Mariliis Pinn • 24 oktoober 2015

Kinnisvara müük oksjonil võib hinna kõrgustesse viia

Haamer.net tegevjuhi Sven Tiirussoni sõnul tasub enampakkumise korraldamist kaaluda juhul, kui algihnna materjal on hea ja soov on objekt kiirelt realiseerida.  Foto: Andres Haabu

Tavaliselt seostatakse oksjonil müümist pankrotivaraga, kuid see on ka hea võimalus unikaalse kinnisvara kiiresti müümiseks, juhul kui objekti vastu tunneb huvi mitu ostjat.

9. oktoobril müüdi haamer.net oksjoniportaali vahendusel 3,1 miljoni euroga Värvi 5 tootmis- ja büroohoone. Kolm huvilist kergitasid objekti algset 2,6 miljoni euro suurust hinda 600 000 euro võrra.

Haamer.net ja osta.ee on portaalid, kus müüakse ka kinnisvara. Haamer.net tegevjuhi Sven Tiirussoni sõnul tahetakse, et turule tuleks rohkem kliente, kes sooviksid kinnisvara oksjonil müüa. “Maaklerid on ka ise rääkinud, et vahel on mõnele heale objektile mitu tahtjat, millisel juhul nad on mõelnud, et võiks tahtjate vahel oksjoni korraldada," märkis Tiirusson, kelle sõnul on see aus mõte, sest sellises olukorras on raske otsustada, kellele kinnisvara ära anda.

Osta.ee-d opereeriva OÜ AllePal juhi Gunnar Valge sõnul on oksjon ka hea viis tähelepanu tõmbamiseks. Ta tõi näite hiljutisest kinnisvaraoksjonist, kus pakuti lisaks autot ja mis jõudis seetõttu ka meediasse.

“Kiire müügi vajadusel, juhul kui potentsiaalseid huvilisi on mitu või ei ole mingil põhjusel selge, millise hinnaga soovitakse tehing lõpule viia, on oksjoni korraldamine hea võimalus,” nõustus Osta.ee portaali haldav OÜ AllePal turundusjuht Kadri Raig. Enamasti müüakse tema sõnul osta.ee keskkonnas kinnisvara edukalt juba 7-14 päevaga. Sealjuures saab müüja määrata reaalse müügihinna, mille üle ei käi enam tingimist, nagu kinnisvara müügi puhul tihti tavaks, vaid pigem pakuvad huvilised üksteist üle.

Kinnisvara müüjad ja omanikud võiksid kaaluda enampakkumise korraldamist juhul, kui alghinna materjal on hea ja soov on kiirelt müüa. Omanikke pole selles aga kerge veenda. “Näiteks meie sõsarportaal maaturg.ee, mis on metsamaa ja raieõiguste enampakkumistele spetsialiseerunud, näeb kurja vaeva, et metsaomanikke veenda kasvõi proovima kokkuostjate pakutavat hinda oksjonil kinnitama," märkis Tiirusson.

Kui müüakse ühte kinnisvara/kinnistut, on tema sõnul täiesti reaalne, et on palju huvilisi. “Oksjoniidee väljakäimisel asutakse müüjat töötlema, et ta objekti ikka ilma oksjonita ära müüks, mis on müüjale selgelt kahjulik, kuna kokkostja teab, et siis ta enam pakutava hinnaga ei saaks.”

Miks olete otsustanud kinnivara veebioksjonite abil müüa? Margus Tinno, Colliers Internationali partner

Rääkides olukorrast, kus ei toimu tavapärast vabaturumüüki, on oksjoni vormis müük kohustuslik, näiteks pankrotivara või täitevmenetluse puhul. Oksjoniga ja eriti interneti keskkonnas toimuvaga on tagatud parem avatus ja sõltumatus, kõik liigutused on sekundi täpsusega fikseeritud, info jagamine on operatiivsem ning laiemate võimalustega.

Arvestades meil välja kujunenud praktikat, on tekkinud arvamus, et oksjonile pannakse ainult pankrotivara. Samas on mujal maailmas oksjonid kasutusel ka n-ö tavapärase vara vabamüügi korral. Ilmselt on see levinum elukondliku vara ja maa puhul, kuid ka ärikinnisvara on võimalik edukalt niiviisi müüa.

Internetioksjon on kaasaegne lähenemine - osaleda on võimalik 100% elektroonselt, vajalik on vaid internetiühendus ja võimalus ennast autentida (kui sisenetakse ID-põhiselt). Sellega kaob ka füüsilise asukoha piirang - osaleda võib kasvõi teises maailma nurgas.

Puudustena on hetkel meie praktika võtmes raske midagi olulist esile tuua. Vast võib teatava puudusena märkida seda, et võimalused on veel piiratud, st ei ole ideaalsed ja vajavad edasiarendust, kuigi näiteks haamer.net keskkond on meie nägemusel juba olemasolevana piisavalt hea. Samuti võib tekkida probleeme neil kasutajatel, kes ei ole seni harjunud asju elektroonselt ajama.

Usume, et kinnisvara oksjonil müümine on kasvav trend. Plahvatuslikku arengut siiski ilmselt oodata ei maksa, kuid vara puhul, mis on kas unikaalne - nõudlus ületab pakkumist -, atraktiivselt hinnastatud või kui müügiga on kiire, on oksjon hea variant. Oksjoni selgeks eripäraks tuleb pidada sellega kaasnevat hasarti ja emotsiooni, mis praktikas on näidanud oma võlu ka ärikinnisvara müügi puhul. Loomulikult mängib see aspekt eelkõige müüja kasuks.

Alghind peab olema atraktiivne

Paremaid ja eksklusiivsemaid kortereid võiks Tiirussoni sõnul oksjonil müüa ka arendajad, kuid ilmselt on seda kasulikum teha siiski pigem üksikute kinnisvaraobjektide omanikel. “Arendajatel ei ole praegu müügiga probleemi,” möönis ta. Ka Valge hinnangul võiksid arendajad kaaluda oksjonil müümist, sel juhul varieeruksid korterite hinnad ühes hoones hoopis rohkem kui praegu.

Eduka enampakkumise üks edutegureid on atraktiivne alghind. “Mida rohkem sa julged alghinda allapoole tuua, seda suurema tähelepanu osaliseks on võimalik saada," märkis Tiirusson. "Rohkem inimesi hakkab süvenema, mida sa tegelikult müüd,” kirjeldas ta. Eriti juged võiksid proovida lausa üheeurost alghinda, millega oleks tähelepanu garanteeritud. Valge märkis, et ostjale peab jääma võimalus kaup soodsamalt kätte saada, nii et kõrge alghind ei meelita osalema.

“Kõik odavad pakkumised turul võiksid jõuda enampakkumistele, sest milleks võtta esimese sõnaosava spekulandi käest raha vastu, kui tegelikult võib olla huvi palju suurem,” ütles Tiirusson.

Keskkonnas haamer.net toimuvad kinnisvaraoksjonid tavaliselt tagatisrahaga. Tiirusson peletas kahtluse, et ostusoovita isikud võiksid hakata oksjonil pakkuma. “Hiljuti Värvi tänav 5 büroohoonet pakkunud ja tagatisena enam kui 250 000 eurot kandnud isikud ilmselt väga ei mõelnud nalja tegemise peale,” ütles Tiirusson ja lisas, et ka kohtutäiturid kontrollivad oma kanalite kaudu pakkumisele registreerujaid. Valge sõnul aitab korda hoida ka tagasiside - portaalis osta.ee järgnevad ebakorrektsele käitumisele sanktsioonid.

Kas olete nõus oma arendatud kinnisvara oksjonil müüma? Martin Saarse, Mectus OÜ tegevjuht

Ei. Milleks lõhkuda toimivat süsteemi, maaklerfirma teeb oma tööd ja pole vajadust midagi uut välja mõelda.

Huvi võib olla meeletu

Mängu jälgivad sajad inimesed, ent kodumaistest kinnisvaraportaalidest leiab juhuslikke huvilisi aina vähem. Tiirussoni sõnul oskavad inimesed kasutada sotsiaalmeediat ja sealsed turundusmeetodid on huviliste leidmiseks palju efektiivsemad. “Kõik sõltub alghinnast, võib juhtuda, et huvi on meeletu, kui müüakse odavamalt kui sama piirkonna muud analoogset kinnisvara. Oma pakkumistega on platsis nii väikesed kui ka suured kinnisvarasse investeerijad,” rääkis Tiirusson.

Enamasti maksab haamer.net oksjoniportaalis viis-kuus pakkujat käsiraha, mille peale läheb pakkumiseks. “Need, kes lootsid alghinna lähedalt saada, loobuvad kohe” täpsustas Tiirusson. Näiteks oli Tallinnas Tartu maantee korteri oksjonil 11 reaalset pakkujat, kuigi tagatise kandjaid oli 24.

Teha võib ka üürioksjone. “Oleme isegi Tallinna linnavalistusega läbi rääkinud ja loodetavasti jõuab see teema kunagi tagasi arutelusse,” selgitas Tiirusson. "Vahet ei ole, mida oksjonil müüa, kas objekti ennast või kuutasu."

Tiirussoni sõnul on müüja puhul käivitajaks võimalus leida kiirelt palju reaalseid huvilisi ja ostjal soov kinnisvara veidi soodsamalt soetada, ehk see kinnisvarainvestorite käest ära napsata. Valge lisas, et oksjon välistab ka võimaluse, et broneerid objekti kellelegi, ent tehing venib kuust kuusse.

Osta.ee tavahinnakirja järgi rakendub edukatele tehingutele komisjonitasu, mis moodustab ühe protsendi tehingu hinnast. Kinnisvara ja autode puhul aga makstakse vaid oksjoni alustamise tasu, muid tasusid ei lisandu. “Samuti on meie süsteemis võimalik seada käsirahanõue, mis teeb müüja elu lihtsamaks, sest ka selle kogumise ning haldamisega tegeleb portaal ning müüja ei pea tegelema kannete ega osalejatele pakkumise avamisega,” rääkis Raig.

Kinnisvara müüjad osta.ee keskkonnas on peamiselt riigiasutused ning omavalitsused. Portaali haamer.net kasutavad kohtutäiturid. “Osaliselt on see tingitud kehtivatest seadustest, kuid samas on selle põhjus just kiire müük ning reaalse turuhinna saavutamine,” märkis Raig. “Alles hiljuti pani Tartu linn oksjonitele müüki 10 erinevat objekti ning kõik need leidsid ka uued omanikud,” lisas ta.

Hetkel kuum