Detailplaneeringut on vaja eriti tiheasustuse korral

"Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade tiheasustusega aladel," selgitab advokaadibüroo Tehver & Partnerid vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper.

Sellistel tiheasustusega aladel on detailplaneering nõutav, kui soovitakse jaotada maad kruntideks, püstitada uusi hooneid. Samas ei käi tema kinnitusel see üksikelamu, suvila ja aiamaja kõrvalhoonete ning teiste alla 20 m" ehitusaluse pindalaga väikehoonete kohta.

Samas on detailplaneering nõutav olemasoleva hoone laiendamisel rohkem kui 33% võrra maapealsest kubatuurist. Siiski ei puuduta see üksikelamut, suvilat ja aiamaja.

Mida ja kuhu võib ehitada, sätestab planeering. Kui maa-alal puudub detailplaneering ja ka selle koostamise kohustus, tuleb lähtuda kehtestatud üldplaneeringust.

Detailplaneeringu koostamine ei ole igal pool otstarbekas. "Seadus annab kohaliku omavalitsuse volikogule õiguse algatada detailplaneeringu koostamine ka siis, kui see seaduse kohaselt ei ole kohustuslik," toob Uuetoa-Tepper välja detailplaneeringu nõude ohu. Seega sisuliselt puudub alati lõplik garantii, et kohalik omavalitsus konkreetsel juhul kindlasti ei nõua detailplaneeringu koostamist.

Detailplaneering annab krundil ehitusõiguse. Ehitusõigus koosneb krundi kasutamise sihtotstarbest, hoonete suurimast lubatud arvust krundil, hoonete suurimast lubatud ehitusalusest pindalast ning hoonete suurimast lubatud kõrgusest.

Juhul kui detailplaneeringu koostamise kohustust ei ole, tuleb taotleda kohalikust omavalitsusest ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimused.

Lisaks määratletakse detailplaneeringuga krundi osa, kuhu võib rajada hooneid, samuti haljastuse ja heakorrastuse põhimõtteline lahendus ning hoonetevaheline väikseim lubatud vahekaugus. Väikseimat lubatud hoonetevahelist kaugust tähistab kuja. Veel on detailplaneeringu osa tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine. Viimasest võivad tuleneda kinnistut koormavad servituudid või muud kitsendused.

Seega kujuneb detailplaneering ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks.

Detailplaneeringu koostamisse kaasab kohalik omavalitsus planeeritava maa-ala kinnistute omanikud, elanikud ning teised huvitatud isikud.

Detailplaneeringu menetlemisel on Uuetoa-Tepperi sõnul tinglikult kolm etappi: detailplaneeringu algatamine ja koostamine, detailplaneeringu vastuvõtmine kohaliku omavalitsuse poolt ning detailplaneeringu kehtestamine.

Samas kuulub kohaliku omavalitsuse volikogu ainupädevusse sellise detailplaneeringu kehtestamine, mille puhul vastavalt planeerimisseadusele järelevalve tegemine planeeringute koostamise üle on kohustuslik või millega määratakse miljööväärtuslik hoonestusala. Muude detailplaneeringute puhul otsustab kohalik omavalitsus ise, milliste detailplaneeringute vastuvõtmine või kehtestamine kuulub volikogu või valitsuse pädevusse.

Avalikul väljapanekul on igal isikul Uuetoa-Tepperi selgitusel õigus esitada planeeringu teemal ettepanekuid ning vastuväiteid. Kohalikul omavalitsusel on kohustus kõiki esitatud seisukohti detailplaneeringu kehtestamisel kaaluda ehk seda, kas need välistavad detailplaneeringu kehtestamise koostatud kujul või mitte.

Teisalt aga on kohalikul omavalitsusel õigus asendada avalik arutelu kavandatava krundi ja naaberkrundi omanike kooskõlastustega.

Detailplaneeringu muutmine toimub tavaliselt uue detailplaneeringu kehtestamisega. Uue detailplaneeringu algatamise taotluse võib kohalikule omavalitsusele esitada igaüks. Samas ei ole kohalikul omavalitsusel Uuetoa-Tepperi kinnitusel kohustust igal juhul detailplaneering algatada ega kohustust algatatud detailplaneering vastu võtta või kehtestada.

Kohalikul omavalitsusel on selles osas väga ulatuslik diskretsiooniõigus (valiku õigus).

Uue detailplaneeringu koostamisel uurib kohalik omavalitsus iga üksikjuhtu eraldi.

Viimsi valla ehitusameti juhataja Juhan Kulleri kinnitusel lähtub detailplaneeringu vajadus planeerimistingimustest.

Viimsi valla eripära on, et enne ehitusprojekti koostamist antakse detailplaneeringu järel ka arhitektuurilised lisatingimused, mis kujutavad endast täpsustavaid tingimusi ja tulenevad need ehitusõigusest.

Kompaktasustusega alal peab olema enne ehitusprojekti koostama asumist tehtud kehtiv detailplaneering. Hajaasustusega aladel piisab riiklikust üldplaneeringust lähtuvast projekteerimistingimustest.

Detailplaneering on vajalik üksikhoone ehitamiseks ehitusalale, maja ehitamiseks, tööstushoone püstitamiseks.

Detailplaneering on ajatu, kui pole üldplaneeringu alusel kehtestatud uut, tõdeb Kuller.

"Detailplaneeringu algatamist saab taotleda igaüks, näiteks, kui ta tahab ehitada ehituskeeluvööndisse, kujasse," selgitab Tallinna linnavalitsuse detailplaneeringute teenistuse direktor Arvo Rikkinen.

Kui vanas kehtivas detailplaneeringus on see keeluvöönd, siis esmalt naabriga kokkuleppel saab näiteks kuja nihutada edasi. Seejärel tuleb esitada linnavalitsusele uue detailplaneeringu taotlus.

Tema sõnul kehtib üle Eesti planeerimisseadus, mida näiteks Tallinna puhul täiendab vastaval alal oma ehitusmäärus. Rikkinen hoiatab inimesi ostmast krunti enne, kui pole kohalikust omavalitsusest järele uuritud, kas detailplaneering on või ei ole, samuti seda, mida kehtiv detailplaneering ümbruskonda ette näeb. Samas tänapäeval teeb arendaja selle juba ette ära.

Lisaks paneb ta Tallinna vanema asuala elanikele südamele, et nad jälgiksid näiteks Postimehest, Linnalehest või linnavalitsuse kodulehelt, kas näiteks 10-15 aastat vana detailplaneeringuga alal pole juba uut detailplaneeringut algatatud.

Detailplaneering on vajalik uute hoonete püstitamisel ja vanade üle 33protsendilisel laiendamisel.

Tallinnas Veskimöldre elamurajoonis taaslahvatanud tüli elanike ja arendaja Arco Investeeringute ASi vahel kinnistu Palusambla 1 teemal taandub paljuski detailplaneeringu muutmise taha.

Tallinna linnavalitsuse detailplaneeringute teenistuse juhtivspetsialisti Mare Lõhmuse sõnul oli selle ala puhul tegemist vana tagastatud maaga. Sellele maatüki tehti esimene detailplaneering 1996. aastal, siis oli Palusambla 1 haljasmaa. 22. novembril 2000 algatati uus detailplaneering, mis nägi sinna ette juba hoonestust. See on nüüd peatatud.

Ühelt poolt on siin tegemist maaomaniku ja elanike vahelise arusaamatusega, teisalt on see näide detailplaneeringu käekäigu kontrollimise uute elanike poolt vajadusest, vältimaks halbu üllatusi ja valelootusi.