Tehingust taganemine viimseks õlekõrreks

Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade osakonna juhataja Elari Tamme sõnul on tehingu tagasipööramine varjatud puuduse põhjusel viimane võimalus, mida kasutatakse juhul, kui ostja on tõesti petta saanud.

Notaris annab müüja oma allkirjaga lubaduse, et kõik, mida ta objekti kohta teab ja räägib, vastab tõele. Kui selgub, et müüja siiski varjas mingit infot, võib sellele järgneda ostuhinna korrigeerimine, vea likvideerimine või tehingu tagasipööramine.

Tamm tõi markantse näite müüjast, kes "unustas" müümisel ostjale mainida, et korteri küttesüsteem ei tööta. "Kuna korteris olid radiaatorid olemas, ei tulnud ostja selle pealegi, et seda kontrollida. Talve saabudes jäidki radiaatorid külmaks, selgus, et küttesüsteem on katki," rääkis Tamm.

Seaduse kohasel vastutab puuduste eest müüja ning enamasti jõuavad müüja ja ostja kokkuleppele tehingut tagasi pööramata. "Lepingu tagasipööramine on väga haruldane varjatud puuduste puhul. Hoopis sagedamini tuleb seda ette arenduste puhul, kus arendaja ei teinud tööd nii nagu lepingus ette nähtud," märkis ta.

Pindi Kinnisvara õigusbüroo jurist Margus Sardis ei arva, et lähiaastatel tehingute tagasipööramiste hulk sageneks. "Inimesed ei tule üldjuhul kindla nõudmisega, et taganeme nüüd tehingust. Pigem esitatakse probleemi üksikajad ning soovitakse leida lahendust," rääkis Sardis.

Taganemine on tema sõnul üsna ebameeldiv lahendus ka taganejale endale: "Kui probleemne pind on soetatud sooviga sellele elama asuda, siis on sellega tekkinud juba mingi emotsionaalne side ja selline drastiline käik nagu tehingust taganemine ei pruugi olla parim lahendus. Esmalt tuleks ikka veenduda, kas poleks mõistlikum kasutada alternatiivseid õiguskaitsevahendeid nagu nõuet kahju hüvitamiseks või hinna alandamiseks," selgitas ta.

Enamasti üritatakse ikkagi kohtuvälisele kokkuleppele jõuda. Samas on Sardise sõnul paradoksaalne, et kuigi eelistatakse kohtuvälist lahenduskäiku, ollakse kõnelustel siiski üsna jonnakad.

Advokaadibüroo Hedman Partners advokaadil Liisa Linnal, kes on spetsialiseerunud ehitus- ja kinnisvara valdkonnale, on praegu pooleli kaks kinnisvaratehingust taganemise kohtuasja. Tema sõnul on juhtumeid, kus värskelt hoonestatud kinnisvara ostja avastab, et ehitise kvaliteet ei vasta normidele ja standarditele, tulnud pärast ehitusbuumi ette mitmeid.

"Kiiruga ja odavalt valmis ehitatud majade sagedasemad probleemid on puudulik soojustus ja heliisolatsioon. Just need puudused, mida tavaline isik esialgsel müügiobjekti vastuvõtmisel tähele ei pruugi panna ning mis võivad ilmneda tükk aega hiljem. Puudusest ei pruugi ostjad teada saada enne, kui ülevale korrusele või kõrvalkorterisse elanikud kolivad," rääkis ta. Linna nentis, et varjatud puudusi, mis võiksid olla sedavõrd olulised, et mõistlik isik ei oleks nendest teades seda kinnisasja ostnud, ei ole kerge tõestada.

"Tavaliselt ei ole müüja sugugi mitte päri sellega, et kinnisasjal puudused esinesid juba asja üleandmise hetkel või et need puudused saaksid olla lepingust taganemise või selle tühistamise aluseks," märkis ta.

Poolte vahelised kokkulepped on seetõttu pigem võimalikud, kui ostja nõuab asja parandamist, kahju hüvitamist või ostuhinna alandamist.

"Kui juba taganemise või tühistamise avaldus on teele pandud, tuleb arvestada, et ilma kohtusse pöördumiseta lepingu alusel üleantut tagasi tavaliselt ei saa," kinnitas Linna.

Ehkki kinnisvaratehingust taganemiseks leiab põhjuse suhteliselt lihtsalt, siis raha see otsus veel tagasi ei too. Tehingute tagasipööramise juhtumid Eestis praktiliselt puuduvad, mida kinnitab riigikohtu lahendite napp arv: aastas vaid üks-kaks otsust kahjude hüvitamiseks ning needki on tagasi saadetud uuele ringile.

Tegemist on aastaid kestvate protsessidega, kus vaidluste sisud küündivad paarisaja tuhande kroonini puuduvate vannide, kappide ja kommunikatsioonide eest.

Lepingu tagasipööramine tähendab ostja jaoks suurt aja- ja rahakulu, eriti siis, kui on vara soetanud pangalaenuga. Ostja peaks tehingu tagasipöördumise algatamisel koheselt tagastama pangalaenu ning sellele lisanduvad veel enneaegse lepingu lõpetamisega kaasnevad trahvid.

Autor: Tea Taruste