Hoonestusõiguse seadmise kokkulepe annab kindlustunde

Esiteks võib ehitise omanik taotleda ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamist vastavalt maareformi seadusele.

Teise võimalusena vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 15 on ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehtisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ühe aasta jooksul, arvates nimetatud maa kandmisest kinnistusraamatusse.

Näiteks võib olla põhjuseks, miks ei soovita erastada maad see, et kui ehitise alune maa tagastatakse selle õigustatud subjektile, siis ei pea seda maad enam riigilt välja ostma ja võib seada kohe hoonestusõiguse ehitise omaniku kasuks.

Sellega on võimalik vältida tagastatud maa tükeldamist ja hoida kokku uue krundi väljamõõtmise kulud. Tulevikus on võimalik, et hoonestusõigus langeb tagasi maaomanikule (näiteks tähtaja lõppemisel). Hoonestusõiguse seadmise kasuks võivad otsustada samuti ka teised maaomanikud, kes ise ei soovi olla ehitise valdajad.

Selleks, et oleks tagatud nii ehitise omaniku kui ka tagastatava maa tulevase omaniku õigused, on seaduses ette nähtud, et õigustatud subjekt ja ehitise omanik sõlmivad notariaalse kokkuleppe hoonestusõiguse seadmiseks.

Kokkuleppe sisuks on asjaolu, et maa tagastamise korral seatakse hoonestusõigus ehitise omaniku kasuks. Nimetatud kokkulepe peab sisaldama hoonestusõiguse olulisi tingimusi, sealhulgas tasu ja tähtaja.

1. aprillil 1999. a jõustunud asjaõigusseaduse, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse jt seaduste muutmise seadus (RT I 1999, 27, 380) täiendas ja täpsustas oluliselt hoonestusõiguse sisu osa. Kui varem olid peamiseks tingimuseks hoonestusõiguse hind ja tähtaeg, siis nimetatud seadusemuudatus lisas sellele omaniku ja hoonestaja alljärgnevate kokkulepete võimalused:

- ehitise püstitamise, korrashoiu ja kasutamise kohta;

- ehitise kindlustamise ja ülesehitamise kohta selle hävimisel;

- hoonestaja kohustuse kohta maksta leppetrahvi;

- hoonestaja kohustuse kohta kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule;

- hoonestusõiguse lõppemisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel hoonestajale ehitise eest makstava hüvitise kohta.

Hoonestusõiguse tähtaeg võib erandina tagastatud maale seatud hoonestusõiguse korral olla ka alla 36 aasta, mis on üldine hoonestusõiguse kestvuse minimaalne aeg.

Seega on mõttekas juba selles kokkuleppes paika panna olulisemad tingimused, et hoonestusõiguse seadmise lepingus oleks nende fikseerimine lihtsam ja vähendaks vaidluste võimalust kokkulepitu üle.

Kui maa omanik keeldub hoonestusõiguse seadmisest, kuid eelnevalt oli sõlmitud sellekohane kokkulepe, siis võib ehitise omanik ühe aasta jooksul pärast maa kinnistamist esitada kohtusse hagi hoonestusõiguse tunnustamiseks ja vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse.

Ehitiste omanikud, kes on sellised kokkulepped varem sõlminud, peaksid olema hoolsad ja jälgima, et ei läheks mööda seaduses sätestatud tähtaeg üks aasta, mille jooksul tuleb sõlmida hoonestusõiguse leping tagastatud maa omanikuga.

Hiljem võib ehitise omanikul tekkida probleeme oma ehitise õigusliku staatuse määratlemisega, kuna vastavalt asjaõigusseadusele on ehitised ja kõik muu, mis on maaga püsivalt ühendatud, maa olulised osad ning neid ei saa maast eraldi käsutada, st ka võõrandada, pantida jne.

Autor: Jaan Hargi