Erik Samel • 22 august 1999

Korteriomand ka mitteeluruumile

Korteriomandiseadus ei keela seada korteriomandit lisaks eluruumidele ka mitteeluruumidele, näiteks äripindadele või isegi rõdudele ja keldritele.

Eelkõige on korteriomandeid lisaks eluruumidele seatud uutes hoonetes asuvatele äripindadele. OÜ Hovard müügijuhi Tarmo Villemsi sõnul on näiteks Nõmme Majas kõikidele äripindadele seatud eraldi korteriomandid.

Kuna seadus seda otseselt ei keela, on mõned omanikud seadnud korteriomandi näiteks rõdule, millele pääseb mitmest korterist, et see eraldi maha müüa. Enne tehingu sõlmimist peaks klient seetõttu hoolikalt kontrollima, mida ta tegelikult omandab.

Eestis praegu kinnistusraamatusse kantud koetrteriomandid on tekkinud peamiselt kahel viisil.

Klassikalise variandi puhul jagab omanik korteriomanditeks talle kuuluva kinnisomandi, mille esemeks on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitusega.

Omandireformi käigus kujundatakse korteriomanditeks (erastades elamute alust maad) vallasasjana erastatud eluruumid või elamuühistu hooned.

Probleemid seoses mitteeluruumide seadmisega korteriomandiks võivad eelkõige tekkida klassikalise variandi puhul, kui omanik jagab korteriomanditeks uue kinnisomandi.

Praegu on väljatöötamisel uus korteriomandiseaduse eelnõu, mille vastuvõtmise järel võivad praeguse seaduse põhimõtted mõnevõrra muutuda.

Korteriomandit ostes tasuks silmas pidada, et korter reaalosana ei ole iseseisev. Sellega käib kaasas kaasomand maatükile ning hoone nendele osadele, rajatistele ja seadmtele, mis ei ole ühegi teise korteriomandi reaalosaks ega kuulu kolmandatele isikutele.

Seega oleks soovitav tutvuda nii kinnistusraamatu, hoone plaani kui ka kõigi oluliste konstruktsioonide tehnilise seisundiga, et teada saada, mida tegelikult omandatakse.

Kuigi korteriomandi omandamisel tundub kõige tähtsamana konkreetne korter või bürooruum, selle suurus jmt, on juriidiliselt väga oluline kaasomandiosa, mille haldamise, heakorrastamise, püsimise jm-ga seotud kulutusi peavad korteriomandite omanikud ühiselt kandma.

Keldritele, katlamajadele ja rõdudele eraldi korteriomandi seadmine praegu kehtiva seaduse järgi absoluutselt välistatud ei ole. Kui tekib mingi absurdne korteriomand ja selle omanik kahjustab teiste omanike õigusi, tuleks neil, kelle õigusi on rikutud ja kellel ei õnnestu kokkulepet saavutada, kohtusse pöörduda.

Oleme vormistanud eraldi korteriomanditena büroopindu, sama on teinud ka teised kinnisvaraarendajad.

Mõiste «korteriomand» viitab küll eluruumile, kuid see on üks paremaid viise määratleda seaduse järgi reaalosa ehitisest ja mõttelise osa maast.

Korteriomandi seadmine äripindadele on otstarbekas, kuna see ei anna ostueesõigust, mis kehtib mõtteliste osade puhul. Omanikul on tulevikus iga hetk vaba õigus kiiresti omand müüa.

Inimeste psühholoogias tekitab mõiste «mõtteline osa» sageli kahtlusi, korter või mõni teine objekt ei ole nii selgelt defineeritud kui korteriomandi puhul.

Kui maaküsimused on korras, siis ei võta korteriomandi seadmine kuigi kaua aega.

Kuigi põhimõtteliselt on võimalik seada korteriomandit ka rõdule või keldrile, on minu hinnang sellisele omanikupoolsele tegevusele negatiivne, kui potentsiaalset ostjat enne tehingu toimumist asjaoludest ei teavitata. Probleem pole seaduses, vaid inimeste käitumises.

Hetkel kuum