Mariliis Pinn • 27. november 2015 kell 4:00

Ärikinnisvaraturg ei pane uusi lahendusi otsima

Arco Vara äripindade osakonna juhataja Tarmo Tuisu sõnul peavad ärikinnisvara omanikud rohkem üüriliste leidmisega vaeva nägema ja sellele on kodus töötamine kindlasti mõju avaldanud.  Foto: Andras Kralla

Kui maailmas muudavad ärikinnisvararenditurgu paindlikumad töövõimalused, näiteks kodukontori kasutamine ja jagamismajandus, siis Eesti soodsad hinnad ei sunni uusi lahendusi otsima.

Sarnaselt Uberi ja Lyftiga, kes muudavad inimeste arusaamu ühistranspordist ning isiklike sõiduvahendite omamise (mitte)vajalikkusest, on jagamismajandus muutmas ärikinnisvara toimimise põhimõtteid, toob välja Deloitte Center for Financial Servicesi ülevaade.

WeWork ja Regus rahuldavad äriklientide lühiajalist vajadust kontoripindade ja nõupidamisruumide järele nii päeva- kui ka tunnipõhiselt. Liquidspace on asendanud pikaajalised rangelt reglementeeritud üürilepingud lühiajaliste ning üüritava pinna suurust paindlikult muuta lubavate lepingutega.

Ülevaade ennustab, et rahvastiku jätkuv vananemine ning oskustööjõu nappus viivad talentide pärast peetava sõja järgmise kümne aasta jooksul uuele tasemele. Eriti puudutab see uut noort põlvkonda, kes on harjunud töötama vaba graafikuga ega vaja töö tegemiseks kontorit. Sõda talentide pärast toob kaasa traditsioonilise elamis-, äri-, kaubandus- ja meelelahutuspindade segunemise.

Eesti turgu maailma trendid ei mõjuta

“Olles viimase nelja aasta jooksul spetsialiseerunud büroopindade vahendamisele, võin öelda, et aeg-ajalt ikka kuuleb, et mõni väiksem ettevõtte lõpetab oma üürilepingu või otsustab lõppevat lepingut mitte pikendada, sest kolib kodukontorisse,” möönis Seven Real Estate Advisorsi projektijuht Matis Joab. “Samas ei ole neid näiteid ülemäära palju ja kuna tegu on üksnes väikeste firmadega – üks kuni neli inimest –, ei oma see erilist mõju büroopindade turule tervikuna, kus välja üüritava pinna hulk on summaarselt viimase nelja aasta vältel kasvanud 20 000–30 000 ruutmeetri võrra aastas.” 

 

Oleme Lääne-Euroopast 10-20 aastat maas

Ragnar Everest, 1Office Grupp tegevjuht

Kodukontoris töötamise populaarsuse kasv pole meie hinnangul veel Eestis ärikinnisvara mõjutanud. Kodukontoris töötamine on esmajärjekorras oluline ettevõtjatele, kes ei rendi ärikinnisvara või teeb seda minimaalses mahus.

Kodukontoris töötamisele ülemineku atraktiivsus tööandja jaoks on Tallinna-taolises linnas madalam, kuna tööle sõitmine võtab vähe aega ning rendihinnad ei ole röögatud. Võib öelda, et kodukontoris töötamise võimalust pakkuvate tööandjate puhul kombineeritakse kodu- ja kontoripäevi, seetõttu vajadus kontoripinna järele ei kao täielikult, eriti kasvava ettevõtte puhul.

Üks võimalus on ka kontorit jagada. Senine kogemus Eesti turul näitab, et oluliseks peetakse oma privaatset kontoriruumi ning jagamisest on rohkem huvitatud välismaalased. Vähese nõudluse tõttu meie enam jagatud ruume aktiivselt ei paku. Valmivate ja juba valminud uute kontorihoonete tõttu vabaneb Tallinnas vanemaid soodsaid äripindu seniste üürnike kolimisel. Londoniga võrreldes saab rentida otse majalt ka üsna väikeseid alla 50ruutmeetriseid äripindu, mis muudab nõudluse büroohotellide ja jagatud pindade järele väiksemaks.

Co-working space- ja lounge-tüüpi lahendused sobivad teatud liiki ettevõtjatele. See on start-up-maailmas aktsepteeritud, et raha koguv ettevõte töötab n-ö põlve otsas diivanil. Muudes valdkondades on aga oluline viisakas aadress, kenad ruumid ja privaatsete kohtumiste võimalus.

Eestis on nii virtuaalkontori kui ka büroohotelli puhul olnud meil seitse aastat vaja selgitada nende terminite tähendust kohalikele ettevõtjatele. Oleme selgelt Lääne-Euroopa arengust 10-20 aastat maas nendes valdkondades.

Värske mõtlemisega ettevõtjad on nüüd valmis oma kuni kümne inimesega kontorit hoidma büroohotellis, kui nad on avastanud selle teenuse mugavuse ja sellega kaasneva aja ning raha kokkuhoiu.

Põlvkondade vahetumine muudab ettevõtjate mõtlemist, alla 30aastased inimesed näevad viieaastast üürilepingut ja palgalisi töötajaid juba liigse kohustusena. Turul, kus tulevikku ei saa üle 6–12 kuu prognoosida, on mugavam töötada paindlike lepingutega, mis võimaldavad kiirelt reageerida nii keskkonna kui ka ettevõtte muutunud vajadustele.

Büroohotellide arv kasvab jõudsalt

Joab on kuulnud ka vastupidistest juhtumitest, kus ettevõtjad, sealhulgas ühemehefirmad, on mingi aeg teinud tööd kodust, aga siis otsustanud endale siiski kontori otsida, sest koduses keskkonnas ei õnnestu piisavalt tööle keskenduda. Tihti on vajalik ka pind, kus kliente või koostööpartnereid vastu võtta.

Sellistele väikeettevõtetele, kellel ei ole mõtet traditsioonilisi kontoriruume üürida, aga puhtalt kodukontoris ka hakkama ei saa, pakuvad lahendusi niinimetatud büroohotellid. “Näeme, et büroohotellid on kindlasti üks tugevalt kasvav segment. Eestis ja ka maailmas on suurim selliseid teenuseid pakkuv firma Regus, millel on Eestis kaks keskust, aga plaanis on kasvada järgmise nelja aasta jooksul kümne punktini,” märkis Joab. Ülemaailmne eesmärk on luua rohkem kui 20 000 ärikeskust, praegu on neist valmis 3000.

Joabi sõnul turu kontekstis tervikuna ettevõtted pigem laienevad ja kolivad väiksematelt pindadelt suurematele, mitte vastupidi. “Sealjuures on eriti IT-firmade puhul tendentsiks liikuda pindadele, kus ruutmeetreid inimese kohta on rohkem, et jääks ruumi ka pingpongilauale, lauajalgpallile, kiikedele, Playstationi nurkadele, kott-toolidega puhkamisaladele jne,” loetles ta.

Teisalt on ka suuremates firmades trendiks paindlikuma töökeskkonna loomine. Inimestel on paindlikum tööaeg ja osa töid tehakse distantsilt. Kohati tähendab see, et mõnes kontoris ei pruugi rohkem kui 70% inimestest korraga kohal olla. “Läänes on paljud ettevõtted sellised arengud ära kasutanud ja kaotanud ära personaalsed töökohad ehk töölauad. Inimene tuleb kontorisse, võtab oma asjad ja istub sinna, kus parasjagu ruumi on,” tõi Joab välja.

 

Eestlase natuur ei luba lauda jagada

Eesti ettevõtted veel sellist teed pole läinud. “Enamasti tuuakse põhjuseks eestlase natuur –  töötajad ei oleks sellise näilise ebakindlusega rahul. Ühtlasi on Tallinnas ilmselt ka väiksem surve sellisele kokkuhoiule, tulenevalt madalamatest üürihindadest,” lisas ta.

Ka Uus Maa analüütiku Risto Vähi sõnul ülevaates välja toodud trendid Eesti ärikinnisvaraturul tugevalt ei avaldu ja näiteks väikeseid pindu üürivad just alustavad ettevõtted. “See on tegelikult selline huvitav olukord, ühelt poolt soodustatakse kaugtööd ja inimestele see nagu üldjoontes meeldib ka, kuid teisalt on palju põhjuseid, miks inimesed siiski igal hommikul kontorisse lähevad."

Nii saabki Vähi sõnul öelda, et kodukontoris töötatakse, kuid siiski käiakse ka büroos ning paljud, kel oleks võimalus kodunt tööd teha, seda siiski ei tee. "Seega on need asjad n-ö tasakaalus ja kodustele kontoritele sekundeerib endiselt väga palju tavabüroosid,” märkis Vähi. Nii ongi tekkinud olukord, et ärikinnisvaras need muutused meil ei avaldu ja väikeseid pindu üüritakse palju.

Kuigi ka paljudes suurtes kodudes on kabinet, tehakse seal päevatööd harva, ülejäänud aja kasutatakse seda kui arvutituba või lugemis- ja hobiruumina. “Paljud ütlevad, et päris kontoris on hea käia, sest seal pole koduseid ahvatlusi. Aga kui on vaja kodust teha, siis on kabinet selleks vähemalt olemas,” selgitas Vähi.

Vähi sõnul kolivad ettevõtted kaasaegsematele pindadele või siis laienemise tagajärjel hoopis suurematele. “Muidugi on ka kulude kokkuhoiu tõttu väiksematele pindadele kolimist, kuid siis on põhjused pigem majanduslikud,” lisas ta.

Ärikinnisvara omanikud peavad olema paindlikud

Arco Vara äripindade osakonna juhataja Tarmo Tuisk

Viimastel aastatel on Tallinnas valminud kümneid tuhandeid ruutmeetreid uusi büroopindu ja arendajad pakuvad neid lähiajal suurtes mahtudes veelgi lisaks. Turuolukord survestab büroode omanikke olema paindlikud ja leidlikud.

Uute ja renoveeritud büroopindade pakkumise märgatav kasv on toonud büroode üüriturule mitu muutust. Kui varem rajasid arendajad büroohooneid valdavalt nii, et enamasti oli olemas kindlus ankurüürniku suhtes, siis nüüd on turule tulnud arendusi, millel ei ole ankurüürnikku ega eellepinguid, mistõttu on projekti õnnestumise riskitase kõrgem.

Teisalt mõjutavad turuolukorda A-klassi kvaliteedinõuetele vastavad uued ärihooned, mille järele on seni olnud küllaltki suur nõudlus, ent kasvava pakkumise tõttu nõudlus väheneb ja see mõjutab üürihindu.

Kolmandaks, ettevõtete parema kvaliteediga büroopindadele liikumine on juba mõjutanud ja mõjutab lähiajal veelgi üsna drastiliselt madalama kvaliteediga pindu, kus on sõltuvalt objektist üürihindades juba korralikke allahindlusi näha.

Kui üürnikud vahetuvad kiiresti või seisavad äripinnad pikalt tühjad, võib see olla ohumärk konkreetse pinna ja üüritingimuste suhtes, kuid mitte piirkonna suhtes tervikuna. Siin on omanike jaoks järelemõtlemise koht, kas üürnike pidev vahetumine ning äripinna tühjana hoidmine on ikka jätkusuutlik ärimudel. Tuleb vahetada kas kontseptsiooni, muuta hinda, üüritingimusi või teha midagi muud, mis omaniku võimuses.

Näiteks kui äripinna omanik tahab leida ühte suurklienti, kes võtaks korraga 600 kuni 1000 või rohkemgi ruutmeetrit büroopinda, peab aru saama, et selliseid suurkliente liigub harva ja pind tuleks jagada väiksemateks osadeks, millele oleks turul rohkem nõudlust.

Inimesed tahavad elada töökoha lähedal

Trend, et inimesed eelistavad kolida töökoha lähedusse, sai alguse USAst möödunud sajandi alguspoolel. "Kuna Eesti areneb samuti lääne mudeli järgi, on meil asi samamoodi ja seda me näeme just tõmbekeskuste ideoloogia raames. Rahvas tuleb peamiselt Tallinna, kus on tööd," rääkis kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Risto Vähi. "Teistes linnades on sisseränne väiksem, vastavalt linna suurusele,” täpsustas ta.

See trend süveneb hoolimata sellest, et maakohtades on internet olemas ja tööd saaks teha kodust lahkumata. "Muude teenuste puudumine paraku ei meelita inimesi ja sunnib neid ikkagi linnas käima,” märkis Vähi

“Tuleb tunnistada, et nii mõnegi firma büroopinna valikuotsuseid mõjutab tugevalt see, kus juhtkond parasjagu elab ja mis on nendele mugavad liikumisteed,” lisas Jaob.

Firmad, kes on Mustamäel, tavaliselt Lasnamäele bürood ei vaata ja vastupidi, lisas ta. “Paljud firmad on nõus maksma veidi kõrgemat hinda büroo eest südalinnas, kuna sinna on nii auto kui ka ühistranspordiga igast Tallinna punktist ja äärelinnast mugav tulla.” 

Tallinn on siiski väga väike ja hea transpordiühendusega linn, vähemalt maailma kontekstis vaadates. “Eestlastena on meil kombeks veidi vinguda ja kärbsest elevanti teha, aga suurlinnadega võrreldes ei vääri meie tipptundidel tänaval toimuv tegelikult ummiku nimegi,” rääkis Jaob.

Samas märkis Arco Vara äripindade osakonna juhataja Tarmo Tuisk, et ärikinnisvara omanikud peavad rohkem üüriliste leidmisega vaeva nägema, sest inimesed teevad rohkem tööd kodus ja büroohotellides. Ka on ettevõtteid, kus igal töötajal pole kindlaks määratud lauda, mis nõuab vähem ruumi kui varem.

“Kõigi muutuste põhjused ei jõua küll alati meieni, kuid ettevõtted on väiksemale pinnale kolinud ja kodus töötamine on kindlasti seda soodustanud,” lisas Tuisk, kelle sõnul on äripinna vahetamiseks või sellest loobumiseks ka muid põhjuseid kui tegevuse kokkutõmbamine või kasv.

Hetkel kuum