Ühisrahastus kui „lihtlabane pettus“?

22. november 2017, 06:00
EstateGuru Toome pst projekti hetkeseis.
https://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20171122/BORS/171129907/AR/0/AR-171129907.jpg

EstateGuru tagastas eile investoritele hapuks läinud Toome puiestee laenu, kuid juhtumi lahkamine paljastab ühisrahastuse investori erakordse kaitsetuse.

„See, et laen tagasi maksti, muudab asja veel põnevamaks,“ ütles anonüümseks jääda soovinud ekspert. Tema arvates pole väikeinvestorite huvid ühisrahastuses piisavalt kaitstud. „Kui Toome juhtum natukenegi iseloomustab kogu ühisrahastuse portfellide koosseisu, osutub kogu see bisnis lihtlabaseks pettuseks,“ ütles ta.

Tema sõnul oli arenduse juures probleeme märgata juba algusest peale. 

Täpsemalt käib jutt 14. novembril EstateGuru välja kuulutatud ajaloo esimesest ebaõnnestunud laenust, mille tagatise ühisrahastusplatvorm enampakkumisele pani. Eile õnnestus arendajal laen refinantseerida ning EstateGuru sai investoritele raha tagastada – koos lubatud intresside, hüvitise ja viivisega ning kogutootlusega 13,72 protsenti.

„Saame kinnitada, et EstateGuru riskihindamismudel toimib ning laenu refinantseerimine kinnitab veel kord tagatisvara hinnangu korrektsust,“ rõõmustas EstateGuru tegevjuht Mihkel Stamm.

Äripäeva allikas jääb oluliselt skeptilisemaks. „On kaks võimalust – kas laenu refinantseeris mõni rumal investor, kes ei adu üldse riske või mõni EstateGuruga seotud ettevõte, et kogu kaardimaja kokku ei variseks,“ märkis ta.

Investoreid peteti

Toome puiestee projekti lähemal vaatlemisel hindamisaktidest selgub, et kui EstateGuru asus 224 000 euro suuruse arenduse finantseerimisvõimalust investoritele tutvustama, oli Domus Kinnisvara hindamisakti alusel objekti valmidusastmeks 55 protsenti. Kaks aastat hiljem, kui laenuga tekkisid esimesed probleemid, hindas Eri Kinnisvara selle valmidusastmeks aga 60-70 protsenti.

Seejuures on kirjeldus objekti seisukorrast sama, mis oli 2015. aasta aktis: „siseviimistluseta, ventilatsiooni- ja veeseadmeteta ning krunt heakorrastamata".

Väikeinvestori ning ühisrahastuseksperdi Tauri Alase hinnangul on selge, et mingisugust arendust Toome puiestee objektil ei toimunud. „Investoritel oli õigustatud ootus, et objekti väärtus tulevikus tõuseb ja sellega tõenäoliselt laieneb potentsiaalsete ostuhuviliste hulk.“ Seega: investorite ootusi peteti.

Nii on Toome puiestee praegu sisuliselt samas seisus kui kaks aastat tagasi. Vihje andnud ekspert näeb selles süüd ka ühisrahastusplatvormil.

„Selle aja jooksul pole EstateGuru tundnud huvi, kuhu nende klientide raha on läinud ja milleks seda kasutatud on. Portaal pole isegi niigi paljut märganud, et arendaja, kellele nad ligi veerand miljonit heausksete inimeste raha tõid, pole kahe aasta jooksul objektil töidki alustanud,“ rääkis ta.

Toome puiestee arendus eile.

Saab end kaitsta

Äripäeva allika sõnul oleks algusest peale pidanud muret tekitama tõik, et objekt on eelmise buumi ajal alustatud ja pooleli jäänud villa. „Ehitusmaht, asukoht ja seisukord on sellised, et mõlemad hindamisaktid rõhutavad niisuguste objektide nappi likviidsust,“ nentis ta.

Alase sõnul peaks iga investor enne kinnisvarasse investeerimist vaatama tagatisvara omadusi, nagu asukoht ja likviidsus. „Kui Tallinna kesklinnas on kahetoalise korteri likviidsus väga hea, siis ääremaal asuva sarnase objekti korral ei pruugi tagatisest alati piisaval määral kasu olla,“ leidis ta.

Likviidsus kaitseb Alase hinnangul ka selle eest, kui ühisrahastusplatvorm ei jälgi, mis objektil toimub. „Siis ma ei pea vajalikuks, et EstateGuru töötajad käiksid üle nädala objekti kaemas ja vajadusel suunaksid ehitusmeest pahteldamise juures.“

Investori teine võimalus end kaitsta on vaadata laenu suhet tagatisvara väärtusesse (LTV). „Üldiselt on laenusumma väärtus objekti väärtusesse piiratud 75protsendilise määraga ehk kui objekti turuhind on laenu võtmise ajal 100 000 eurot, siis saab sellise objekti vastu laenu kuni 75 000 eurot,“ selgitas Alas. „Mida madalam on LTV suhtarvu väärtus, seda parem investori jaoks – samas ei tohi ära unustada, et pelgalt LTV jälgimine ei aita alati protfelli kaitsta."

EstateGuru nõuab lisaks tagatisele laenuvõtjalt võimalusel käendust. Alas sellesse ei usu. „Lihtne võrdlus võiks olla see, et kui kahetoalist Tallinna kesklinna korterit ära kaotada ei saa, siis eraisiku ootamatu varatuks jäämine on märksa tõenäolisem.“

Huvide konflikt

Äripäeva allika hinnangul ei ole ühisrahastusplatvormid piisavalt motiveeritud investorite rahaga parimal moel ümber käima. Ühisrahastusplatvorm lubab laenu andjale, et hoolitseb portfelli kvaliteedi eest, aga teenustasu saab kätte siis, kui laen on arendajale üle antud, mitte siis, kui investeering on realiseeritud. „Ehk tegelikult pole platvormidel ärilist motivatsiooni pärast raha väljaandmist arendajal „ora tagumikus“ hoida.“

Alas nõustus, et EstateGuru rahateenimismudelile on huvide konflikt sisse kodeeritud. „Kui portaal saab kogu teenustasu projekti algfaasis kätte, võivad hiljem tekkida probleemid laenude sissenõudmisel,“ arvas ta. Ta lisas, et Toome puiestee näide on samas olnud positiivne.

Väikeinvestor Jaak Roosaare leiab samuti, et kvaliteedikontroll on ühisrahastuses nõrgem. „Portaali huvi on võimalikult suur kogus tehinguid, mille pealt teenustasu saada,“ selgitas ta. „Loomulikult ei soovi platvormid projektide ebaõnnestumist, kuid ma usun, et kvaliteedikontroll on siiski olemuslikult nõrgem kui individuaalse investori puhul, kes võtab riski täismahus endale.“

Roosaare arvates aitaks probleemi lahendada see, kui portaali omanikud ise igasse projekti investeeriksid. 

Tiksuv pomm

Kuna Toome puiestee projekti puhul said investorid oma raha ja viivised kätte, leiab Roosaare, et kõik lahenes hästi. Äripäeva allikas on teist meelt: juhtunu illustreerib sügavamat probleemi.

„Kui väita, et kõik said raha tagasi ja keegi kahju ei kandnud, siis mul tekib küsimus, kas ükski mõistlik investor laenaks sellistel tingimustel raha välja – ilma tagatiseta ja raha kasutamise kohta küsimusi küsimata? Vastus on kindlasti ei!“

Äripäeva allika sõnul said selles juhtumis laenuandjad küll raha tagasi, aga kui neil on 35 miljoni euro suurune portfell, mille puhul raha kasutamise kohta küsimusi ei esitata, on see tiksuv pomm. Ta lisas, et ühisrahastuse probleemidele on täpselt samadel põhjustel tähelepanu juhtinud ka finantsinspektsioon, kes esitas mullu eelnõu ühisrahastute reguleerimiseks. 

Jaak Roosaare soovitab ühisrahastusse investeerida väikeste tükkide kaupa.

Roosaare: kuidas investeerida ühisrahastusse

Väikeinvestor Jaak Roosaare arvates on ühisrahastus üles ehitatud nii, et üksikutesse projektidesse süvenemine ongi investorile keeruline.

„Ühisrahastuse peamine võlu on projektide vahel väikeste summade hajutamine ja seetõttu ei ole minu meelest mõistlik igasse üksikusse projekti süveneda. Ma ei vaja liiga palju infot ja pigem ei viitsiks seda kõike läbi töötada, vähemalt siis, kui kasutada minu strateegiat, et igasse tehingusse investeerin 50-500 eurot," ütles Roosaare.

Roosaare sõnul tekib Toome puiestee projektiga sarnaseid lugusid rohkem siis, kui majanduses on raskem aeg. „Õppida tasub juhtunust seda, et sellised investeeringud ei ole likviidsed ja ei tohiks sinna investeerida raha, mida mujal võib vaja minna,“ ütles ta. „Ja kindlasti ei tasuks hõisata, et ühisrahastuses teenib 20-25 protsenti tootlust, nagu seda ühes Ärilehe artiklis hiljuti tehti.“

Äripäev https://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
21. November 2017, 17:24

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris Hetkel eetris

Äripäeva raadio viimased saated

Kõiki viimased raadio saated
Otsi:

Ava täpsem otsing