Tallinna südalinnas valitseb nõudmine kõrgeima klassiga büroode järele

Ettevõtetel, kellele on oluline paikneda parima kvaliteediga büroopinnal südalinnas, on suhteliselt väike valik.

Nokia Eesti asub südalinnas Rävala büroomajas, mis on ehitatud 1990. aastate lõpus. Ettevõtte juhatuse liige Karin Sepp möönab, et nad on otsinud uuemat büroopinda, ent pole leidnud. Sepa sõnul on küll pakkumisi näiteks sadama piirkonnas, ent nendele see asukoht ei sobi. ?Meile on oluline paikneda südalinnas, siin, kus me praegu asume,? kinnitab ta.

Suhtekorraldusfirma Hill & Knowlton Eesti AS kolis Piritalt südalinna uude büroomajja City Plazasse eelmisel suvel. Ettevõtte tegevdirektor Daniel Vaarik möönab, et nad tegelikult aktiivselt uut kontoripinda ei otsinudki. Kolimisotsus tekkis neil siis, kui nägid City Plazas vaba kontoripinna pakkumist, mis hakkas kohe meeldima. Vaarik osutab näiteks sellele, et majas oli juba enne mitu professionaalsete teenuste firmat. Huvitava asjaoluna toob Vaarik välja, et kuigi uus pind City Plazas on kallim, siis nad tegelikult võitsid rahaliselt, kuna uus koht on palju funktsionaalsem ning nad said hakkama vähema hulga ruutmeetritega. Vaarik kinnitab, et nad on hinna ja kvaliteedi suhtega rahul.

Ober-Haus Kinnisvara maakleri Maido Kalviste hinnangul on viimaste aastate jooksul büroopindade arendus Tallinna turul olnud suhteliselt piiratud ning seega on A-klassi büroopindade pakkumine oluliselt vähenenud.

?Samas on nõudlus tänu majanduse kiirele arengule aasta-aastalt suurenenud,? kinnitab ta. Vabu pindu A-klassi büroohoonetes on keskmiselt juba alla 2%. Uued ehitatud hooned on suures osas leidnud üürnikud juba enne hoone valmimist. Ta osutab ka sellele, et järjest enam on hakatud pindu arendama ka müügiks. Nõudlust on toetanud madal laenuintresside tase, mis jääb vahemikku ­4?5%. Samal ajal on tulusus veel vahemikus 7?8%. ?Suur vahe on pannud mitmeid kohalikke ettevõtjaid mõtlema oma ettevõttele büroopinna soetamise peale,? räägib ta.

Arco Vara äripindade maakleri Vivika Simmo sõnutsi on kõrgeima, s.o A+ kvaliteediga büroode järele nõudmine suur, kuid turul pakkumisi vähe.

Hooned, mille ehitamist alustati paar aastat tagasi, on valminud või valmimas ning üürilepingud sõlmitud. Uued A+ hooned kesklinnas saavad valmis alles paari aasta jooksul ning neis broneeritakse juba praegu aktiivselt büroosid.

Simmo arvates on turul piisavalt kliente, kes soovivad endale keskmisest suuremaid ruume ning on nõus selle eest kõrget hinda maksma ning üürileandjatel on mugavam need välja anda suurte osadena (ca 200 ja enam ruutmeetrit).

?Seega ettevõtted, kes soovivad üürida kesklinnas väiksema pinnaga kõrgekvaliteedilisi ruume tihtilugu ei pruugi neid leida,? ütleb ta. Simmo toob välja, et kuna klientidele, kes otsivad endale kalleid, hea vaatega, esinduslikke ning atraktiivseid ruume, on kolimine kulukas ning sobiva büroo otsimine võtab kaua aega, on täiesti tavaline, et üürileping sõlmitakse juba 6 kuud kuni aasta enne büroo valmimist. A+ büroodega kaasneb üürileandja poolt väga heal tasemel ruumide väljaehitus, kõik tänapäevanõuetele vastavad tehnilised tingimused (ventilatsioon, jahutussüsteemid jms), kvaliteetsed viimistlusmaterjalid jne.

Klient, kes soovib selliseid ruume üürida, toob kaasa pikaajalise probleemitu üürilepingu. Simmo kogemusena teab klient hästi oma õigusi ning pöörab tähelepanu hoones tekkivatele lisakuludele ning nende läbipaistvusele.

?Parkimiskorraldus on loomulikult kesklinnas kallis ning probleemne, kuid uute büroohoonete omanikud pingutavad selle nimel, et võimaldada oma klientidele võimalikult mugav parkimine,? räägib ta.

Praegu on tõesti kõige nõutumad A+ kvaliteediga äripinnad.

Samas, kõikides sellistes hoonetes on pakkumine 0?2%. Nõudlus on nii kõrge, et tegemist on järjekordadega ? kui vabaneb mõni pind, siis kohe on soovija olemas. Eelisolukorras on olemasolevad üürnikud, kuna nemad saavad üldjuhul vabaneva pinna endale: olemasolevad üürnikud soovivad praegu jõudsalt laieneda.

Samuti ei soovita eriti enam kolida, kuna see on kulukas. Varem kesklinna piirkonnas problemaatiline parkimiskohtade puudus on mõnevõrra lahenenud. Probleemi võib näha neis hoonetes, mis jäävad parkimismajadest eemale.

A+ kvaliteediga büroopindade üürihindade vahe võrreldes A klassi hoonetega pole väga suur ning eelkõige eelistatakse esimesi just mugavuse (kliimaseadmed, parem ehituse ja siseviimistluse kvaliteet jne) ja soliidsuse pärast.

Sarnaselt elamispindade kvaliteedi kasvuga on Tallinnas kasvanud ka vajadus kvaliteetsemate büroopindade järele.

Kasvanud nõudlusest annavad märku, vaatamata lisandunud büroopindadele, olemasolevate kontorihoonete kõrge täituvus ning viimase aasta jooksul kuni 5protsendiline üürimäärade kasv. Tallinna kesklinna piirkonnas küündivad büroopindade üürimäärad kuni 250 kroonini ruutmeetri eest.

Lisaks sisenõudlusele mõjutavad A+ klassiga büroohoonete sektorit pärast Euroopa Liiduga ühinemist välismaiste ettevõtete või nende filiaalide kasvanud hulk Tallinnas. Mõistagi on nimetatud ettevõtted huvitatud eelkõige just A+ kvaliteediga pindade üürimisest.