Alternatiiv aktsiatele

Tänapäeval elame maailmas, kus intressimäärad on rekordmadalad ning hoiustamine on kaotanud mõtte. Inflatsioon sööb aga kontole kogunenud sääste ning selleks, et seda vältida, tuleks rahale otsida koht, kus tootlust teenida. Üheks selliseks kohaks võib olla kommertskinnisvaraturg, kus tootlused on elamukinnisvarast kõrgemad.

Eesti kommertskinnisvaraturul läheb East Capital Balti juhi Madis Raidma sõnul praegu hästi. "Ei ole mingit tohutu kiiret rendi hinna tõusu olnud, mis ei tähenda sarnast ülekuumenemist, nagu 2007 või ajal, kus kontori, logistika ja kaubanduse puhul oli renditase kõrge. Sinnamaale pole rendihinnad veel jõudnud, kuid vaikselt on need hakanud üles minema," rääkis ta.

East Capitalil on Baltimaades hallatava varade maht 250 miljonit eurot. Leedus ja Eestis on tegevus kõige suurem, Lätis pisut väiksem. Aastas toodab 220 000ruutmeetrine rendipinnaga kinnisvaraportfell 19 miljonit eurot renditulu. "Hinna ja tootluse suhet vaadates võib parema tootluse saada 5-10 miljoni euro suuruselt objektilt," ütles Raidma, kelle sõnul nad oma portfelli enamjaolt alla 5 miljoni euro suuruseid objekte ei osta.

East Capital Balti investeeringute juhi Martin Otsa sõnul näitab tehingustatistika ärikinnisvaraturul praegu seda, et tehinguid tehakse suurusjärgus 4-5 miljonit eurot. "Meiesugune institutsionaalne investor on liigas 10-60 miljonit eurot. Üksikud investorid on valdavalt ikkagi seal, kus on kõige tihedam konkurents," ütles ta.

Elukondlikku kinnisvarasse pole East Capital sisenenud. "Praegu on ikkagi tootlus ja toodete olemasolu elukondlikus kinnisvaras üpris õhuke," ütles Raidma ning lisas, et praegu puudub turul selline investoritele suunatud toode, kus on näiteks üks kortermaja 50 korteriga, millel on professionaalne investor, kes sellelt renditulu teenib. "Kui võtta üür versus turuhind, siis tootlused on alla 5%. Kommertskinnisvara tootlus jääb ikkagi 7-9% vahele," lisas Raidma.

Põhjus, miks selliseid jaeinvestoritele suunatud tooteid pole, on Otsa sõnul arendajates. "Arendajate huvi on pigem ehitada ja teenida arenduskasumit. Neil ei ole pikaajalist üüri teenimise huvi, eriti, kuna tootlus jääb 5% kanti. See on kindlasti üks põhjuseid, miks meil selliseid tooteid turul pole," ütles ta.

Kinnisvaraga on kindlasti oma riskid, kuid pikemaajaliselt on see aktsiaturgudele Raidma sõnul väga selge alternatiiv. "Aktsiaturud on äärmiselt volatiilsed, liiguvad väga kiiresti üles ja väga kiiresti alla. Praegu eelistatakse omada mingit osa portfellist, mis oleks stabiilse tootlusega," ütles Raidma.

Jaeinvestor East Capital Balti kinnisvarafondi veel ei pääse. Esimesse fondi toimus raha sissevool 2005-2007 ning see on nüüd kinnine. Teine fond on institutsionaalsetele investoritele, kes ostavad miljoni euro kaupa.

KOMMENTAARID

LHV Maaklertegevuse juht Alo Vallikivi

Enne kinnisvara või aktsiate ostmist tuleks kaaluda erinevaid asjaolusid. Näiteks, kas tehing teha oma vaba raha või laenukapitaliga, kas investoril on aega oma investeeringuga tegeleda ning kuidas portfelli hajutada. Tasuks mõelda ka likviidsuse peale, aktsiaid on võimalik iga päev osta ja müüa, kinnisvara müümiseks võib kuluda kuid. Kui valida kinnisvara ja väärtpaberite vahel, siis eelistaksin mina aktsiaid. Kuid ka väärtpaberitesse investeerides tuleb riskidega arvestada. Ning peamiseks riskiks on praegu keskpankade tegevus - seni on nad nii kinnisvara kui ka väärtpaberiturge oma tegevusega tublisti toetanud, kuid suur küsimus on selles, mis juhtub pärast sooduskeskkonna kadumist.

Uus Maa analüütik Risto Vähi

Praegused üüritootlused on Tallinnas head - viieportsendiline aastane tootlus on endiselt paljudel juhtudel võimalik. Kuigi müügihinnad on aastatega kasvanud, on kinnisvaraturul võimalik enam kaubelda ning ka asumeid-linnaosi, kus hinnatase soodsam, on endiselt olemas. Samuti tasub vaadata Tallinnast välja. Lisaks Tartule kindlasti ka Lääne-Eesti puhkuselinnad, aga ka Viljandi ja Rakvere. Kahes viimati mainitud linnas elavdatakse majandust ning püütakse luua uusi töökohti. See on juba tekitanud suurema üürikorterite nõudluse ning korterid, mida osta, seal jagub. Muide, ka Tallinna lähedale tasub üürikorterit soetada. Käisin just Sakus ja lugesin poe teadetetahvlilt üürisoove. Huvi on täiesti olemas.

Tõnu Toompark , Adaur Grupp OÜ

Rääkides elamispinna ostust kui investeeringust, tuleb hinnata ka üürihinda. Üürihinnad on kerkinud aeglasemalt kui ostu-müügihinnad. Selle tulemusena on elamispinna üüriinvesteeringu tasuvus pisut vähenenud. Tallinna üürikorter toodab aastaga üüritulu keskeltläbi 5-6% korteri turuväärtusest. Seejuures peab üüriinvestor arvestama omanikukuludega, milleks on tavaliselt maamaks, kindlustus, remondifond, amortisatsiooni katmine. Nii taandub elamispinna väljaüürimise äri paljuski kinnisvara väärtuse tõusule. Lähikvartalite jooksul on elamispindade hinna tõus pigem jätkumas, sest palgad endiselt kerkivad ja laenu hind on soodne. Lisaks on küll ehk mõne üksiku Tallinna linnaosa tehingute arvu marginaalse vähenemise kõrval enamikus Tallinnas tehingute arv püsivalt kõrge. Elamispindade turg on endiselt müüjaturg.

Jaeinvestor East Capital Balti investeerimisfondi veel ei pääse.

Esimesse fondi toimus raha sissevool 2005-2007 ning see on nüüd kinnine.

Teine fond on institutsionaalsetele investoritele, kes ostavad miljoni euro kaupa.

Kinnisvara on üks kõige nooremaid varaklasse, mida East Capital haldab.

2005 tegi East Capital Arco Varaga ühisettevõtte, kus mõlemal oli võrdne osalus ja tehti esimene fond.

2008 ostis East Capital Baltic Real Estate Arco Varalt fondi välja, pärast seda on varahaldusettevõte 100% East Capital grupi omanduses.