Uudised
Enn Tosso
21. jaanuar 2007 kell 22:00

Kuula

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kinnisvaral on kolm erinevat hinda

Kuigi need kolm summat on suhteliselt sarnased, võivad erisused ulatuda ka üle kümne protsendi, tekitades turust väärarusaamu.

Kõige kõrgem on alati pakkumishind, mis leitakse sarnaste kinnisvarakuulutuste põhjal. Tavaliselt vaadatakse levinumaid portaale ja kuulutuselehti. Müüjale jätab see turust veidi utoopilise pildi, sest osa kuulutusi on üles pandud hea õnne peale.

Turuhind on siiski see, millega reaalselt tehing tehakse. Samas märgitakse hindamisakti, mille alusel laenu antakse, hoopis kolmas hind, mis on pahatihti mõlemast eelmisest madalam. Nimelt peab hindaja leidma võrdlustehingu ning ajal, mil tehinguhinnad kiiresti tõusevad, ei leia isegi lähiminevikust sarnast tehingut.

Kinnisvarabüroo Uus Maa Kinnisvarakonsultandid atesteeritud hindajale Monika Kuntselile tundub, et tavaks on saanud rääkida turuhinnast, mida küsivad müüjad.

Tegelikult tuleb turuhinna all silmas pidada turuväärtust. "Kui inimesed räägivad turuhinnast, siis räägitaksegi mingist keskmisest hinnast, mis tegelikult konkreetse objekti puhul võib olla algul küll küsitav müügihind, kuid hiljem pakutav ostuhind," kommenteerib Kuntsel.

Tema sõnutsi on eksperthinnangus leitav mõiste turuväärtus, mis on hinnangul põhinev summa ja leitakse keskmiste turutehingute alusel.

Pakkumishind on Kuntseli sõnul hind, millega objekti müüki pakutakse, kuid ei pruugi olla hind, millega objekt lõpuks ostetakse.

Ostu-müügihind võib kujuneda pakkumishinnast nii kõrgemaks kui ka madalamaks. "Kui puudub nõudlus, liigub pakkumishind esialgselt küsitavast allapoole ja vastupidi," märgib ta.

Tavainimene puutub kinnisvaraturuga kõige pealiskaudsemalt kokku kinnisvaraportaale või kuulutuselehti sirvides. Igal pakkumisel on seal hind, mille pakkuja on mingitele põhimõtetele tuginedes enda müüdavale kinnisvarale pannud. Pakkumishind on kõige lihtsamalt öeldes rahaline väärtus, mida müüja soovib oma kinnisvara eest saada.

Reeglina on kasvaval turul pakkumishind kõrgem turuhinnast, ehk siis väärtusest, mille juures ka ostja on nõus seda konkreetset või analoogseid objekte turult ostma.

Meie kinnisvaraturul on tavaline, et eraisikute müügiobjektide esmane pakkumishind on turuväärtusest kõrgem ning pea alati on see põhjendatud mingite isiklike tundmustega objekti suhtes. Näiteks on korterites ilusam parkett kui teistel või kasvab krundil käharam kadakas kui naabrimehel. Reaalsuses on aga ostjal teised eelistused ja nii jõutaksegi kompromissini ehk reaalse tehinguhinnani. Tehinguhinnad võivad harva olla ka madalamad turuväärtusest, näiteks kiirmüügi puhul.

Kinnisvarabürood saavad hinnatava objekti väärtust leida mitmel moel. Enim kasutatakse võrdlusmeetodit - objekti väärtus leitakse sarnaste objektide müügitehinguid arvesse võttes. Teisisõnu: eksperthinnangus fikseeritakse hinnatava objekti turuväärtus konkreetsel ajahetkel, kasutades selleks reaalselt toimunud võimalikult sarnaseid tehinguid.

Mis erinevus on pakkumishinnal ja turuväärtusel ehk sellel väärtusel, mis pannakse hindamisakti eksperthinnangusse?

Eksperthinnangu koostajal tuleb sageli kliendile selgitada, millest turuväärtus kujuneb ning miks ametlik pangale esitatav dokument määrab kliendi vara turuväärtuseks väiksema summa, kui näiteks kuulutuselehes sarnasele objektile esitatud pakkumishind.

Siinkohal vajavad selgitust pakkumis- ja müügihinna ning turuväärtuse mõisted. Pakkumishind on summa, mida müüja subjektiivselt soovib saada. Müügihind on ostja makstav summa, mis kujuneb ostja ja müüja vaheliste läbirääkimiste käigus.

Vastavalt hindamisstandarditele on hind defineeritud kui termin, mida kasutatakse kauba või teenuse eest küsitud, pakutud või tasutud summa väljendamiseks. Kinnisvara eest tasutav hind võib mitme asjaolu tõttu olla või ka mitte olla seotud väärtusega, mida teised turuosalised sellele kinnisvarale omistavad.

Turuväärtus on aga väga selgelt defineeritud kindlate kriteeriumite alusel, mida hindaja eksperthinnangut koostades arvesse võtab.

Väärtus on arvamus hinna kohta, samas peegeldab turuväärtus turu hinnangut tuludele, mida kinnisvara omanik võib väärtuspäeva seisuga saada.

Hind võib hinnatud turuväärtusega kokku langeda, kuid samas ka ei pruugi. Pigem võib nende kokkulangevust lugeda juhuseks.