Kristel Härma • 17. detsember 2018 • 7 min
Jaga lugu:
Uudised
Ainult tellijale

Tallinn liigub pilvelõhkujale lähemale

Ettevõtja Sonny Aswani loobub Sitsi mäe maatükist, kuhu peaks kerkima Eesti esimene pilvelõhkuja.  Foto: Veiko Tõkman

Tallinn liigub lähemale esimese pilvelõhkuja kerkimisele: Endover omandab Sonny Aswani ettevõttelt Sitsi mäe maatüki, kuhu on lubatud ehitada pilvelõhkuja.

Siiski on sel aastal pilvelõhkuja plaani veidi maa peale tagasi tõmmatud, sest kaitseministeeriumi hinnangul piiraks 210 meetrine torn õhuseireradari nähtavust. Nii tuleb tulevasel maatüki omanikul leppida tõenäoliselt 160 meetrit kõrge hoonega. Tallinna esimese pilvelõhkuja tiitli saaksid nad aga ikkagi: Tallinnas loetakse pilvelõhkujaks kõrgemat kui 124meetrist hoonet. Ka senistest kesklinnas kõrguvatest hoonetest on areng suur, sest näiteks Tornimäe Swissoteli kaksiktornid on pea 50 meetrit madalamad.

„Meil on olemas leping maa omandamiseks,“ ütles Endoveri juht Robert Laud, soovimata sellest projektist lähemalt rääkida enne, kui maa on lõplikult Endoveri oma.

Esimese pilvelõhkuja arendamine võtab veel aega, aga kõrghooneid kerkib linnapilti lähitulevikus omajagu, ehkki kevadel täitub Tallinna kõrghoonete paiknemise kehtestamisest juba 10 aastat. Varasemast enam kerkib hotellide ja büroohoonete kõrval kõrghooneid ka elamiseks.

Üks küsimus: miks sai omal ajal Sitsi mäe torn pilvelõhkuja ehitamiseks erandi, kui muidu tohib ehitada neid vaid Maakrisse?

Vastab Tallinna linna peaarhitekt Endrik Mänd:

Lisaks Maakri kvartalile nägi teemaplaneering ette ka kõrghoonete grupi Väike-Õismäele ja üksikuid kõrghooneid olulisemate magistraaltänavate ristmikele, kokku 11 asukohta. Teemaplaneeringu koostamise ajaks oli juba töös detailplaneeringuid kõrghoonete kavandamiseks – see oli ka üks põhjus, miks ülelinnalise tervikliku teemaplaneeringu koostamine päevakorda tõusis. Neid töös olevaid detailplaneeringuid ka teemaplaneeringu koostamise käigus analüüsiti ja võimalusel arvestati. Mitte kõigi ettepanekutega ei peetud võimalikuks arvestada, samas lisandus veel mõni kriteeriumitele vastav asukoht.

Sitsi kõrghoone oli planeeringuline otsus. Arendaja oli taotlenud detailplaneeringu algatamist, mille eesmärgiks oli tiheda äri- ja elukvartali ehitamine. See oleks jätnud vähe ruumi rekreatsioonialadeks ja varjutanud peaaegu täielikult muinsuskaitselise manufaktuuri hoone. Kuna selles piirkonnas ei olnud hoonete kõrgusele objektiivseid (lennunduslikke, muinsuskaitselisi) piiranguid, leiti, et linnaehituslikult parim lahendus on 200 meetri pikkust horisontaalset tehasehoonet täiendada sarnase vertikaalse hoonega, et võimalikult suur osa krundist jääks hoonestamata ja sinna oleks võimalik rajada parke ja linnaväljakuid.

Endover arendab aga teisigi peamiselt elamiseks mõeldud kõrghooneid, mille valmimine on lähemal. 2020. aastate esimeses pooles valmivad neil Haaberstis neli torni Rocca Towers ja Kristiinesse Tallinna Farmaatsiatehase juurde kerkib Torn.

„Kõrghoone on atraktiivne vorm linnapildis ja kui detailplaneering võimaldab sellist unikaalset hoonet planeerida, siis meile on arendajana meeldiv väljakutse sellega tegeleda. Seebi Torni müük näitab, et ka ostja hindab kõrghoonet,“ rääkis Laud ja märkis, et Torni kõrghoonest on eellepingutega kaetud 28 protsenti. „See on meie arvates päris hea tulemus,“ sõnas ta.

Laua sõnul on selline eelmüügi maht kõrghoone ehitamiseks pangalaenu saamiseks piisav, pank võib nõuda 15–20 protsendi korterite eelmüüki. Laud ütles, et tema ei ole märganud, et pangad oleksid kõrghoone puhul ettevaatlikumad, kuid kuna palju kogemust nendega veel ei ole, on raske järeldusi teha.

Seda, et näiteks Torn ja Rocca Towers oleksid tasuvamad, kuna on kõrghooned, ka Laua sõnul üheselt väita ei saa, sest kõrghoone ehitamine on kallim ning kuna Tallinnas liiga palju kõrgeid eluhooneid pole, ei ole välja kujunenud ka selget hinnapraktikat. Laud märkis, et nad on jälginud konkurentide Kalevi staadioni äärset Kalevi Panorama (13korruseliste majadega, arendaja Tycoon OÜ – toim.) arendust ning näinud, et nad on suutnud müüa kortereid väga heade ruutmeerihindadega. „See tähendab, et see on äriliselt võrreldav teiste arendusprojektidega, aga see ei ole ekstra kasumit tootev võimalus,“ tõdes laud.

Kõrghoone maatükk seisabki pigem 10 aastat tühjana, kui lepib madalama hoonega

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark tõdes samuti, et kõrghoone arendamine lihtsat kasumit ei tooda. „Ega see nüüd nii lihtne ei ole, et teeme suure käibe ja siis saame kindlasti garanteeritumalt suure kasumi. Kõrghoonel on oma tehnilised normid, mis teevad kõrghoone ehitamise kalliks, ja ega maatükki siis ei müüda poole hinnaga, müüakse sellise hinnaga, mis arvestabki, et sinna on võimalik ehitada kõrghoone,“ selgitas ta.

Järvele kerkivatesse kõrghoonetesse müüakse juba kortereid.  Foto: Andras Kralla

Seda, et kõrghooneloaga alad pikalt tühjana seisavad, selgitas Toompark praktilise äriotsusega: kuna maatüki väärtus sõltub sellest, mida sinna peale arendada saab, ei hakka keegi kolmekorruselist maja ehitama, kui on võimalus teha 30 korrust. Tema sõnul seisab kõrghoone ehitusõigusega krunt pigem tühjana, kui arendajal pole kas raha või ei ole tal turuolukorras julgust. Toompargi hinnangul kõrghooned lubatud aladele aga tulemata ei jää. „Küll nad tulevad. Arendaja teeks ju alati natuke rohkem, kui lubatakse, mitte kunagi vähem.“

Endoveri kohta tõdes Toompark, et see on väga jõulise arenguhüppe teinud ettevõte ja paistab, et kahekorruselisi puitmaju nad enam renoveerida ei taha. „Miks mitte teha selliseid märgilisi objekte, kui selleks on olemas finantsiline ja tehniline võimekus, turunduslik võimekus. Jumala eest, mina kiidan takka!“

Toompargisõnul käis mingil hetkel äripindade turult läbi võbelus, kus tundus, et neid tuleb liiga palju juurde. „Ma arvan, et turul tühja kohta ei ole, kuhu ainult anna ette ja turul liiga lihtne pole, aga miks mitte mõistlikul määral pakkumist juurde tuua.“

EBS toetab kõrghoonega õppehoone renoveerimist

Estonian Business Schooli kantsler ning ettevõtte EBS Campus juhatuse liige Mart Habakuk selgitas, et EBS tahab ehitada endale kooli juurde kuni 30korruselise kõrghoone, et see maksaks kinni vananenud õppehoone ümberehituse.

„Kuna meie taristu jaoks õppemaksudest ei jagu ja eraülikoolina on meil muid allikaid vähe, siis on torni osa see, kust peaks tulu tulema. Aga mis vormis täpselt, see siis täpsustub,“ ütles Habakuk, kuna hoone detailplaneeringut on oodatud juba üle kümne aasta.

Kõrghoone detailplaneeringuga kaasnev bürokraatia ei ole Habakuke hinnangul täielikult halb, sest see aitab mõnel mõttel seedida – kõrghooned on siiski maamärgid, mis jäävad linnas igalt poolt näha. „Liiga kiiresti ei ole hea, aga kümme aastat – see on iga mõõdupuuga palju.“

Habakuke hinnangul ei ole tegelikult vahet, kas kõrghoone kerkib mõni aasta varem või hiljem, kui arvestada, et maja eluiga võiks olla 100 aastat. „Mõningatel juhtudel lisab see kogemus ja oskus, mis on vahepeal õpitud, väärtust.“

Kõrghoonesse tuleb praeguse plaani järgi pikaajalisem majutus, büroode osa on veel lahtine. Ühe kontseptsiooni järgi tekitataks büroo ja ärikooli sümbioos, kuid seda Habakuke sõnul alles arutatakse.

Tema hinnangul ei ole kõrghoone arendamine kooli jaoks riskantne, sest olemasolevat koolimaja see ei puuduta. „Olemasolev koolimaja jääb selles mahus alles ja ebaõnnestumiseks saab lugeda seda, kui praegune olukord ei parane. Muud negatiivset väljundit sel koolil olla ei saa.“

Habakuke sõnul on tema 15 aastat kogemust Metro Capitaliga (Habakuk on arendaja Metro Capitali partner – toim.) ühte-teist õpetanud, on nähtud buumi ja kriisi, mistõttu arvab ta, et nad on kõrghoonet tehes piisavalt konservatiivsed. „Riskid ei ole suured,“ hindas ta.

Habakuk kahtleb, kas praegu on hea aeg kõrghoonet tegema hakata, sest ehitushinnad on kõrged. Tema hinnangul võikski ehitamiseks hea aeg tulla kolme-nelja aasta pärast, kui ehitusturg on reageerinud tohutule nõudluse kasvule, siis võiks tulemus nii hinna kui kvaliteedi poolest parem olla.

Kas aga ehitusturu rahunemine ei või olla märk paistvast krahhist? Habakuke sõnul on see kallis küsimus. Ta märkis, et ajastus on oluline, aga kuna see on kooli laiendus ja majutus on veidi vähem riskitundlik, võiksid nad selle riskiga hakkama saada. „Ma ütleksin, et riski võtmise võimekus on praegu päris hea, kuigi see on väga kallis ja suur projekt. Kui asi tundub kahtlane, eks me siis kaasame kindlasti veel neid, kes on valmis riski võtma.“ Nii otsiks EBS Campus pangalaenu kõrval ka teisi projekti panustajaid.

Kõrghoonete magusatel kruntidel hämar ajalugu

Kohtuprotsessis Tallinna endise linnapea Edgar Savisaare üle selgus, et ta nõudis Keskerakonnale toetust ka Sonny Aswani ettevõttelt Phoenix Land, kellele kuulub tulevase pilvelõhkuja krunt Manufaktuuri tänaval. Keskerakonna toetamist palus Savisaar selle eest, et ta kiirendaks detailplaneeringut Paavli tänav 10 asuva Rimi laiendamiseks.

Kohtuprotsessi käigus selgus, et Kopli pilvelõhkuja ehitamist utsitas Savisaar ise tagant. 2014. aasta suvel käis Teder koos Aswaniga Savisaare juures Hundisilmal külas ning Savisaar uuris seal, kas on kavas Kopli pilvelõhkujat ehitama hakata. Aswani ütles, et praegu on see mõttetu, kõigepealt tuleks piirkond välja ehitada. Kui Aswani viitas Kopli projekti puhul sellele, et detailplaneering võtab aega, siis Savisaar vastas, et miski pole võimatu.

Ka Seebi 1 krunt pole plekitu

Ivo Parbuse ja Elmar Sepa kriminaalasja kohtutoimikust selgus, et Tallinna Farmaatsiatehase detailplaneeringu lisamisega kõrghoonete teemaplaneeringusse tegeles mitu mõjukat Keskerakonna liiget, nende seas ka erakonna esimees ja linnapea Edgar Savisaar.

Tallinna Farmaatsiatehas kandis 2007. aastal pool miljonit krooni Keskerakonna mõjukate poliitikute juhitava sihtasutuse Jüri Vilmsi Sihtkapital kontole. Sihtasutust juhtis Elmar Sepp. Juba mõni kuu pärast ülekannet loobus Tallinna linnaplaneerimise amet oma varasemast seisukohast, mis ei lubanud rajada farmaatsiatehasel enda kinnistule kõrghooneid. Veel 2005. aasta juunis oli Kristiine linnaosavalitsuse halduskogu ühel seisukohal: Kristiine on aedlinn ja sinna kõrghoonete planeerimine pole mõeldav!

Tallinna Farmaatsiatehas ja ettevõtte juhatuse liige Raivo Unt mõisteti süüdi pistise andmises. Jüri Vilmsi Sihtkapital ja juhatuse liige Elmar Sepp mõisteti süüdi pistise andmisele kihutamises ja sellele kaasa aitamises.

Endine EKA krunt tekitas vaidlusi

Vaidlusi on tekitanud ka endine kunstiakadeemia krunt Tallinna kesklinnas, kuhu akadeemia ise pärast lammutamist uut hoonet ei ehitanudki ning koliti hoopis Kalamajja. Ehkki EKA naabermaja vastuseisu tõttu sinna oma kõrghoonet ei ehitanud, ehitavad büroohoonena sinna kõrghoone arendajad. Krunt kuulub tänavu märtsist ettevõttele Estconde Invest.

Jaga lugu:
Hetkel kuum Äripäevas

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt