Viga kinnisvaratehingute ümberkorraldamises

Seadusandja tegi kinnisvara ostu-müügi eellepingute notariaalseks muutmisel vea, kuna tehingute kiirendamise asemel saavutatakse hoopis vastupidine efekt ja hulganisti segadust.

Juristid, pankurid, notarid ja kinnisvaraärimehed on aastaid oodanud uut võlaõigusseadust, mis asendaks sügavast sotsialismiajastust pärit tsiviilkoodeksit. Tulemus on hea, ent tõrvana meepotis on § 33 lg 2, mis ütleb, et ?Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis?.

Sisuliselt tähendab see, et kinnisasjade ja ehitiste kui vallasasjade ehk maakeeli kinnisvara eellepingud peavad olema notariaalselt tõestatud.

Sellega veel segadused ei piirdu. Nagu enne mainitud, on eellepingud märksa spetsiifilisemad kui lõplikud lepingud, kui ostu-müügi lepingut nii tinglikult nimetada. Eellepingus pannakse paika objekti seisukord peale valduse üleandmist, lepitakse kokku rahade liikumine, ostetavasse objekti jäävad mööblitükid, kodutehnika ning hulk muid pisiasju ja seda neis asjus täiesti neutraalse maakleri kaasabil. Ent notar või tema assistent ei suuda kuidagi sellise ülekoormuse korral ostjat ja müüjat abistada eelkokkuleppe saavutamisel ja lõppkokkuvõttes kontrollida ka eellepingusse kirjutatu paikapidavust.

Eellepingute tõestamise õigust omavate isikute ring laiemaks

Eraviisilistes vestlustes on ka mulle notarid kinnitanud, et ehkki juriidiline pool ei valmista probleeme, ei pruugi nad sisulise küljega hakkama saada, sest erinevalt kinnisvarabüroode esindajatest pole nad tehingu objektiga tuttavad.

Praeguses olukorras näen vaid kahte mõistlikku lahendust ? eellepingute tõestamise õigust omavate isikute ringi tuleb laiendada või osade tehingute puhul jääks kehtima lihtkirjalikud eellepingud.

Eellepingute sõlmimisega on siiani tegelenud valdavalt kinnisvarabürood. Kinnisvarafirmad, mille töötajad on vastava kvalifikatsiooniga ning kus töötavad atesteeritud maaklerid, võiks jääda eellepingute sõlmijaiks. Loomulikult peab ettevõte võtma enda kanda ka kõik sellest tingitud vastutuse ning kohustused, mille suutlikust tõestab ka 10 aastane kogemus.

Samuti tasub kaaluda eellepingute tõestamise õiguse andmist vandeadvokaatidele, kes oma juriidilise pädevuse poolest notaritele kuidagi alla ei jää.

On selge, et antud kujul vastu võetud seadus tekitab hulganisti probleeme. Leian, et seadusandjad peavad tunnistama oma viga ning sisse viima reaalsusest tingitud vajalikud muudatused.