Korteri varjatud puudused ilmnevad pärast sissekolimist

Endale kinnisvara ostnud inimest võivad ees oodata ebameeldivad üllatused seoses varjatud puudustega, mis võivad ilmneda pärast sissekolimist.

Seadus kaitseb siinkohal suuresti ostjat, kuivõrd lepingutingimustele mittevastavuse eest, sh varjatud puuduste eest, vastutab üldjuhul müüja, sõltumata sellest, kas ta teadis puudusest või mitte.

Varjatud puudusteks võib lugeda selliseid asju, mida normaalne inimene tavalise ülevaatamise käigus ei näe ega pea nägema, nt vamm seina sees, kui sein ise on terve ja tapeeditud. Selleks, et müüja vastutaks varjatud puuduse eest, peab see puudus või põhjus, millest puudus tekkis, olemas olema juba ostjale ostetava asja valduse ja juhusliku hävimise ning kahjustumise riisiko üleandmise hetkel.

Seetõttu on alati väga oluline sõlmida kinnisvara ostmisel valduse üleandmise-vastuvõtmise akt, sest akti sõlmimise kuupäev, st asja ostjale üleandmise kuupäev osutub määravaks vaidluses selle üle, kas puudus oli sel hetkel olemas või mitte.

Kui müüja vastutab puuduse eest, on ostjal õigus nõuda asja parandamist, asendamist või ka lepingust taganemist, viimast siiski juhul, kui tegemist on olulise lepingurikkumisega.

Müüja ei vastuta varjatud puuduse eest, kui ostja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel, et asjal on selline puudus. Seetõttu on ostjale olulise tähtsusega lepingupunkt, kus ta kinnitab, et vaatas müüdava objekti üle eksperdi abita. Eksperti kasutades pidanuks ta olema puudusest teadlik. Hiljem on väga raske väita, et ta ei teadnud puudusest ega pidanud sellest teadma.

Eksperdi kasutamise kohustust enne lepingu sõlmimist ostjal ei ole, seetõttu on müüjal keeruline tõestada, et ostja teadis sellest puudusest.

Tuleb aga meeles pidada, et ostja peab puudusest mõistliku aja jooksul pärast selle ilmnemisest müüjale teada andma. Müüja vabaneb vastutusest ka juhul, kui ostja ei teata mõistliku aja jooksul puuduse avastamisest.

Müüja saab oma vastutust piirata, kasutades kokkulepet, mille kohaselt ta ei vastuta selliste objektil tekkivate puuduste eest, millest ta ei olnud lepingu sõlmimisel teadlik. Selline piirang on lubatud siiski teatud ulatuses ja kokkulepe ei kehti müüja pahatahtlikkuse korral.

Praktikast võib tuua näite, kus müüja teadis, et maja katus on katki. Kui vihma sadas, olid tal korteris ühes toas kausid vett korjamas. Ta ei soovinud suuri kulutusi teha, parandas ja värvis lae ilusasti ära ning müüs korteri maha.

Mõne aja pärast, kui ostja oli juba sisse kolinud, kukkus korteris selle toa lagi sisse. Ostja pöördus müüja poole ning müüja osutas punktile, et tema ei vastuta, sest ta ei teadnud, et katus on läbi. Seda ei saanud küll tõestada, et ta vett kaussidesse korjas, kuid siiski oli teisel viisil võimalik näidata, et ta pidi sellest puudusest teadma.

Autor: Merilin Rooba