei olnud linnavalitsuse aadressil näha-kuulda kiidusõnu linnavara eduka müügi puhul.

Selle statistika mõte oli, et kinnisvaraspetsialistidel ei ole kõikide objektide puhul eksperthinnangut koostades võimalik ette näha erinevate arendajate või investorite nägemust, mille alusel nood oma otsuseid teevad. Oleks mõttetu hakata selgitama erinevate väärtuste sisu. Kui tegu on unikaalsete objektidega, millised Harju tänava äärsed krundid kindlasti ka on, jääb kinnisvaraspetsialistide eksperthinnangute täpsusklass madalaks. Kui tegu on objektidega, mille kohta on piisavalt palju turuinformatsiooni, saab ka eksperthinnang täpsem. Parim näide seesugustest objektidest on Lasnamäe korterid. Sel juhul ei erine kogenud spetsialisti hinnang reaalselt toimuda võiva tehingu hinnast üle 5%.

Harju tänava tehingu hindamise muudab keerulisemaks ka pooleliolev kohtuvaidlus. Harju tänava ostuga lõpeks vaidluski ning linn saaks langetada ise otsuseid, olgu need ala hoonestamine või haljasala rajamine. Igal juhul on Tallinnal mõistlikum täna teise poolega kokkulepe saavutada kui asjaga venitada: iga venitatud päev tõstab hinda veelgi. Tehing oleks pidanud toimuma juba ammu ning praegu oleksime olnud õnnelikud. Sama saab väita ka paar aastat tagasi eluaseme soetanud inimeste kohta. Samas on see tagantjärele tarkus.

Julgen väita, et linn on käitunud ärimehelikult ning jõudnud konkreetse kokkuleppeni, ainult et täna ei ole linn müüja, vaid ostja rollis. Samuti ei ole ega saagi olla tegemist turupõhise tehinguga, sest pooltel ei ole alternatiive.

Ärimeheliku käitumise mõtet edasi arendades pakuksin välja lahenduse, kus linn, ostes müüjalt Harju tänava äärsed krundid ja lõpetades kohtuvaidluse, algataks ise hoonestust võimaldava detailplaneeringu, kooskõlastaks selle avalikkusega ja teiste asjaosalistega ning müüks selle hiljem avalikul enampakkumisel. Usun, et hind oleks tunduvalt kõrgem kui 150 miljonit krooni.