Puust ja punaseks: kuidas kujuneb notari tasu

Mida suuremat tehingut notar vormistab, seda suurem on tema vastutus ja seda suurem seetõttu ka tema tasu, ütleb Tallinna notar Priidu Pärna.  Foto: Andres Haabu
Piret Reiljan • 24. jaanuar 2017
Jaga lugu:

Kas teadsite, et kinnisvara ostes maksate notari tasu nii sellelt summalt, mis on ostetava vara hind, kui ka sellelt summalt, kui suure hüpoteegi lasete varale seada panga kasuks, kust laenu võtate?

Kui kinnisvara on eelnevalt hüpoteegiga koormatud, maksab ka vana hüpoteegi kustutamine. Sedasi võtab notar tehingu pealt justkui mitu nahka, liites tehinguväärtusi üksteise otsa. 

Kui notar tõestab korraga nii tehingu kui ka hüpoteegi seadmise, saate küll tehingu tõestamise nii-öelda soodustusega ehk tasu määramisel võetakse tehinguväärtusena aluseks 2/3 vara väärtusest. Hüpoteegi enese seadmise või kustutamise puhul võetakse tehinguväärtusena aluseks alati 2/3 hüpoteegi väärtusest. Lihtsustatult, kui ostate 100 000 eurot maksva korteri, võtate kodulaenu ja selleks seate panga kasuks korterile 100 000 euro suuruse hüpoteegi, kujuneb teie notari tasu nii, et liidetakse 2/3 mõlemast summast: 66 666 eurot pluss 66 666 eurot on kokku 133 000 eurot, millelt maksategi notari tasu vastavalt seaduses fikseeritud hinnatabelile. Seadus annab erinevate tehinguväärtuste vahemike kohta ette notari tasu täissumma, mis korrutatakse kahega, juhul kui tehingul on kaks osapoolt nagu kinnisvara võõrandamisel või hüpoteegi seadmisel. 

Mida suurem nn tehinguväärtus sedasi kokku tuleb, seda suurem on notari tasu. Tehinguväärtusest lähtuvalt seatakse ka servituute, hoonestusõigusi, ostueesõigusi ning reaalkoormatisi. 

Priidu Pärna, Tallinna notar

Miks suurema tehingu puhul peaks olema suurem lõiv või tasu? Sest seda suurem on notari või registriametniku vastutus tehingute tõestamisel või kannete tegemisel.

Notar: suurem vastutus – suurem tasu

Äripäev on viimasel ajal tõstatanud kaks teemat: miks on kinnisvaratehingute notariaalne kinnitamine kohustuslik ning miks on notarite teenitav tulu salajane. Notari tasud on Eestis seadusega fikseeritud ehk siis riik esiteks käsib notarisse minna ja teiseks käsib ka maksta seaduses fikseeritud teenustasu. Kinnisvara ostes või müües maksame notariarve kinni pigem kui paratamatu nähtuse, ilma et süveneksime seadusepügalatesse, millele viidates notarid oma tasu kokku löövad. Äripäev võttis luubi alla, kuidas notari tasu kujuneb ja mida notar paljude hinnangul krõbeda tasu eest teeb.

„Miks suurema tehingu puhul peaks olema suurem lõiv või tasu? Sest seda suurem on notari või registriametniku vastutus tehingute tõestamisel või kannete tegemisel,“ ütles Tallinna notar ja Tartu Ülikooli õigusteaduskonna õppejõud Priidu Pärna. Ta selgitas, et notar kannab isiklikku varalist vastutust tehingu asjaolude mittekontrollimisel ning kahjude tekkimisel ja selleks peab tal olema ka kohustuslik ametikindlustus. „Lisaks ei tohi notar oma vastutust peita äriühingu taha ja ta peab tegutsema enda nimel,“ lisas Pärna.

Avaldame kolm näidet notari tasu kujunemisest lihtsamast tehingust keerukamani.

Eramu hinnaga 76 000 eurot: notari tasu käibemaksuga 416 eurot

Eramaja oli tehingu hetkel hüpoteegivaba, ostja võttis pangalaenu ja tehinguga seati eramule hüpoteek summas 79 000 eurot.

Seadus ütleb, et sama kinnisasja võõrandamise ja hüpoteegiga koormamise tehingu üheaegse tõestamise korral on võõrandamise tehinguväärtus 2/3 kinnisasja väärtusest. Samuti hüpoteegi seadmisel ja lõpetamisel on tehinguväärtus 2/3 pandi ehk hüpoteegi summast.

Antud kinnisvara puhul seega kujunes notari tasu aluseks olev tehinguväärtus nii, et liideti 2/3 korteri hinnast ja 2/3 korterile tehingu järel seatud hüpoteegi suurusest. Tulemus oli 103 360 eurot, millelt seadusejärgne notaritasu oli 340 eurot. Niisiis, maja maksis küll 79 000 eurot, kuid hüpoteegi seadmise tõttu tuli notarile maksta tehinguväärtuselt 103 360 eurot.

340 eurole lisandus 7 eurot notari tasu hoiustamisel ja käibemaks, nii et kokku ulatus notari tasu 416 euroni.

Reeglina jagavad ostja ja müüja tehingu tõestamise kulu pooleks, kuid hüpoteegi kustutamise või seadmise jmt kulu katab emb-kumb pool eraldi, nii ka antud juhul.

Uusarenduse korter hinnaga 280 000 eurot: n otari tasu käibemaksuga 2291 eurot

Tehing korteriga toimus arendajalt eraisikust ostjale. Esmalt tuli kustutada olemasolev hüpoteek, misjärel korteri ostja võttis pangalaenu ja lasi ostetavale korterile seada uue hüpoteegi. Ostja lasi hüpoteegi seada varuga, et sama hüpoteegiga saaks soovi korral tulevikus notarisse minemata laenu juurde võtta. Nagu öeldud, sõltub aga hüpoteegi suurusest ka notari tasu suurus.

Notari tasu hüpoteegi kustutamisel oli koos käibemaksuga 710 eurot, mille tasus arendaja ehk müüja. Tehinguväärtus selle tasu arvestamisel oli lepingu järgi 800 000 eurot. Hüpoteegi kustutamisel kehtib enamasti ühekordne seadusega kehtestatud täistasu, mitte nii nagu kinnisvara võõrandamisel või hüpoteegi seadmisel, kus tasu korrutatakse kahega, kuna lepingul on kaks osapoolt. Lisaks rakendus ka lõige seadusest, mis ütleb, et notari tasu kahe- või mitmepoolse tehingu lõpetamise kokkuleppe tõestamise eest on pool täistasust.

Notari tasu võõrandamisel ja ühishüpoteegi seadmisel oli koos käibemaksuga 1581 eurot, mille tasus ostja. Tasu aluseks oli tehinguväärtus 429 333 eurot (2/3 korteri hinnast + 2/3 korterile seatud hüpoteegist).

Eramu hinnaga 222 000 eurot: n otari tasu käibemaksuga 3125 eurot

Tehingu objekt oli maja koos krundiga suuremast maatükist ning kõrvalhoonega. Tavapärasele tehingule lisaks sõlmisid müüjad ühisvara jagamise lepingu ning ostja ja müüja sõlmisid kinnistu jagamise võlaõigusliku kokkuleppe, kasutuskorra kokkuleppe ja servituudi seadmise võlaõigusliku kokkuleppe. Ostja varale uut hüpoteeki ei seadnud, kuid müüja kustutas vanad hüpoteegid.

Kokku ulatus notaritasu aluseks olev tehinguväärtus erinevate liitmistehete tõttu 816 639 euroni, millelt notar oma tasu arvestas, pluss hüpoteekide kustutamise tasu (2/3 hüpoteekide väärtusest oli 130 167 eurot) ja hoiustamise tasu.

Kokku 3125 euroni ulatunud notaritasu jäi antud juhul lõviosas müüjate kanda, ostja kulu oli mõnisada eurot.

Kinnisvarakäive doteerib muud

Hüpoteegi seadmine on samasugune varaline tehing nagu müügitehing ja ka siin võetakse aluseks hüpoteegi väärtus, kuigi 2/3 ulatuses, selgitas Pärna. „Kui notar seab suure hüpoteegi valesti, siis on ju ka tema vastutus selle võrra suurem,“ märkis ta.

„Aga nagu ma toonitanud olen, siis kokkuvõttes doteerib kinnisvarakäive, sh hüpoteekide seadmised, muid alla õigusteenuse turuhinna toiminguid,“ võttis Pärna teema kokku, viidates, et suurem tulu kinnisvaratehingutelt kompenseerib väiksemaid käibeid muudes notarite tehtavates toimingutes.

Pärna selgitas veel, et kinnisvaratehingute puhul ei sõltu meil väärtusest mitte üksnes notari tasu, vaid ka riigilõivud kinnistusraamatu kannete tegemisel ja samamoodi rehkendavad ju tasusid ka täiturid, maaklerid või pangad. „Samas on tasude tabel selline, et mida suuremaks läheb tehinguväärtus, seda väiksemaks läheb tasu või lõiv proportsionaalselt,“ sõnas notar.

nimi:Helen Vahkal

amet:justiitsministeeriumi vabakutsete talituse nõunik

tekst:Notar kannab isiklikku varalist vastutust

Notari tasude määramine väärtuse alusel tehingute puhul põhineb kohtulõivude arvutamisel, kus ka riigilõiv sõltub hagi suurusest. Kinnisvaratehingute puhul ei sõltu väärtusest mitte üksnes notari tasu, vaid ka riigilõivud kinnistusraamatu kannete tegemisel. Notari tasude määramise tabeli põhimõte on selline, et notari tasu väheneb proportsionaalselt: mida kõrgem tehinguväärtus, seda väiksema protsendi tehinguväärtusest moodustab notari tasu. Lisaks on notari tasu seaduses sätestatud ka mitmeid ülempiire. Kuna hüpoteegi seadmisega seotud toimingud on mõnevõrra lihtsamad kui kinnisasjade võõrandamisel, on hüpoteegi seadmisel tehinguväärtus ka 2/3 hüpoteegisummast.

Notari tasud sõltuvad väärtusest seetõttu, et mida suurema väärtusega tehing on, seda suurem on notari vastutus tehingu tõestamisel. Notaritel on tehingu tõestamisel seadusest tulenevaid kohustusi, mh osalejate isiku, teo- ja otsusevõime, esindusõiguse ning perekonnaseisu tuvastamise, registriseisude kontrollimise, selgitamise kohustus jne. Kuna notar peab oma ametit enda nimel, kannab ta ka ametikohustuste süülisest rikkumisest tekkinud kahju eest isiklikku varalist vastust. Kahju hüvitamise tagamiseks on notar kohustatud sõlmima ka ametikindlustuslepingu.

Osa teenuseid alla turuhinna

Fikseeritud tasudega on näiteks volikirjad, testamendid, ärakirjade ja allkirjade kinnitamised, abielu sõlmimised, apostilli panemised jne. Väärtusepõhised on aga enamik tehinguid või lepinguid, kus väärtus on lihtsalt määratav.

Riik on teenuse sotsiaalse tundlikkuse tõttu näiteks kümmekond aastat tagasi viinud pärimisasjade lahendamise väärtusepõhiselt arvutuselt üle fikseeritud tasudele just pärimisasjade puhul. „Kui Itaalias võib testament maksta näiteks vara väärtusest lähtuvalt 1000 eurot, siis Eestis on see alati 40 eurot, sõltumata varadest või testamendi keerukusest,“ ütles Pärna.

Ta lisas, et eelmisel aastal tõestas tema 25 kooselulepingut ja kuna nende puhul on raske tehinguväärtust määrata, on aluseks fikseeritud summa 84 eurot pluss käibemaks. „See on oluliselt väiksem kui keskmine õigusteenuse tunnihind Tallinnas,“ sõnas Pärna.

Ka riigilõiv sõltub tehinguväärtusest

Riigilõivumäärade kehtestamisel lähtutakse kulupõhimõttest. See tähendab, et arvestatakse toimingu tegemise kulusid, mh toimingu keerukust ja sellele kuluvat aega. Lisaks peab riigilõiv katma ka riigilõivu võtja ametitegevusega seonduvad kulud (ametnike personalikulu, registripidamiskulu, riigivastutus,  IT arendamine jms).

Riigilõivuseaduse kohaselt määratakse kinnistusraamatu toimingute eest tasutava riigilõivu suurus lähtuvalt tehinguväärtusest või kindla summana. Tehinguväärtused on kindlaks määratud summad ning nende määramisel on arvestatud kinnisasja või kinnistusraamatusse kantava õiguse väärtust ning kinnistusraamatu kande tegemiseks minevat registripidaja ressurssi.

Mida kallima varaga/õigusega tehing, seda keerukam see (nii õiguslikult kui ka tehniliselt) ka ilmselt on ja seda suurem ressurss kande tegemiseks kulub.

Allikas: justiitsministeerium

Üks küsimus

Milline töö kaasneb notaril kinnisvaratehingu tõestamisel ja milline hüpoteegi seadmise tõestamisel?

Vastab Tallinna notar Priidu Pärna

Kinnisvara võõrandamisel ja hüpoteegi seadmisel on suur osa tööst sarnane: notari roll on õiguskindluse eesmärgil tuvastada, kas kinnisasja käsutaja on selleks õigustatud, näiteks kas on piisavad volitused, kas tegu on abikaasade ühis- või lahusvaraga, kas on olemas piisavad volitused äriühingusiseselt või kas on vaja tehinguks kohtu nõusolekut või osanike otsust.

Üle 6 391 165 euro ulatuva tehinguväärtuse puhul on notari tasu 5368,55 eurot + 0,02% tehinguväärtuse summast, mis ületab 6 391 165 eurot.

Kui notariaaltoimingu tehinguväärtus ületab 6 390 000 eurot, siis loetakse notari tasu määramisel, et tehinguväärtus on 6 390 000 eurot, kui notari tasu seadus ei kehtesta madalamat ülempiiri.

Allikas: Notari tasu seadus

Lepingu koostamiseks tuleb teha registripäringud, tutvuda vajadusel omandamise alusdokumentidega asjaolude selgitamiseks, koostada leping, see ette tutvumiseks saata ja osalejatega läbi arutada, seejärel registreerida tehing kinnistusraamatus.

Müügi puhul on lisaks oluline ostja teavitamine erinevates registrites nähtuvatest avalikest kitsendustest-piirangutest, samuti võimalikest ostueesõigustest. Notar on ka tehingu eel ostja omaosaluse hoiustaja, oluline on läbi rääkida asja võimalikud puudused.

Hüpoteegi puhul on rõhk sellel, et hüpoteegiga tagatavad nõuded oleks selgelt läbiräägitud ja et kellelegi ei tõmmata mütsi pähe, näiteks et vanaema ei tagaks lapselapse elukaaslase ja tema ettevõtte kõiki tulevasi laene. Hüpoteegiga kaasnevad riskid peavad olema lahti seletatud, äriühingute puhul on oluline kontrollida laenukeelu sätteid. Hüpoteegi seadmisega seotud toimingud on mõnevõrra lihtsamad ja just seetõttu ongi siin aluseks 2/3 hüpoteegi väärtusest ja mitte kogu summa.

Jaga lugu:
Hetkel kuum Äripäevas