Kes on elamuehituse vastu

Paneelidest kortermaja ega keskaegse kivimaja tehniline seisukord ei halvene lineaarselt sajalt protsendilt nullini. Kinnisvara tehnilise amortiseerumise mõistmiseks jagame elamu piltlikult kaheks osaks: peamiselt mittetaastatav (vundament, seinad, vahelaed) ja peamiselt taastatav osa (kütte-, vee-, elektri-, fassaadi- ja katusesüsteemid).

Taastatava osa jooksvaks uuendamiseks kogub kinnisvarahaldaja igakuist remondifondi. Kui hoone taastatavat osa korrakohaselt hooldatakse ja uuendatakse, on ka mitmesaja-aastase elamu tehniline amortisatsioon sõltuvuses vaid kandevkonstruktsioonide seisukorrast. Hoone tehnilise amortisatsiooni aste on individuaalne: 20 aastat vana maja võib olla halvemas seisus kui 70aastane. Üksi vanuse, asukoha või tüübi järgi hoone tehnilise amortisatsiooni hindamine on veaohtlik ja põhjustab nii kinnisvara üle- kui allahindamist.

Kasutatud asja võimalikult kõrge hind suurendab nõudlust uue asja järele. Näide automaailmast: prognoosi A kohaselt langeb sõiduauto hind iga kolmeaastase tsükli (kasutusring) möödudes järgmisele tasemele alghinnaga võrreldes (protsentides): A: 100; 30; 20; 15 ja 10. Prognoosi B kohaselt aga: 100; 75; 50; 25 ja 10.

Vaatleme liisingmaksete erinevust (vt tabel) prognoosi A ning prognoosi B I ja II kasutusringi vahemikes, kui sõiduauto alghind on 200 000 krooni (omafinantseering 0; intress 8). I ringi autode tarbijate jaoks odavnes jääkväärtuste tõusuga kuumakse ca 2 200 krooni, II ringi tarbijate jaoks suurenes kuumakse ca 1 300 krooni võrra. Isoleeritud kaubaturul töötaks jääkväärtuste tõstmine suurepäraselt (lubab ka nullomafinantseerimist). Valmisolek autode kõrgemateks jääkväärtusteks noorendaks Eesti autoparki, ilma et tarbijagruppide summaarne rahaline väljaminek suureneks.

Nii uue kui kasutatud eluaseme ostmise peamine motiiv on olemasoleva pinna väljavahetamine suurema vastu. Suurema eluaseme ostusooviga kaasneb senise, väiksema eluaseme müügisoov ? suurema eluruumi ostja on suure tõenäosusega samaaegne väiksema eluruumi müüja, selle ostja veel väiksema eluruumi müüja jne. Seda, et tallinlane soovib suurendada elamispinda, kinnitab keskmine statistiline elamispind elaniku kohta, 23m2. Selle näitaja varjus on leibkondi, kus on ka 10m2 inimese kohta. Nõudluse mudel ei muutu ka siis, kui ?suurem-väiksem? skaala asendada ?kvaliteetsem-ebakvaliteetsem? skaalaga.

Hinnatõus Tallinna kasutatud korterite turul on tervitatav ja võimaldab esmakordselt suurema/uuema korteri või eramu ostjal hüpata laenuredelil üks aste korraga. Kui kasutatud korteri eest saab 700 000, mõtleb tarbija juba miljonikroonisele eluasemele ja 300 000-kroonine laen on tallinlasele juba kontimööda. 4-5toaliste kasutatud korterite omanikud aga vaatavad eramute suunas.

Kui pangad soovivad vähendada kinnisvaraomanike vara väärtust ning langetada kasutatud korteri hinda näiteks 700 000 kroonilt 500 000 kroonile ? ja uuesti lahti rebida uute ja kasutatud elamispindade hinnavahemikku, siis tõenäosus, et poolemiljoniline laen käib tarbijale üle jõu, tõuseb järsult.

Eluasemete ostu-müügi tingimuste läbimõtlematu muutmine avaldab pidurdavat mõju kogu tarbimisahelale uhiuuest luksusvillast vana kööktoani. Tallinnas on kujunemas tingimused, et esmakordselt taasiseseisvunud Eestis alustada piisavas mahus uue elamispinna ehitamisega. Miks peaks keegi selle protsessi vastu olema?