6 esimest sammu õige krundini

Artikkel

Sakkov: kui pere kasvab, kasvab ka maja

Oma Maja 2019

Ilus männitukk võib teinekord tekitada nii suure joovastuse, et peatähtsad küsimused, nagu asukoht ning kooli ja lasteaia kaugus, jäävad tagaplaanile.
- Uudised
- Merit Pärnpuu
- 4. aprill 2019 kell 10:37
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
6 esimest sammu õige krundini
Oma maja unistuse täitumise teel on esimeseks sammuks sobiva krundi valik. Pakkumisi on külluses, aga mille põhjal otsustada, milline krunt on kõige sobilikum. Järgmised kuus sammu aitavad kõige sobilikuma krundi välja valida.
1. Kaalu põhjalikult läbi krundi asukoht
Eramaja ostu puhul jäetakse reaalne elu tihtipeale kahesilma vahele ning otsus langetatakse emotsiooni ajel. Ilus männitukk ja linnulaul võivad teinekord tekitada nii suurt joovastust, et peatähtsad küsimused, nagu soodus asukoht, kooli ja lasteaia olemasolu, jäävad tagaplaanile.
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman soovitab igal perel oma vajadused ja igapäevane logistika läbi mõelda, et hiljem ei tekiks probleeme. “Kui kaua sa tööle ja koju sõidad, kui kaugel on koolid ja lasteaiad,” juhib Sooman tähelepanu, lisades, et asukoht taandubki lõpuks isiklikele vajadustele, eelistustele ja võimalustele. “Kui inimene ostab krundi valesse kohta, siis ta ei ehita maja mitte kunagi valmis. Ta saab aru, et temast kujuneb perekonna taksojuht.”
2. Tee selgeks konkreetse krundi ehitusõigused
Kui asukoht on paigas, siis järgmisena vii end kurssi ehitusõigustega. Pole mõtet osta krunti, kui sa ei tea, mida sinna peale ehitada saad. “Kui krundi ehitusalune tsoon on 150 m2 ja maksimaalne hoonestuskõrgus viis meetrit, siis ei saa sinna kahekordset maja ehitada,” toob Sooman näite. Kinnisvaraekspert soovitab kõik otsast lõpuni välja rehkendada ja mõelda järgmistele asjadele: mitu tuba vaja on, kuidas ruumid paiknema hakkavad, kas magamistsoon tuleb eraldi või magamistoad pillapalla mööda maja laiali, kas maja tuleb ühe- või kahetiivaline. Nimetatud valikutest selgubki, millist kinnistut on mõtet osta ja millist mitte. Kui aga jätad kodutöö tegemata ja ostad krundi, mille hoonestustingimused ei vasta vajadustele, on see tühi ost.
Kinnistu väljavaliku järel on tark käia ka kohalikus omavalitsuses, et üle kontrollida kõik hoonestusõigused ja detailplaneering. “Ehitusnõunik aitab kindlaks teha, kas kõik vastab tegelikkusele ja ega valla poolt pole mingeid kitsendusi seatud,” kommenteerib Sooman, lisades, et vald on kinnistute ümbruses toimuvate probleemidega kõige paremini kursis.
3. Veendu kommunikatsioonide olemasolus
Pindi Kinnisvara juhatuse liikme sõnul on kommunikatsioonid tihtipeale raskusi valmistav küsimus. “Oleme kõik telekast näinud lugusid, kus üks majaomanik on jätnud veetrassid enda nimele ja teine peab end veearvetega vigaseks maksma,” juhib kinnisvaraekspert tähelepanu. Näiteks arendataval alal soovitab ta enne krundi ostu veenduda, et teed ja tänavavalgustus ehitatakse valmis. “Kõik võimalikud asjad tuleb üle kontrollida, et kogemata ei avastaks end põllult, kus peab sõitma 200 meetrit mööda põlluvaheteid või kruusateed, sest asfalt on jäetud panemata. Pärast selgub veel, et vett pole samuti ja kust seda saada, ei tea.”
Ka kommunikatsioonide asjus soovitab Sooman kohaliku omavalitsusega suhelda, sest neil on kogu info olemas. “Nende töö ongi elanike nõustamine ja info jagamine, nemad ütlevad kohe, kas midagi on puudu või segane või hoopistükis kuskil on mingi probleem, millega nad juba kursis on.”
Soomani sõnul on mõistlik teha ports päringuid ka muudesse asutustesse. “Mõnikord on vaja Eesti Energiast üle kontrollida, kui kaugel asub liitumispunkt olemasolevast alajaamast, ka veefirmaga on mõistlik suhelda. Väga palju infot leiab ka registritest.”
Kui dokumentatsioon on korrektne ja kõik kooskõlastatud, projektijoonised olemas, teed valmis ehitatud, valgustus olemas, alajaam lähedal ja liitumispunkt olemas, veetrass jookseb kinnistu piiri lähedalt läbi ja sa tead, et liitumine on sinna ette nähtud, siis on lihtne. Pruugib teha üks-kaks kõnet, kontrollida paar detaili üle ja võibki rahuliku südamega ära osta.
4. Kavanda pangaga finantseerimisplaan
Nii nagu võib krunt veeta jääda ja muutuda kasutuks, võib ka maja finantseeringuta jääda ja muutuda poolikuna kasutuks. Seepärast soovitab Sooman laenurahaga ehitama hakates kogu finantseerimisplaan kolm-neli korda üle hinnata ning pangaga koos paika panna. “Finantseerimise rägastik on lõputu ja selle reha otsa astuvad väga paljud inimesed,” räägib kinnisvaraekspert. “Alguses ostetakse suure hurraaga krunt ja siis jookseb kogu süsteem kinni, sellepärast meil neid pooleliolevaid maju nii palju tänavapildis ongi.”
Et mitte valearvestust teha, tasub paika panna skeem, kui palju mingil hetkel investeerib kinnistu omanik, millises ehitusfaasis annab pank raha juurde, kuidas käib hindamine ja millised peavad olema hindamisväärtused. Seejärel rääkida hindajaga üle, kas konkreetses turuseisus ja nimetatud asukohas ja sellises staadiumis maja hindamisväärtus üldse tuleb selline, nagu vaja. Tasub meeles pidada, et ehitusstaadium ei kajasta hoone turuväärtust – mingil hetkel maksab ta vähem, sest ainuüksi trasside- ja vundamenditööd võivad väga kalliks maksma minna. Ehitus võib olla neelanud kümneid tuhandeid, aga eksperthinnang seda ei arvesta, vaid hindab krunti koos vundamendiga selle järgi, millised on analoogsed tehingute hinnad.
NÄIDE
Vara hetkeväärtus otsustab finantseerimise
Krundi ostu finantseerimine
Mart ostab kinnistu 50 000 euroga ja tahab sinna peale ehitada maja 150 000 euroga – kokku maksab 200 000. Ostuks laenab ta pangast 25 000 ja ise paneb 25 000.
Pank nõuab, et ehitusel oleks omafinantseering 20% (30 000 eurot), ülejäänud 80% (120 000 eurot) finantseerib pank. Kuid pank annab raha vaid juhul, kui vara hetkeväärtus katab laenu ära.
Ehituse edaspidine finantseerimine
Mart ehitab 50 000eurosele krundile 30 000 euro eest vundamendi ja karbi peale ja tahab pangalt raha juurde saada. Ta peab vara uuesti ära hindama, kui selle turuväärtus jääb alla 80 000, pank raha peale ei anna. Selleks et pank hakkaks ehitust jupikaupa finantseerima, peaks vara väärtus olema vähemalt 120 000 ja kui need nüansid on läbi rääkimata, võibki ehitus soikuda.
5. Küsi detailne ehituspakkumus
Ära lase end peibutada ehitusettevõtete veebisaitidest, kus 100 m² suurune maja maksab 35 000 eurot, vaid küsi põhjalik hinnapakkumine. Jälgi, et pakkumine sisaldaks kõike alates kommunikatsioonide ühendamisest ja vundamendi ehitamisest kuni viimase korstnakivi panekuni ja ehitusprahi ära viimiseni.
“Enamik ehitusfirmasid on mõistlikud ja sõbralikud ega ütle suvalist numbrit, et vot kogu kupatus maksab 100 000 eurot – võta või jäta!, vaid nad on nõus kõik etapiti lahti kirjutama, kui palju üks või teine tegevus maksab,” selgitab Sooman. “Soovitan pakkumise võtta vähemalt kolmest ehitusettevõttest, sest elamuehituses on hinnavahed väga suured.”
Sama tähtis kui ehituspakkumus on kontrollida ehitaja tausta. “Kui ettevõte on kuus kuud tegutsenud ja seda juhivad inimesed, kes on varem lasknud mitu ettevõtet pankrotti, siis on tark seda ehitajat vältida,” lisab ta. Sellepärast tasub võtta kohe korraliku referentsiga ehitaja, kes ei ole midagi vussi keeranud ja kes suudab ehitustöödele pakkuda ka garantiid. Sedasi toimides on tõenäolisem saada ka pangalt laenu.
6. Hinda üle oma elustiil ja tegelikud vajadused
Pea silmas, et kui sinu majakene asub mõnusas männitukas, pead sa tohutus koguses okkaid riisuma ja kui pinnas niiske, on vaja iga nädal muru niita. “Kõikidel inimestel pole võimalik seda teha, kas aega pole või tervis ei luba,” täheldab Sooman.
Peale muru niitmise tuleb ka maja ja hoovi eest hoolt kanda. “Mõistlik on enne ostu kindlaks teha, kui suurt krunti tegelikult vaja on, sest selle hooldamine on ajakulu. Hekkide pügamine, õunapuude lõikamine ja peenarde tegemine on elustiil.”
Nokk kinni, saba lahti ehk kuidas vältida jama
Näiliselt pisike detail krundi detailplaneeringus võib päriselus osutuda tõsiseks probleemiks.
Ühe krundi arendusprojekti esialgne detailplaneeringu eskiis nägi ette, et veevarustus hakkab tulema teise projekti peale rajatavast pumbajaamast. Süüvides eskiisi põhjalikumalt, tuli välja, et tegelikult oleks arendaja jäänud sõltuvusse teise arendaja ajakavast. Peaaegu olekski tekkinud nokk kinni, saba lahti olukord, sest teine arendaja oligi lõpuks tõmmanud trassi valest kohast ja pannud liiga väikse toru ning kuna teed olid juba maha pandud, ei oleks saanud enam võõral maal sonkimas käia ja trassi ümbertegemist nõuda.
Õnneks oli esimese krundi arendaja tähelepanelik ja nägi seda probleemi ette ning pika kauplemise peale sai kohalikust omavalitsusest detailplaneeringu koostamise ajal topeltveevarustuse lahenduse, mille tulemusel anti igale kinnistule ka oma puurkaevu rajamise õigus. Nii said esimese kinnistu omanikud oma vee peremeheks ega pidanud hakkama maksma trassitasu ega pumbajaama hooldustasu. Omades kinnistul puurkaevu, saab omanik ise otsustada, millal pump parasjagu töötab, kui jäme toru majja tuleb ja missugused on veelahendused.
Sarnaseid vahejuhtumeid võib tulla ka elektri, ligipääsuteede ja veega. Et neid vältida, on mõistlik käia kohaliku omavalitsuse ehitusnõuniku juures konsultatsioonil.
Enne tee maja projekt ja alles siis vali krunt
Enne sobiva krundi välja valimist soovitan kõigepealt koostada projekt. Muidu võib juhtuda, et teed maja projekti valmis, aga krundile see ära ei mahu ja pead tegema uue.
Kõige rohkem ostetakse praegu krunte Tallinna lähiümbrusse, sest Tallinnas on elumaa kruntide hinnad väga kõrged. Mida kesklinnale lähemale, seda kõrgemaks hinnad lähevad, Pirital ja Kristiines on hinnad õige krõbedad. Vabu maatükke leiab igalt poolt, aga silmas tuleb pidada, mis ehitusnõuded neile kehtivad ja kas üldse tasub ühte või teise kohta ehitada. Sellepärast eelistatakse pigem Tallinna lähiümbrusesse maja ehitada.
Ka infrastruktuur, tänavavalgustus ja kommunikatsioonid on väga tähtsad. Viimastega on nii, et mõnes vallas teeb vald need tasuta ära, mõnes Tallinna piirkonnas aga võid vee ja elektri eest maksta 20 000. Ja kui sidesüsteemi samuti ei ole, maksad veel selle eest ja kui tahad gaasikütet panna, maksad ka gaasi eest. Kõik kokku võib väga kalliks minna.
Ka ehitusnõudeid tuleb jälgida, mida üldse kuhugi ehitada saab. Kas 200 ruutmeetri suuruse maja või poole väiksema, kas puid tohib maha võtta jne. Detailplaneeringute ja üldplaneeringute info on avalikult olemas. Kui näiteks detailplaneeringut pole või soov seda muuta, saab taotleda projekteerimistingimused. See tuleks eeltööna ära teha, enne kui krunti ostma hakata.
Kommunikatsioonide koha pealt peab vaatama, kas seda teenust pakub erafirma või vald, sest sellest sõltub hind. Millal üks või teine kommunikatsioon valmib, saab teada kohalikust omavalitsusest.
Tõmbenumbrid Rae vald ja Peetri küla
Kõige magusamad krundid asuvad Rae vallas ja Sakus. Tegelikult on kogu Tallinna ümbrus populaarne, igale poole ostetakse, küsimus on hinnas. Hinna ja asukoha suhe on lihtsalt Peetris ja Rae vallas kõige parem – need jäävad lühikese autosõidu kaugusele kesklinnast. Samas, asukohatruu inimene, kes on elanud kogu elu Lasnamäel, ei koli Tabasalu küljele, vaid vaatab Jõulähtme valda. Enamik ei ole asukohatruud, neile loeb see, kas koolid ja arstiabi on lähedal.
Kuna asukohad on väga eripalgelised, erinevad ka hinnad. Enamasti jäävad need 50 000 ja 200 000 euro vahele. Mida merele lähemale krunt jääb, seda kallim ta on, rolli mängib ka muu, nagu kõrghaljastuse olemasolu, lähedal asuv männimets, maa liik (kas põllumaa või elamumaa).
Krundi ostul võib takistuseks saada tõik, et pangad seda üldjuhul kodulaenuga ei finantseeri. Kui pank annab raha, siis ta eeldab, et krundiraha on endal olemas. Kui ca 50 000 on omafinantseeringuna taskus, siis alles annab pank ehitamiseks raha. See on ka peamine põhjus, miks krundid ei müü sama hästi kui müüvad korterid. Ka ehitushinnad aina tõusevad, odavalt ehitada praegusajal ei ole võimalik, materjalid ja tööjõukulud on tõusnud kõrgustesse.
Egon Juhanson, Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler
Artiklid