25 aprill 1999

Stabiilse renditulu äripinnalt tagavad korralikud rendisuhted

Rendisuhte loomine kinnisvara omaniku (rendileandja) ja rentniku vahel on kinnisvarainvesteeringute turul üks olulisemaid protsesse -- jättes kõrvale spekulatiivse kasusaamise hinnamuutustelt on rendi(üüri)tulu peamine kinnisvara tootluse allikas. Seejuures tõstab igasuguse rendisuhte tähtsust veel see, et tavaliselt sõlmitakse lepinguid Eesti mõistes küllalt pikaks ajaks -- keskmiselt 3 kuni 5 aastaks.

Kuna meie majanduselu areneb tsükliliselt, peab rendileandja olema valmis läbima koos rentnikega mõõnaperioode.

Nii nagu iga ärisuhte loomisel tuleb ka pikaajalise ja stabiilse rendisuhte loomisel silmas pidada mõlemapoolset kasu. Selgelt ühele lepingupoolele ülikasulik leping ei pruugi kuigi pikaks ajaks kehtima jääda.

Tunduvalt kergemaks muudab elu see, kui kinnisvara omanik ja rentnik suhtuvad vastastikku kui äripartneritesse, mitte kui vastastesse. Oluline on pidev suhtlemine rentniku või rentnikega.

Kontakti tihedus oleneb muidugi olukorrast, kuid igal juhul on mõlemal poolel teist ära kuulates midagi õppida. Majaomanik saab tagasisidet majaga seonduvate probleemide osas, mida ise ei pruugi märgata (või mida tema eest varjatakse).

Rentnikul on aga kasulik, eriti kui rendileandjal on pikem kinnisvaraalane kogemus, saada nõuandeid rendipinna otstarbeka kasutamise, valve vms kohta.

Osa kinnisvara puhul on isegi tavaline, et rendileandja või tema esindaja nõustab oma rentnikke ka äritegevuse suhtes. Olukorras, kus on tähtis kinnisvara kui terviku toimimine (näiteks kaubanduskeskused, kaubamajad jms), on tihe koostöö hädavajalik.

Kui laekub info probleemide kohta (rentnik tahab hinda alandada, lahkuda, ei ole maksnud ei renti ega kommunaalkulusid vms), reageeri kohe. Püüa leida kontakti rentniku esindajaga (makseprobleemide puhul esmalt võib-olla raamatupidajaga) ning uuri, milline on tema arvamus olukorra kohta. Kui kontakti saada ei õnnestu, tee sellest oma järeldused -- valmista ette tegevusplaan.

Hoidu ülereageerimisest -- enamasti piirduvad näiteks makseprobleemid paarikuulise ajatamisega. Viivisteadete ja trahviarvete või isegi pankrotihoiatusega usalduslikku suhet üles ei ehita.

Ülepeakaela tegevusse tormates (näiteks ruumide jõuga ülevõtmiseni välja) võib välistada igasugused hilisemad leppimisvõimalused, peale selle kaasa tuua vastaspoolelt ebameeldivad kahjunõuded. Ära kunagi mine isiklikuks, suhtu probleemidesse kui lahendatavatesse ülesannetesse ning ole avatud kompromissideks.

Kasuta advokaadi abi, kellel on kinnisvaravaidluste alal kohtupraktika. Viimane on Eestis küll veel vähene, kuid tasub igal juhul arvestamist. Omapäi tegutsemine viib enamasti lihtsalt suuremate kahjudeni.

Ära unusta raha aegväärtust -- iga kaotatud (rendi)päev on selgelt mõõdetav saamatajäänud raha hulk. See peaks omanikku sundima ülimale operatiivsusele. Tegelikult on mõlema poole jaoks kiire lahenduse leidmine parim.

Käitu vaoshoitult, aga järjekindlalt, püüa hinnata piiri, kus kompromiss muutub vastaspoolele aja võitmise vahendiks. Isegi tuliste vaidluste käigus tekkinud ja esmapilgul väheolulised kokkulepped tuleks sõlmida kohe kirjalikult, hiljem ei pruugi see õnnestuda.

Püüdes ennetada ootamatut vakantsust, võiks juba enne lõpliku lahenduse selgumist avalikustada info võimaliku vabaneva pinna kohta.

Autor: Ville Jehe

Hetkel kuum