Ühine omand -- kas ka võlad ühised?

Kinnis- või vallasasja kuulumine üheaegselt kahele või enamale isikule pole erakordne. Sõltuvalt sellest, kas isikutele kuuluvad osad ühises asjas on kindlaks määratud või mitte, teeb seadus vahet kaasomandil ja ühisomandil. Kaasomandi on muutnud sagedaseks suuremas osas juba lõppenud eluruumide erastamise protsess. Ühisomandi põhiliigiks on abikaasade ühisomand.

Kaasomanikele kuuluv ühise omandi osa on kindlaks määratud ja väljendub üldjuhul mitte õiguses asja konkreetsele osale, vaid õiguses mõttelisele osale kogu asjast. Ühisomandi puhul on ühisomanike osad kindlaks määramata nii asjas kui omandis.

Asja üheaegne kuulumine kahele või enamale isikule võib kaasa tuua keerulisi olukordi, kuhu ainuomanik ei satu.

Üheks selliseks on olukord, kus ühine asi tervikuna või osa sellest tagab ühe ühise omaniku või kolmanda isiku kohustuse täitmist ja vastavast kohustusest tulenev võlg on muutunud sissenõutavaks, samas aga selgub, et kohustatud isik ei ole võimeline võlga nõuetekohaselt tasuma.

Kaasomandi puhul lubab seadus kaasomanikul talle kuuluvat mõttelist osa pantida ja muude piiratud asjaõigustega koormata teiste kaasomanike nõusolekuta.

See on igati põhjendatud, kuna pant või muu piiratud asjaõigus jääb koormama vaid kaasomanikule kuuluvat mõttelist osa ning ülejäänud osad ühises asjas ei vastuta ühe kaasomaniku võlgade eest.

Kui ühine asi ei ole tervikuna pandiga koormatud, piirduvad ühise asja ühe kaasomaniku võlaõigusliku vastutuse kohaldamise negatiivsed tagajärjed teiste kaasomanike suhtes äärmisel juhul sellega, et ühise asja omanike ringi astub isik, kes ei tarvitse olla ülejäänud kaasomanikele vastuvõetav.

Kinnisasja kaasomandis olevad mõttelised osad on koormatud seadusejärgse teiste kaasomanike ostueesõigusega, mis kehtib ka siis, kui mõttelise osaga tagatud võlg on jäänud nõuetekohaselt tasumata ja toimub võlausaldaja nõuete rahuldamine täite- või pankrotimenetluses.

Seega on ülejäänud kaasomanikel võimalus välistada, et ühise asja ühe osa müügi tulemusel astub asja omanike hulka uus omanik. Ühise kinnisasja teiste kaasomanike ostueesõigus ei kehti vaid juhul, kui osa ühises asjas võõrandatakse võõrandaja alanejale sugulasele või vanemale.

Kaasomandis olevate ehitiste kui vallasasjade kaasomanike ostueesõigus ehitiste mõttelise osa võõrandamisel (sh ka siis, kui toimub mõttelise osa võõrandamine sundenampakkumise teel) on oluliselt enam piiratud kui kinnisasja kaasomanike ostueesõigus. See ei kehti eluruumide ja elamutes asuvate mitteeluruumide erastamisel sõltumata kaasomanike arvust ning nende edasisel võõrandamisel juhul, kui ehitise kaasomanikke on rohkem kui kuus.

Seadus ei keela kaasomandisse kuuluvat ühist asja ka tervikuna ühe kaasomaniku võla tasumise tagamiseks piiratud asjaõigustega koormata. Sel juhul peavad kõik ühise asja kaasomanikud koormamises kokku leppima, taolist nõuet eirav koormamise tehing on kehtetu.

On täiesti mõistetav, et näiteks ühise asja väärtuse säilitamisele või parendamisele suunatud kulutuste või muu kaasomanike ühise huvi rahastamise riisikot kannavad kõik kaasomanikud ühiselt, sõltumata sellest, et võlasuhtesse kreeditoriga astub vaid üks kaasomanikest.

Ülejäänud kaasomanikud peaksid hoiduma sellest, et nõustuvad tagama ühe kaasomaniku isiklikke võlgu hea naabrimehe poolest. Seadus küll kaitseb pandi eseme omanikke, kes ise võlgnikud olemata tasuvad võlgnikust kaasomaniku võla. Sel juhul omandatakse esialgse võlausaldaja nõuded kaasomanikust võlgniku vastu, kuid vaid nõude omamine maksejõuetu isiku vastu ei kompenseeri ilmajäämist oma osast ühises asjas.

Autor: Ants Ainson