EstateGuru Toome pst projekti hetkeseis.  Foto: Andras Kralla
Indrek Mäe • 22. november 2017
Jaga lugu:

EstateGuru tagastas eile investoritele hapuks läinud Toome puiestee laenu, kuid juhtumi lahkamine paljastab ühisrahastuse investori erakordse kaitsetuse.

„See, et laen tagasi maksti, muudab asja veel põnevamaks,“ ütles anonüümseks jääda soovinud ekspert. Tema arvates pole väikeinvestorite huvid ühisrahastuses piisavalt kaitstud. „Kui Toome juhtum natukenegi iseloomustab kogu ühisrahastuse portfellide koosseisu, osutub kogu see bisnis lihtlabaseks pettuseks,“ ütles ta.

Tema sõnul oli arenduse juures probleeme märgata juba algusest peale. 

Äripäeva allikas

On kaks võimalust – kas laenu refinantseeris mõni rumal investor, kes ei adu üldse riske või mõni EstateGuruga seotud ettevõte, et kogu kaardimaja kokku ei variseks.

Täpsemalt käib jutt 14. novembril EstateGuru välja kuulutatud ajaloo esimesest ebaõnnestunud laenust, mille tagatise ühisrahastusplatvorm enampakkumisele pani. Eile õnnestus arendajal laen refinantseerida ning EstateGuru sai investoritele raha tagastada – koos lubatud intresside, hüvitise ja viivisega ning kogutootlusega 13,72 protsenti.

„Saame kinnitada, et EstateGuru riskihindamismudel toimib ning laenu refinantseerimine kinnitab veel kord tagatisvara hinnangu korrektsust,“ rõõmustas EstateGuru tegevjuht Mihkel Stamm.

Äripäeva allikas jääb oluliselt skeptilisemaks. „On kaks võimalust – kas laenu refinantseeris mõni rumal investor, kes ei adu üldse riske või mõni EstateGuruga seotud ettevõte, et kogu kaardimaja kokku ei variseks,“ märkis ta.

Investoreid peteti

Toome puiestee projekti lähemal vaatlemisel hindamisaktidest selgub, et kui EstateGuru asus 224 000 euro suuruse arenduse finantseerimisvõimalust investoritele tutvustama, oli Domus Kinnisvara hindamisakti alusel objekti valmidusastmeks 55 protsenti. Kaks aastat hiljem, kui laenuga tekkisid esimesed probleemid, hindas Eri Kinnisvara selle valmidusastmeks aga 60-70 protsenti.

Seejuures on kirjeldus objekti seisukorrast sama, mis oli 2015. aasta aktis: „siseviimistluseta, ventilatsiooni- ja veeseadmeteta ning krunt heakorrastamata".

Väikeinvestori ning ühisrahastuseksperdi Tauri Alase hinnangul on selge, et mingisugust arendust Toome puiestee objektil ei toimunud. „Investoritel oli õigustatud ootus, et objekti väärtus tulevikus tõuseb ja sellega tõenäoliselt laieneb potentsiaalsete ostuhuviliste hulk.“ Seega: investorite ootusi peteti.

Nii on Toome puiestee praegu sisuliselt samas seisus kui kaks aastat tagasi. Vihje andnud ekspert näeb selles süüd ka ühisrahastusplatvormil.

„Selle aja jooksul pole EstateGuru tundnud huvi, kuhu nende klientide raha on läinud ja milleks seda kasutatud on. Portaal pole isegi niigi paljut märganud, et arendaja, kellele nad ligi veerand miljonit heausksete inimeste raha tõid, pole kahe aasta jooksul objektil töidki alustanud,“ rääkis ta.

Toome puiestee arendus eile.
Toome puiestee arendus eile.  Foto: Andras Kralla

Saab end kaitsta

Äripäeva allika sõnul oleks algusest peale pidanud muret tekitama tõik, et objekt on eelmise buumi ajal alustatud ja pooleli jäänud villa. „Ehitusmaht, asukoht ja seisukord on sellised, et mõlemad hindamisaktid rõhutavad niisuguste objektide nappi likviidsust,“ nentis ta.

Alase sõnul peaks iga investor enne kinnisvarasse investeerimist vaatama tagatisvara omadusi, nagu asukoht ja likviidsus. „Kui Tallinna kesklinnas on kahetoalise korteri likviidsus väga hea, siis ääremaal asuva sarnase objekti korral ei pruugi tagatisest alati piisaval määral kasu olla,“ leidis ta.

Likviidsus kaitseb Alase hinnangul ka selle eest, kui ühisrahastusplatvorm ei jälgi, mis objektil toimub. „Siis ma ei pea vajalikuks, et EstateGuru töötajad käiksid üle nädala objekti kaemas ja vajadusel suunaksid ehitusmeest pahteldamise juures.“

Investori teine võimalus end kaitsta on vaadata laenu suhet tagatisvara väärtusesse (LTV). „Üldiselt on laenusumma väärtus objekti väärtusesse piiratud 75protsendilise määraga ehk kui objekti turuhind on laenu võtmise ajal 100 000 eurot, siis saab sellise objekti vastu laenu kuni 75 000 eurot,“ selgitas Alas. „Mida madalam on LTV suhtarvu väärtus, seda parem investori jaoks – samas ei tohi ära unustada, et pelgalt LTV jälgimine ei aita alati protfelli kaitsta."

EstateGuru nõuab lisaks tagatisele laenuvõtjalt võimalusel käendust. Alas sellesse ei usu. „Lihtne võrdlus võiks olla see, et kui kahetoalist Tallinna kesklinna korterit ära kaotada ei saa, siis eraisiku ootamatu varatuks jäämine on märksa tõenäolisem.“

Tauri Alas

Investoritel oli õigustatud ootus, et objekti väärtus tulevikus tõuseb.

Huvide konflikt

Äripäeva allika hinnangul ei ole ühisrahastusplatvormid piisavalt motiveeritud investorite rahaga parimal moel ümber käima. Ühisrahastusplatvorm lubab laenu andjale, et hoolitseb portfelli kvaliteedi eest, aga teenustasu saab kätte siis, kui laen on arendajale üle antud, mitte siis, kui investeering on realiseeritud. „Ehk tegelikult pole platvormidel ärilist motivatsiooni pärast raha väljaandmist arendajal „ora tagumikus“ hoida.“

Alas nõustus, et EstateGuru rahateenimismudelile on huvide konflikt sisse kodeeritud. „Kui portaal saab kogu teenustasu projekti algfaasis kätte, võivad hiljem tekkida probleemid laenude sissenõudmisel,“ arvas ta. Ta lisas, et Toome puiestee näide on samas olnud positiivne.

Väikeinvestor Jaak Roosaare leiab samuti, et kvaliteedikontroll on ühisrahastuses nõrgem. „Portaali huvi on võimalikult suur kogus tehinguid, mille pealt teenustasu saada,“ selgitas ta. „Loomulikult ei soovi platvormid projektide ebaõnnestumist, kuid ma usun, et kvaliteedikontroll on siiski olemuslikult nõrgem kui individuaalse investori puhul, kes võtab riski täismahus endale.“

Roosaare arvates aitaks probleemi lahendada see, kui portaali omanikud ise igasse projekti investeeriksid. 

Tiksuv pomm

Kuna Toome puiestee projekti puhul said investorid oma raha ja viivised kätte, leiab Roosaare, et kõik lahenes hästi. Äripäeva allikas on teist meelt: juhtunu illustreerib sügavamat probleemi.

„Kui väita, et kõik said raha tagasi ja keegi kahju ei kandnud, siis mul tekib küsimus, kas ükski mõistlik investor laenaks sellistel tingimustel raha välja – ilma tagatiseta ja raha kasutamise kohta küsimusi küsimata? Vastus on kindlasti ei!“

Äripäeva allika sõnul said selles juhtumis laenuandjad küll raha tagasi, aga kui neil on 35 miljoni euro suurune portfell, mille puhul raha kasutamise kohta küsimusi ei esitata, on see tiksuv pomm. Ta lisas, et ühisrahastuse probleemidele on täpselt samadel põhjustel tähelepanu juhtinud ka finantsinspektsioon, kes esitas mullu eelnõu ühisrahastute reguleerimiseks. 

Investorid pole kaotanud ühtegi eurot

EstateGuru ei tee platvormil väljastatud laenude puhul objektide ehitusjärelvalvet ega kontrolli raha sihtotstarbelist kasutamist. Küll aga suhtleme laenuvõtjatega periooditi, eesmärgiga olla informeeritud tagatisvara olukorrast ja laenu tagastamise plaanipärasusest.

Meie laenutoode on olemuselt laen kinnisvaratagatise vastu ehk laenu väljastamise hetkel lähtume me ainult olemasolevast olukorrast ning objekti hetke turuväärtusest, mille vastu anname keskmiselt 58% laenu. Me ei lähtu võimalikust tulevikuväärtusest ega tulevikus tehtavatest investeeringutest, ei finantseeri arendajat ehitajate aktide, arvete või muude dokumentide alusel. Juhul, kui soovitakse kaasata samale objektile lisalaenu, tuleb arendajal tellida uus kinnisvara eksperthinnang, mis kinnitab turuväärtuse kasvu piisavas ulatuses. Lisaks palume ka ehitusjärelevalve kinnitust vahepealse aja tööde kohta.

Sellise lähenemise puhul ei mõjuta raha kasutamise viis projekti riskitaset, sest laenu antakse hetke turuväärtuse alusel. Isegi kui peaks juhtuma, et raha ei ole kasutatud vastavalt plaanile, ei mõjuta ka see projekti riskitaset ehk tagatisvara realiseerimise ja investorite raha tagasisaamise võimalusi.

Nagu mainitud, on meie laenutoote esimene kriteerium tagatisvara, selle reaalne turuväärtus ja likviidsus. Lisaks analüüsime enne laenu väljastamist laenuvõtja tausta, äriplaani, selle teostatavust ja vara realiseeritavust.

Riskid on kontrolli all

EstateGuru riskianalüüs on põhjalik ja mitmetasemeline - meie meeskonnal on väga tugev kompetents kinnisvaravaldkonnas, sh kinnisvara hindamisel. Lisaks kinnisvara eksperthinnangule ja EstateGuru majasisesele kontrollile kaasame vajadusel ka kolmandaid osapooli ja eksperte (maaklerid, hindajad, ehituseksperdid) kinnisvaratagatiste analüüsimisel. Kokkuvõttes on see taganud, et ligi kolmeaastase tegevusajaloo jooksul ei ole meie investorid kaotanud.

Toome arendusprojekti puhul informeerisime algusest peale kõiki investoreid, et tegemist lõpetamisjärgus eramuga. Kõik hindamisaktid jm tagatist puudutav oluline info on laenutaotluse juures alati kirja pandud ja investoritele nähtav. Seal oli ka tagatise hetkeolukorra kirjeldus selgelt koos piltidega välja toodud.

Toome projekti arendaja Urmas Labande isiklik käendus laenule oli investorite seisukohalt täiendav riske maandav aspekt ehk lisatagatis – laenuotsuse põhiline kriteerium on ikkagi kinnisvara tagatis ja selle likviidsus.

Kõiki antud laenu tagatisvara puudutavaid olulisi asjaolusid on ka laenuperioodi vältel jooksvalt alalüüsitud. Toome pst kinnistule koostasid sel aastal eksperthinnangu mitmed kinnisvarabürood ja selle alusel toimus EstateGuru laenu refinantseerimine ühe finantsasutuse laenuga, mis kinnitab tagatisvara turuväärtust ja selle sobivust tagatiseks.

Ei saa avaldada refinantseerija nime

Kuna EstateGuru ja meie platvormi investorite äriline suhe Toome projektiga on praeguseks lõppenud, siis ei ole meil õigus avaldada refinantseerija nime. Tegu on Eestis tegutseva finantsasutusega, kes ei ole seotud EstateGuruga. Kuna kõik EstateGuru antavad laenud on tagatud kinnisvaraga, tähendab see, et kõikide laenude finantseerimise eelduseks on notariaalne tehing. Notariaalse tehingu puhul toimub alati kõikide osapoolte, sh ka finantseerijate omavaheline eelnev suhtlus.

Toome pst projekti finantseerijaga olime suhtluses juba pikalt ning kõike seda infot on ka laenuandjatele jagatud. Tulenevalt asjaoludest lükkus refinantseerimise tehing mitu korda edasi ja veel eelmisel nädalal ei olnud täielikult selge, kas ja millal refinantseerimise tehing toimub. Seetõttu pidi EstateGuru oma protseduurireeglitest tulenevalt alustama tagatisvara avaliku müügiprotsessiga.

See info, nagu ka iga laenuperioodi vältel laekuv uus info või teavitus, jõuab iga investorini EstateGuru platvormil toimiva investorite informeerimise süsteemi kaudu.

Meie motivatsiooniga on kõik korras

Püstitasite ka küsimuse, miks EstateGuru saab oma teenustasu kätte hetkel, kui finantseeringuks kogutud raha antakse arendajale üle, mitte siis, kui investeering on edukalt lõppenud. Vastus on lihtne – selline on EstateGuru ärimudel. EstateGuru edukas toimimine on ka laenuprojektorite investorite huvides. Ja kinnitan, et meie motivatsiooniga head tööd teha on kõik korras - 3% suuruse vahendustasu saamata jäämisest oluliselt suuremat kahju tekitaks meile “hapuks läinud” ja lahendamata jäävast laenust tulev mainerisk.

Kokkuvõttes on see taganud, et ligi kolmeaastase tegevusajaloo jooksul ei ole meie investorid kaotanud platvormil investeerides ühtki eurot.

Jaak Roosaare soovitab ühisrahastusse investeerida väikeste tükkide kaupa.
Jaak Roosaare soovitab ühisrahastusse investeerida väikeste tükkide kaupa.  Foto: Andras Kralla

Roosaare: kuidas investeerida ühisrahastusse

Väikeinvestor Jaak Roosaare arvates on ühisrahastus üles ehitatud nii, et üksikutesse projektidesse süvenemine ongi investorile keeruline.

„Ühisrahastuse peamine võlu on projektide vahel väikeste summade hajutamine ja seetõttu ei ole minu meelest mõistlik igasse üksikusse projekti süveneda. Ma ei vaja liiga palju infot ja pigem ei viitsiks seda kõike läbi töötada, vähemalt siis, kui kasutada minu strateegiat, et igasse tehingusse investeerin 50-500 eurot," ütles Roosaare.

Roosaare sõnul tekib Toome puiestee projektiga sarnaseid lugusid rohkem siis, kui majanduses on raskem aeg. „Õppida tasub juhtunust seda, et sellised investeeringud ei ole likviidsed ja ei tohiks sinna investeerida raha, mida mujal võib vaja minna,“ ütles ta. „Ja kindlasti ei tasuks hõisata, et ühisrahastuses teenib 20-25 protsenti tootlust, nagu seda ühes Ärilehe artiklis hiljuti tehti.“

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt