Kas uus seadus tõhustab kortermajade hooldust?

Korteriomandiseaduse vastuvõtmine annab igale korteriomanikule õiguse nõuda hoone korrashoidu ja avab tee kinnisvara hooldusfirmade konkurentsile.

Praegu saab suuremate majade puhul soovitada üksnes korteriühistu moodustamist. Korteriühistu on iseseisev juriidiline isik, kes on kohustatud hoonet korras hoidma, tellides enda nimel remondi-, sooja-, vee-, prügiveo- ja muid teenuseid. See on korteriühistu eesmärk, milleks ta on asutatud. Tööde eest maksmise kohustus tekib korteriühistul ja mitte korteriomanikel. Kui aga korteriühistu osutub maksejõuetuks, ei lähe keegi korteriomanike vara kallale, vaid korteriühistu pankrotistub.

Paljud ettevõtted on aru saanud, et korteriühistu võib osutuda probleemseks lepingupartneriks, mille tõttu kontrollitakse põhjalikumalt ühistu tausta ja maksevõimet. Kuna korteriühistus võetakse kõik olulisemad otsused vastu korteriomanike enamuse poolt, peab korteriomanik arvestama ja alluma enamuse tahtele, ja kui korteriomanike enamus ei soovi hoonet korras hoida, siis pole ?mõistlikul? korteriomanikul midagi ette võtta.

Eelnõu näeb ette, et tavapärase majandamise juurde kuulub valitseja. Juhul kui korteriomanikud ei nimeta häälteenamuse alusel valitsejat, siis nimetab kohus valitseja kasvõi ühe korteriomaniku või kolmanda isiku avalduse alusel.

Eelnõu kohaselt saab teiste korteriomanike õigusi olulisel määral rikkuvat korteriomanikku sundida korteriomandit võõrandama. Eluruumide erastamise kohustatud subjektidel tekib aruandekohustus, korteriomanikel aga tekib õigus otsustada, samuti õigus valitseja tagandada ning nimetada uus.

Sügavalt õigusteooriat ja Saksa õigust tundvate spetsialistide kokku kirjutatud seaduseelnõu jääb elukaugeks. Seadusse toodud mõiste ?ühisus? on paljudele inimestele tavaelus eksitav. Kui korteriühistu moodustamiseks on vajalik maja korteriomanike enamuse nõusolek, siis sama nõue on ka ?ühisuse? puhul valitseja määramisel. Praktika näitab, et kõige keerulisem ühistu moodustamise algetapil on maja korteriomanike enamuse nõusoleku saamine. Et ka uus seadus nõuab valitseja valimiseks omanike enamust, siis ma ei usu, et valitseja on see võlusõna, mille peale maja enamus kokku tuleb.

Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) hinnangul on tänased elamualased seadused küll pisut parandamist vajavad, kuid mitte puudulikud. Usun, et 4200 tegutsevat korteriühistut ei ole oma tegevusega ettevõtetest koostööpartnerites kahtlusi tekitanud. Korteriühistute tegevuse tulemuslikkuses kahtlemine on solvav ühistute tublidele juhtidele, kes teevad seda tööd oma põhitöö kõrvalt ning on saavutanud nappide vahenditega häid tulemusi. Häirib seaduse loogika ning seletuskirja alatoon, et korteriühistu ei esinda piisavalt korteriomanike vaba tahet. Sellele loogikale tuginedes võiks ju öelda, et Eesti Vabariigi suurim oht on see, et riigikogus võtab kõik otsused vastu riigikogu liikmete enamus. Korteriomandiseadust võib käsitleda üksikaktina.

Seaduse sellisel kujul vastuvõtmine eeldaks kompleksi elamualaste õigusaktide muutmist. Praktikas tähendaks see paljude asutuste ja omavalitsuste töö takerdumist. Nii me jäämegi lõpmatuseni reforme läbi viima. Kord teeme ühistuid, kord valime valitsejaid