Kaasomanik võib kasutada ostueesõigust

Kinnisasja kaasomanikule on seadusega ette nähtud ostueesõiguse võimalus juhul, kui kaasomanik müüb temale kuuluva mõttelise osa kinnisasjast.

Erandina ei saa ostueesõigust kasutada siis, kui ostjaks on teine kaasomanik või seaduse järgi eesõigustatud isik, samuti juhul, kui mõtteline osa müüakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale.

Erinevalt enne võlaõigusseaduse jõustumist kehtinud põhimõttest, mille kohaselt ostueesõiguslane astus sõlmitud müügilepingusse senise ostja asemel, loetakse alates 1. juulist 2002 ostueesõiguse korral sõlmituks uus müügileping müüja ning ostueesõigust kasutava isiku vahel. Seega tekib ostueesõiguse kasutamise korral olukord, kus ühe ja sama eseme suhtes kehtib samaaegselt kaks müügilepingut: müügileping müüja ja esialgse ostja vahel ning teine leping müüja ja ostueesõigust kasutava isiku vahel.

Eellepingu sõlmimine ei anna ostueesõigust omavale kaasomanikule veel õigust ostueesõigust kasutada. Seda saab teha pärast notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist, asjaõigusleping omandiõiguse ostjale üleandmiseks ei ole ostueesõiguse puhul eelduseks.

Ostueesõiguse kasutamiseks on seadus kehtestanud tähtaja: kaks kuud arvates müügilepingu sõlmimise ja lepingu sisu kohta teate saamisest. Seega ei ole ostueesõiguse puhul oluline mitte müügilepingu sõlmimise päev, vaid tähtaja liginemine algab müügilepingu sõlmimise ja lepingu sisu kohta teate saamise päevast.

Võlaõigusseaduse N 249 lõige 1 kohustab müüjat viivitamata teatama ostueesõigust omavale isikule ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Kuigi seadus ei sätesta, kas nimetatud teade peab olema notariaalselt tõestatud, lihtkirjalik või piisab ka suulisest teatest, on hilisema vaidluse ärahoidmiseks mõistlik edastada see kirjalikult.

Praktikas saadetakse kaasomanikele tavaliselt kirjalik teade müügilepingu sõlmimise kohta, millele lisatakse müügilepingu ärakiri. Kuigi seaduse kohaselt peab kõne all oleva teate edastama müüja, loetakse teavitamiskohustus täidetuks ka juhul, kui seda teeb ostja või notar.

Ostueesõiguse kasutamiseks peab kaasomanik esitama kahe kuu jooksul arvates eeltoodud teate saamisest müüjale notariaalselt tõestatud avalduse, milles on väljendatud soov ostueesõigust kasutada. Kui esialgne ostja on juba kantud kinnistusraamatusse omanikuna, on mõistlik teavitada ostueesõiguse protsessist ka ostjat. Avalduse esitamisega loetakse sõlmituks müügileping müüja ja ostueesõigusega ostja vahel.

Juhul, kui esmane ostja on kantud selleks ajaks juba omanikuna kinnistusraamatusse, peab ta andma nõusoleku kinnistusraamatu kande parandamiseks. Kui ostja selleks vabatahtlikult nõusolekut ei anna, on ostueesõigust kasutanud isikul õigus hageda nõusolekut kohtus.

Kuivõrd ostueesõiguse kasutamise korral tekib esialgse müügilepingu kõrvale uus müügileping, peaks seaduse mõtte kohaselt ostueesõigust kasutav isik tasuma ostuhinna nii, nagu esialgnegi ostja, müüjale.

Asjaõigusseaduse N 261 lõige 2 vabastab ostueesõiguslase kohustusest tasuda ostuhind müüjale juhul, kui ostueesõiguslane oli sunnitud tasuma ostuhinna ostjale, kuna viimane keeldus kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusolekut andmast.

Väljakujunenud praktika kohaselt deponeerib ostueesõigust kasutav isik ostuhinna notari deposiitkontol ning see summa kuulub ostjale väljamaksmisele pärast seda, kui viimane on andnud oma nõusoleku ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.

Autor: Kristi Dubkovski