Väärtpaberistamine – kas lahendus raha saamiseks?

Palju on räägitud, et krediidikriisi ja majandussurutise tulemusena on pankade laenupoliitika, nagu ka investorid kapitaliturgudel, muutunud olulisemalt konservatiivsemaks. Projektid, milles osalemiseks pangad veel hiljuti konkureerisid võidakse jätta nüüd finantseerimata. Samas peavad ettevõtjad ka muutunud keskkonnas edasi tegutsema, kasvama ning sealjuures kaasama ka kapitali oma tegevuse (sh laienemise) finantseerimiseks.

Võtame näiteks kinnisvaraettevõtja, kelle portfellis on erinevad kommertskinnisvaraobjektid, mis on välja üüritud. See ettevõtja planeerib nt kas (i) olemasolevatest ja toimivatest projektidest väljumist, (ii) projektide refinantseerimist või (iii) olemasolevate projektide rahavoo tagatisel uute projektide finantseerimist. Esimesel juhul on ettevõtjal vaja oma olemasolevatele projektidele ostjat, teisel ja kolmandal juhul laenu. Igal juhul on olukord sellise ettevõtja jaoks keeruline. Investorid on ettevaatlikud ja äraootaval seisukohal (iseäranis kinnisvaraga seoses) ning pankade laenupoliitika on varasemast oluliselt konservatiivsem. Mida võiks selline ettevõtja teha?

Üks võimalusi kapitali kaasamiseks, sealhulgas olemasolevate projektide refinantseerimiseks ja uute projektide rahastamiseks on olemasolevaalte ja toimivate (st rahavoogu tootvate) projektide nn „väärtpaberistamine“ (inglise keeles securitization). Lihtsamalt väljendatuna on väärtpaberistamine ettevõtja olemasolevate varade (nt nõuded üürimaksete tasumiseks) konverteerimine väärtpaberiteks (sageli võlakirjad) selliselt, et väärtpaberid on tagatud väärtpaberistatava projekti rahavoogudega.

Miks otsustada väärtpaberistamise kasuks? Väärtpaberistamise puhul on ettevõtjal võimalik kaasata kapitali hajutatud allikatest (st erinevatelt investoritelt). Kaasates kapitali erinevatelt investoritelt on riskid investorite vahel jagatud (investeeritava kapitali kogus investori kohta väiksem). Samuti võivad võlakirjad olla likviidsemad, kui laen või kinnisvara. Tulenevalt eeltoodust võib kapitalikulu väärtpaberistamise kaudu olla madalam ja tähtaeg pikem võrreldes traditsioonilise finantseerimisega (nt pangalaenuga). Veelgi enam, väärtpaberistamise kaudu võib olla ligipääs kapitalile ka olukorras, kui muud finantseerimiskanalid on piiratud või hoopis suletud.

Väärtpaberistamine võib olla ka alternatiiviks varade müügile. Nt eelviidatud kinnisvaraettevõtja, kellel on keeruline praeguses turuolukorras (investorid on ettevaatlikud ja äraootaval seisukohal) oma portfellis olevaid projekte müüa, võib alternatiivina kaaluda nende projektide väärtpaberistamist. Väärtpaberistatud projektide müümine annaks sarnase tulemuse varade müügile.

Kes ostaksid sellist väärtpaberistatud projekti? Sageli on väärtpaberistatud projektide investoriteks erinevad fondid, kes on huvitatud pikaajalisest ja stabiilsest rahavoost.

Mida võib/saab väärtpaberistada? Varem (enne sub-prime kriisi) öeldi, et väärtpaberistada võib kõike, mis raha sisse toob (st rahalisi nõudeid ja nende tagatisi) alates kodulaenudest ja lõpetades bürootarvete liisinguga. Nüüd on investorid väärtpaberistatud varade (st nõuded ja nende tagatised) suhtes kindlasti ettevaatlikumad – nad tahavad aru saada millesse nad tegelikult investeerivad. Investoreid huvitab, et väärtpaberistatavate nõuete võlgnikud (nt üürnikud) on usaldusväärsed, majanduslikult jätkusuutlikud ning väärtpaberistatavad nõuded (nt üüri-, laenu- vm teenuslepingu alusel) on pikaajalised. Seetõttu on hinnatud just infrastruktuuri (sh PPP – public private partnership) projektide väärtpaberistamise kaudu emiteeritud võlakirjad.

Kuidas oma projekti väärtpaberistada? Väärtpaberistamise struktuure on erinevaid. Tüüpilises väärtpaberistamises nõuete omanik (nt kinnisvaraettevõtja) müüb nõuded (nt nõuded üürimaksete tegemiseks) spetsiaalseks selleks tarbeks asutatud projektiühingule (SPV). SPV annab välja võlakirjad, mille müügist saadava rahaga finantseeritakse nõuete ostmist SPV poolt. Ostetud nõuded (nt üürinõuded) ja summad, mis nõuete alusel tasutakse (nt üürisummad) on võlakirjade täitmise tagatiseks. Lisaks võidakse anda võlakirja investorite jaoks ka teisi tagatisi (nt monoline kindlustus, credit default swap jne).