Kinnisvaraturg täitub uute büroopindadega

Rentnike nõudmised büroopinna kvaliteedile suurenevad pidevalt. Büroo asukoha ja parkimisvõimaluste kõrval mõjutab valikut üha rohkem remondi tase ja pakutavad lisateenused.

Praegu on kõige suurem nõudlus kvaliteetselt remonditud ruumide järele, mille suurus on kuni 50 m² või veidi rohkem. Hinnatasemelt on valdav osa rentnikke nõus maksma kuni 200 kr/m² kuus.

Praegust turusituatsiooni võivad varsti oluliselt muuta suured arendusprojektid, mille tulemusena valmib hulk kvaliteetset ja kallist büroopinda. Siseviimistluselt on juba praegu paljud renditavad ruumid n-ö eurotasemel, kuid sageli puudub neis korralik ventilatsioon, arvutivõrk, valve hoone esimesel korrusel jne. Hinnalt ületavad uued bürooruumid 200 kr/m², paljudele firmadele on selline hinnatase ülejõukäiv.

Milliseks võib olukord turul kujuneda ja milline mõju on uutel projektidel büroode ja kaupluste rendihinnale, ei oska keegi praegu täpselt prognoosida. Eesti kinnisvaraturg on siiski veel noor ja sellelaadseid kogemusi napib.

Ilmselt ei oma täit selgust ka kinnisvaraarendajad ise, kes toetuvad suures osas intuitsioonile. Loomulik, et nende prognoosid on optimistlikud, vastasel korral poleks nii suurel investeeringul mõtet.

Kinnisvarabüroo Uus Maa maakleri Üllar Aedna hinnangul on turu arengus kaks kõige tõenäolisemat varianti. Esiteks võivad uued arendusprojektid seada halvemasse konkurentsiolukorda vanemad pinnad, mis on ehitatud 20 ja rohkem aastat tagasi. Sellised ruumid on praegu domineervad, kuid mugavuse ja planeeringu poolest on need sammu võrra uutest maas. Seetõttu võivad raskesse olukorda jääda omanikud, kelle ruumid rentnike vajadusi ei rahulda või kus omanik pole nende vajaduste rahuldamiseks piisavalt vaeva näinud. Selle tagajärjel hinnad langevad.

Teise, veelgi pessimistlikuma arengustsenaariumi järgi peavad rentnikud uute pindade eest küsitavat hinda liiga kõrgeks ja need jäävad tühjaks. Seega tuleb varem või hiljem hakata ruumide hinda alla laskma.

Büroode rendihinda pole uued arenguprojektid seni mõjutanud ja see püsib stabiilne. Halvast ligipääsetavusest ja peaaegu olematutest parkimisvõimalustest tulenevalt on hinnad vanalinna mõnes piirkonnas langenud aastaga kuni 25%. Näiteks Pikal, Laial ja Uuel tänaval maksis büroopinna ruutmeeter mõni aasta tagasi180 kr, praegu 140 kr.