Müüja ja ostja kinnisvaratehing -- kes keda?

Kuna hoonete- ja rajatistealuse maa erastamisega ja õigusvastaselt võõrandatud maade tagastamisega tekib juurde eraomandis olevaid maatükke, kasvab Eestis iga päevaga ka tõeliste kinnisasjade, see on maa ja sellega püsivalt ühendatud ehitiste käive. Seaduse järgi on kinnisasjad ehk kinnistud erastatud või tagastatud maaüksused, mille olulisteks osadeks on ka nendel paiknevad elamud ja muud hooned.

Edaspidi kasutangi mõistet «kinnistu» ja «kinnisasi» erastamise või tagastamise teel tsiviilkäibesse tulnud maatüki tähenduses, mõiste «ehitis» aga tähistab riigile kuuluval maal paiknevaid hooneid ja rajatisi, mis on tsiviilkäibes ilma maata.

Silmatorkavaim erinevus ehitise kui vallasasja ja ehitise kui maa olulise osa koos maatükiga (kinnistu) müügil on see, et ehitise müümisel saab ostja hoone omanikuks notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimise hetkel, maa kui kinnisasja ostu-müügi puhul aga alles siis, kui võõrandamisleping on esitatud kinnistusametile ning ostja on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud.

Eesti praktikas on levinud müüjate ja ostjate vaheline usaldus -- kogu raha ostetava ehitise/rajatise eest on ostja poolt müüjale tasutud juba enne, kui tullakse notari juurde lepingut sõlmima. Erastamata või tagastamata maal paikneva ehitise ostu-müügi puhul on see normaalne -- kõige kindlam on, kui raha makstakse vahetult enne lepingule allakirjutamist ning seejärel saab ostja kohe lepingu sõlmimisega ehitise omanikuks.

Kinnisasjade võõrandamisel annab aga kohene raha tasumine müüjale võimaluse pahatahtlikult müüa oma kinnistut mitu korda mitmele kergeusklikule ostjale, saades neist igaühe käest ostu-müügi hinna.

Kinnistu omanikuks saab sellisel juhul aga see ostja, kes esimesena esitab oma lepingu kinnistusametile omandiõiguse ülekandmiseks. Teistele ostjatele jääb vaid võimalus nõuda müüjalt tagasi oma makstud raha. Pahatahtlikul kinnistuomanikul on veel palju teisi võimalusi teenida oma maatüki müümisega alusetut raha, näiteks kohe peale lepingu sõlmimist koormata veel kinnistusraamatus enda nimel olevat kinnistut hüpoteegiga panga kasuks ning seejärel koos pangalt saadud laenusumma ja ostjalt saadud ostu-müügi summaga kaduda.

Eespool toodu on näiteks ostjat varitsevatest ohtudest kinnistu omandamisel, kui ta satub kokku ebaausa müüjaga.

Kuid Eestis kehtivas õiguses on olemas hea ja kindel seaduslik reguleering, mis tagab ostjale tema õiguste kaitse -- see on eelmärke kasutamine kinnistu ostmisel (see on võimalik vaid nn tõelistes kinnisvaratehingutes, erastatud või tagastatud maa, mitte ehitise kui vallasasja ostmisel).

Nimelt on võimalik sõlmida ostu-müügi leping selliselt, et lepitakse kokku kõigis ostu-müüki puudutavates tingimustes (ostu-müügi hind, millal võib ostja majja sisse kolida, kes millised kulutused maksab jne), aga ostu-müügi hinna tasumise osas lepitakse kokku nii, et ostja peab tasuma raha alles siis, kui kinnistusraamatusse on sisse kantud märge tema ostu-müügi lepingust tulenevate õiguste tagamiseks, niisiis tema maaomanikuks saamise tagamiseks.

Kui müüja sel juhul müüb maatüki veel kellelegi teisele või pandib selle pangale, on need lepingud ostja suhtes tühised ega ole talle ohtlikud.

Kui raha on makstud, peavad pooled veel kord tulema notari juurde ning sõlmima asjaõiguslepingu, millega palutakse kinnistusametil kanda ostja kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kui aga pooled või üks neist (näiteks ostja) arvavad, et nad ei soovi enam teist korda notari juurde tulla, siis võivad nad juba esialgse ostu-müügi lepinguga anda poolte usaldusisikule või mõnele notaribüroo töötajatest õiguse pärast ostja poolt müüjale rahasumma üleandmist sõlmida nende nimel asjaõigusleping ja esitada see kinnistusametile.

Sellisel juhul peab ostja vaid tõendama (näiteks maksekorraldusega, müüjapoolse kirjaliku kinnitusega või muul lepingus kokkulepitud viisil), et ta on müüjale kogu raha ära maksnud ning tal on õigus saada kinnistu omanikuks.