Mida pidada silmas kinnisvara ostul?

Mida siis tuleks kinnisvarasse investeerimisel silmas pidada enne ostuotsuse tegemist?

Siseviimistluse hindamine on enamasti igale inimesele jõukohane ning selles puuduste ilmnemine ei too kaasa väga suuri varalisi kahjusid. Küll aga on keerulisem väliskonstruktsioonide hindamine.

Peale visuaalse vaatluse katuse, vundamendi ja välisseinte seisukorra hindamisel tuleks tähelepanu pöörata ka vahelagedele, siseseinte konstruktsioonidele ja kandevõimele. Palkehitise (või ka puitsõrestikuga maja) ostu puhul veenduda, et puit oleks vammist ja hallitusest kahjustamata.

Väga oluline tegur kinnistute ostmisel on kommunikatsioonide olemasolu. Kuidas on tagatud juurdepääs krundile, milline on elektri-,

kütte- ja veevarustus ning kas lepingud eelnimetatud kommunikatsioonide haldajatega on kehtivad ja tagatud.

Korteri ostu puhul piisab soetamise dokumendist (ostu-müügileping, kinkeleping, pärand) ja kinnistamisotsusest. Viimast on vaja veendumaks, et tegu on ikka korteriomandiga ehk et kinnistusraamatusse on kantud korter koos ehitise all asuva mõttelise osaga maast.

Vastasel juhul on tegu vallasasjaga ja seda pangad enam laenu tagatisena ei aktsepteeri. Ka ei saa vallasasjaga notariaalset ostu-müügitehingut teha.

Majade ja kinnistute ostul on peale omandamise lepingu ja kinnistamisotsuse vaja eksplikatsiooni ehk maaüksuse plaani, mille on koostanud litsentsiga mõõdistaja ning kuhu on joonestatud krundi täpne plaan, ehitised, piirimärgid, kinnistul paiknevate maa-alade otstarbed ja suurused.

Eksplikatsioonile on märgitud ka kinnistuga piirnevad krundid. Samuti on vaja piiriprotokolli, mis kujutabki endast naaberkinnistute omanike allkirjadega kokkulepet konkreetse kinnistu piiride aktsepteerimiseks.

Hoonestamata kinnistute ostu puhul on oluline jälgida maa sihtotstarvet ja selle vastamist kinnistule planeeritavate ehitiste kasutusotstarbele. Näiteks elamumaale teenindusasutuse ehitamiseks tuleb taotleda maa otstarbe muutmist ärimaaks.

Maa ostu puhul, kui tegemist on metsamaaga, on oluline metsamajanduskava olemasolu. Viimane näitab kinnistul asuva metsa koosseisu ja vanust puude kaupa ning kava kehtivuse ajal teostatavate raiete ulatust.

Tähelepanu tuleb pöörata ka kinnisvara omanikeringile. Kui kinnisasjal on mitu omanikku, on võõrandamiseks tarvis kõigi poolte nõusolekut ja tehingu vormistamiseks on vajalik nende kohaletulek notari juurde.

Abielulahutuste korral on enne abielulahutust soetatud kinnisvara korral tegemist abikaasade ühisvaraga (juhul kui ei olnud sõlmitud abieluvaralepingut) ja selle võõrandamiseks on tarvis endise abikaasa nõusolekut.

Oluline on kontrollida, et isikudokumendid oleks kehtivad ja originaalis notari juurde tulles kaasas.

Pankadel on välja töötatud väga erinevaid laenutooteid kinnisvara ostu finantseerimiseks. Esimene käik krediidikõlbulikkuse selgitamiseks peakski olema panka laenuhalduri juurde.

Haldur, selgitades välja laenutaotleja sissetulekud ja võttes arvesse ülalpeetavaid ja olemasolevaid kohustusi, annab täpse ülevaate, millises summas ja millise intressiga on pank valmis konkreetse kinnisvaraobjekti ostu finantseerima.

Äraütlev vastus võib tulla ka korteri müüjale, kes arvab, et potentsiaalne ostja on oma otsuse teinud ja tehing kindel ning ütleb teistele huvilistele ära. Korteri müügiperiood venib aga jälle edasi.

Kuigi seadus nõuab, et kinnisvara ostmisel ja müümisel tuleb kõik võõrandamisega seotud toimingud notari juures sõlmida, kasutatakse ikkagi ka lihtkirjalikke (lepingupoolte allkirjadega kirjalik leping) kokkuleppeid kinnisvara ostu-müügi kohta.

Seadusest tulenevalt võivad küll pooled kokku leppida ostu-müügi tingimused ja tehingu toimumise aja, kuid see kokkulepe ei sunni tegelikult kinnisvara võõrandama. Selleks, et selline leping kohustaks pooli sõna pidama, on soovitatav lepingusse sisse kirjutada leppetrahvi maksmise tingimused. Kui ei ole ohtu, et lepingu rikkumisega kaasneb trahvinõue, on väga lihtne lepingut rikkuda või sellest taganeda.

Kui lepitakse kokku käsiraha tasumine ettemaksuna, peab kindlasti olema kirjas, et see on osa ostuhinnast ning see millisel puhul tagastatakse ettemaks ostjale või millistel tingimustel jääb see müüjale n-ö leppetrahviks.

Sellist lihtkirjalikku kokkulepet sõlmides peab kindlasti meeles pidama, et see kokkulepe ei kohusta kinnisvara ostma ega müüma, küll aga kohustab järgima kokkulepitut ning lepingu rikkumisel tekivad lepingust tulenevad kohustused teise poole ees.

Sellist lepingut nimetatakse lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppeks. Kuigi pealkiri ei määra sisu, on siiski hea teada, milles saab kokku leppida ja milles mitte.

Kui mõlemad pooled peavad lubadusi, ei ole üldse oluline, millises vormis leping on sõlmitud või milles kokku lepitud, aga niipea kui üks pool ei täida enda kohustusi, tekib teisel poolel vajadus tõendada, milles kokku lepiti, ja selleks on kõige parem, kui see on kirja pandud.

Autor: Hele Nõlvak