Kas intressimäärade tõus kärbib maja- ja aktsiahindu?

Intressimäärad on kogu maailmas tõusmas. Lühiajalised määrad langesid madalale ülemaailmse madalkonjunktuuriga aastal 2001: 1% USAs ja 2% eurotsoonis ning praktiliselt null Jaapanis. Tugevnev maailmamajandus sunnib aga nüüd keskpanku rahaohje kõvemini pihku haarama.

Austraalia keskpank on intressimäärasid tõstnud juba alates 2002. aasta maist ja Suurbritannia 2003. aasta novembrist. USAs tähistas riikliku vabaturukomitee kohtumine juuni lõpul pöördepunkti, mis andis vastupidise suuna püsivale riiklike väärtpaberite langusele alates sellest, kui Alan Greenspan hakkas rahapoliitikat 2001. aastal lõdvendama. Sellele järgneb tõenäoliselt intressimäärade tõus Hiinas, eurotsoonis ja mujal.

Mida toob see kaasa selliste varade hindadele nagu aktsiad ja majad? Teoreetiliselt on põhjust uskuda, et intressimäärade tõustes varade hinnad langevad. Mida kõrgemale tõusevad intressimäärad, seda parem on investeerida võlakirjadesse, mis konkureerivad investeeringutega muudesse varadesse.

Kõrgemad intressimäärad suurendavad ka laenukulusid nende varade ostuks, mis võib nõudmist nende järele vähendada ja avaldada survet hindade alandamiseks. Tegelikult on aktsiaturgude reageeringute ajalugu muutuvatele intressimääradele segane. Mõnikord on intressimääradel prognoositud mõju, mõnikord mitte. Näiteks tegi aktsiaindeks NASDAQ suurejoonelise 14%lise hüppe üles 3. jaanuaril 2001, mil USA Fed alustas oma viimast intressimäärade kärbete sarja. Hüpe turul oli prognoositav, kuid järgmisel aastal järgnes NASDAQi langus 22%, kuigi Fed jätkas intressimäärade agressiivset kärpimist. Kas see tähendab, et NASDAQ kukub järsult, kui Fed 30. juunil intressimäärasid tõstab? Ei. 2001. aasta määrade vähendamine vapustas turgu. Vastupidiselt sellele oodatakse täna, et Fed määrasid tõstab, seega puudub üllatusmoment. Turg võib teada, et intressimäärade liikumisel ei ole aktsiahindadele prognoositavat mõju.

On aga põhjust uskuda, et kõrgematel intressimääradel võib olla negatiivne mõju majade hindadele, kuna majaostjad on erinevalt aktsiatega kauplevatest professionaalidest enamasti väheste finantsteadmistega tavalised inimesed.

Paljudes riikides on majade hinnad kõrgele lennanud, kuna turge haarab ebaratsionaalne joovastus. Majade kõrged hinnad põhjustavad juba praegu pingeid paljudes peredes, kes hüpoteeklaene maksavad.

Kui keegi laenab maja ostmiseks kolme aasta sissetuleku ulatuses, tähendab 6%line laenu intressimäär, et 18% sissetulekust läheb intressimakseteks. Kui aga määr tõuseb 8%ni, tõusevad intressimaksed 24%ni, mis koos amortisatsiooni, maksude, teiste võlgade ja kulutustega võib pere eelarvest nõuda liiga palju. Mõned püüavad siis oma ülehinnatud maju müüa ja selle tagajärjel tekkiv turu tasakaalustamatus põhjustab hindade langust.

Püsiva intressimääraga hüpoteeklaenu võtnud inimesed on intressimäärade tõusu suhtes samuti haavatavad. Kui nad peavad kolima ja oma maja müüma, ei pruugi leiduda ostjaid, kes suudaksid endale lubada suuremaid intressimäärasid, ilma et langeks ka maja hind. Kogenud investorid, kes suurtel aktsiaturgudel mängivad, seevastu sellesse lõksu ei lange.

Psühholoogid on näidanud, et inimesed on vastuvõtlikud ?eelarvamuslikule soovmõtlemisele?, soovides kaugeneda võimalikest tulevikuprobleemidest, millest nad meelsamini ei mõtleks. Nad võivad liigselt rõhutada majandusedu tõenäosust (?Ma hakkan mõne aasta pärast palju rohkem teenima?) ja alahinnata liiga tavalisi probleeme, mis tavaliselt pere eelarveid kimbutavad (?Ma kaotan töökoha või lahutan?).

Just selline optimistlik suhtumine on kinnisvaramullide aluseks. Madalad intressimäärad neid mulle ei põhjusta, vaid teevad ainult oma fantaasiate rahuldamise lihtsamaks neile inimestele, kes usuvad muinasjuttu imepärasest tulevikumajandusest.

Intressimäärade suurenemine toob kaasa värske reaalsuspuhangu: intressikulud maja omamise eest hakkavad nõudma suurema osa pere eelarvest. Lõpuks jõuab see kurb tõsiasi ka meie arusaamisesse.

Majahinnad ei lange pärast intressimäärade tõstmist keskpankade poolt aga kiiresti. Alles kaks aastat pärast määrade tõusmist näitab Austraalia märke majahindade leevenemisest. Kohtades, kus majade hinnad on järsult tõusnud, võib tõusutrend veel mõnda aega jätkuda või samaks jääda.