Riigi üürimajad liisinguturule

Uue valitsuse ametisse astumisega on tekkinud uued nägemused Eesti majandamisest ja on jälle aktuaalseks tõusnud üürimajade küsimus. Erainvestorid on taas tagajalgadel, kuna riik väidetavalt üritab sekkuda isereguleerivasse üüriturgu.

Kinnisvarainvestorid näevad lahendust üürituru isereguleerumiseks võlaõigusseaduse muutmises (muudatus annaks võimaluse üürnik kolme kuu möödudes välja tõsta); kuna elamufondi pealt käibemaksus tagasi ei saa, siis muuta ka käibemaksu regulatsiooni; ning kuna nõudlus on väiksemate kui 37 m² suuruste pindade järele, siis nende ehitamises.

Riigi mure omakorda on, et elamufond pidevalt amortiseerub (kuni 6000 maja aastas); riigil on liiga väike osalus elamufondis (kuskil 4%, kui Põhjamaades on ca 20%); ja ei toimu spetsialistide ning üldse tööjõu vaba liikumist, eriti väiksemates tõmbekeskustes.

Mõlemad pooled tõdevad, et üürimaju on vaja, kuna järjest rohkem noori ei soovi olla pikemas perspektiivis paiksed. Pealegi on välja toodud ohud ka nn KredExi käendusega. See käendus annab turvatunde pangale, kuid ei anna kindlust noorele perele. Näitena võib tuua kas või baasintressi kõikumised. Hetkel on see 0%, kuid on olnud aegu, kus see on olnud ka 5,7%. On välja toodud arvud, et poolte laenu võtnud perede sisstulekutest moodustab eluaseme laen 20% (üle 30% on juba ohu märk). Sinna ei ole sisse arvutatud igakuiseid kommunaalmakseid. Baasintressi tõusu puhul võivad  eluaseme kulud kasvata kuni 50 protsendile pere sissetulekust. See situatsioon lõhnab aga juba uue sundmüügi laine järele.

Miks ei võiks kinnisvarafondid ja riik vaadata üürimajade projekte kui liisinguportfelli, kus üür on sisuliselt makse võimaliku korteri väljaostu tingimuseks. Oletame, et üürnikuga sõlmitakse viieaastane fikseeritud üürihinnaga üürileping. See tagab omanikule pideva kassavoo ja üürnikule kindlustunde. Kui soovi välja osta pole, siis viie aasta pärast vaadatakse üüri tingimused üle. Selline mudel vähendaks ka puuküürnike probleemi, sest üürivõlgade korral kaob võimalus korter välja osta.

Paljud investorid väidavad, et nad on valmis paigutama oma raha ka madala tootlikkusega kinnisvaraprojekti. Näiteks 50 000eurose (see oleks ehitushind) üürikorteri kuu üür oleks 200 eurot kuus. See teeb viie aastaga 12 000 eurot tulu. See teeks tootlikuseks 4,8% aastas.

Selle mudeli peamine võit oleks, et igal üürnikul on vaba valik ja samuti ka võimalus hakata viie aasta möödudes kas omanikuks ning elamistingimuste muutmise puhul muutuda ise väikeinvestoriks, üürides korterit teistele soovijatele välja. Pakun, et seda võimalust kasutaksid pooled üürnikest. Investorite ja riigi vabaneva raha eest saaks selliseid projekte veel ja veel juurde teha.