Omanikujärelevalve tellija vajab nüüd rohkem nutti

Ekspertiisibüroo OÜ juhatuse esimehe Teet Sepaste sõnul loob kehtima hakanud määrus kõik eeldused täiendava segaduse külvamiseks ehitusprotsessi.

"Pole mõtet esitada nõudeid, mille puhul on ebaselge, kes seda kontrollib ja milline on karistus. Selle määrusega üritatakse likvideerida kõik Solarise avarii uurimisel ilmnenud probleemid: avalikkuse huvid ei olnud kaitstud, ehitusprojekt oli puudulik ja ei vastanud ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile, kasutatud ehitustooted ja seadmed vastasid projektile, kuid mitte nõuetele, kaasatud oli mitu omanikujärelevalve tegijat, kuid vastutusvaldkonnad ja -ulatus olid selgelt määratlemata, omaniku või ehitaja teavitamise kohustust ei täidetud ja kõigist avariidest ei teatatud… Uue määruse kohaselt lasuks kogu vastutus nüüd omanikujärelevalvel ning projekteerija ja ehitaja ei vastutaks millegi eest," rääkis ta.

Mait Lillemäe Profeld Ehituskaup OÜst aga usub, et uus kord muudab omanikujärelevalve teenuse tellijale kvaliteetsemaks. "Väga positiivne on järelevalveprotseduuride programmi kirjalikult esitamise nõue. See programm annab muu hulgas tellijale ülevaate, millal ja mida järelevalve on plaaninud kontrollida. Ka ehitajal on lihtsam tööde ülevaatusi planeerida," märkis ta ja lisas, et tellijal on samuti võimalik seeläbi täpsemalt jälgida, kuidas järelevalve oma kohuseid täidab.

Uus kord annab omanikule õiguse määrata piiramatul arvul omanikujärelevalve tegijaid ning ka kohustuse kirjalikult määrata nende vastutusvaldkonnad ja vastutuse ulatus. "Aga kui paljudel omanikel üldse on pädevus jagada ülesandeid erinevate järelevalvajate vahel? Pealegi ei pruugi spetsialistidest ettevõtjad nõustuda omaniku vastutuse ulatuse ühepoolse määramisega ning puudub veendumus, et vastutusvaldkondade jagamisel omanikul midagi kahe silma vahele ei jää," märkis Sepaste.

Tellijalt ehitusalast haridust ei oodata. "Kui omanikujärelevalve teenus tellitakse ehitamise alguses ja lõpetatakse kasutusloa saamisega - nii nagu määrus minimaalselt ette näeb -, tuleb tellijal olla pädev, et projekteerimise juures kaasa rääkida, hange korraldada ja ehitaja valida, tasakaalus töövõtuleping sõlmida ning garantiiperioodil probleeme avastada. Kui järelevalve kaasatakse projekteerimise juures ja leping lõpetatakse garantiiaja lõpul, puudub tellijal vajadus ehitusalaseid teadmisi omandada," sõnas Lillemäe.

Uus Maa ehitusosakonna juhi Guido Milleri sõnul peab tellija kindlasti jälgima, millise valdkonna eest omanikujärelevalve tegijal õigus vastutada on. "Kui järelevalve ei ole kindel mingis valdkonnas (näiteks torutööde alal), siis ta peab kaasama veel ühe spetsialisti," rääkis ta. Milleri sõnul suurendab uus kord ühelt poolt omanikujärelevalve tegija vastutust, teisalt hajutab erinevate osapoolte vastutust. "Kui kaasatakse rohkem kui üks omanikujärelevalve tegija, siis kes sellisel juhul kantakse ehitamise alustamise teatisele omanikujärelevalve tegijana ning mille alusel hakatakse määrama vastutuse ulatust? See osa on määruses lahtine," rääkis ta.

"Kakskümmend aastat oleme ehitanud nii, et omanikujärelevalvet teeb üks isik. Järelevalve on alati kaasanud spetsialiste, aga järelevalve põhitegevus on kontrollida projektlahenduse kvaliteetset realiseerimist, mitte nuputada, kas projekt on korrektne. Uus määrus eeldab, et kui ehitad projekti järgi, siis see nõuetele ei vasta," lisas Miller.

Kulud suurenevad. Sepaste on kindel, et määrus suurendab oluliselt omanikujärelevalvele tehtavaid kulutusi, mis omakorda toob kaasa selle, et omanik pole huvitatud määruse täitmisest. Milleri hinnangul suurendab uus määrus omanikujärelevalve tegijate vastutust ja bürokraatiat ning võib tõsta teenuse hinda vähemalt 10%.

Lillemäe seevastu ei arva, et omanikujärelevalve teenus uue määruse tõttu kallimaks läheb. "Omanikujärelevalve vastutus, teenuse maksumus, tagatised, vastutuskindlustus jm lepitakse kokku ju sõltumata määrusest. Teenuslepingus on mõistlik fikseerida ka võimalikud kulud võimalikele ekspertiisidele, et oleks selge, kes ja millal maksab," lisas ta.

Määruse eesmärk on kaotada sätete erinevad tõlgendamise võimalused. Siiani olid omanikujärelevalve tegija ülesanded liiga üldiselt sõnastatud ja tekitasid praktikas mitmeti tõlgendamist. Kehtestatakse ka nõue, et kui ehitamisel on kaasatud rohkem kui üks omanikujärelevalve tegija, peab ehitise omanik nüüd kirjalikult määrama nende vastutusvaldkonnad ja

-ulatuse ning sellest teavitama kõiki antud ehitusobjekti ehitamisega seotud isikuid.

Varem kehtinud määrusega oli jäänud lahendamata olukord, kus ehitise omanik oli nimetanud rohkem kui ühe omanikujärelevalve tegija. Praktikas esineb suurtel ehitusobjektidel sageli olukordi, kus kaasatakse rohkem kui üks omanikujärelevalve tegija. Säte aitab vältida olukorda, kus mõni ehitusobjekti ehitamisega seotud isik ei tea, millise omanikujärelevalve tegija vastutusvaldkonda kuulub teatud ehitise osa, ning seetõttu võib kontroll olla praktikas lünklik. Ehitise omanikule on pandud kohustus teavitada erinevate omanikujärelevalve tegijate töö ulatusest kõiki ehitusobjekti ehitamisega seotud isikuid. Eelkõige peetakse silmas teisi omanikujärelevalve tegijaid, ehitajaid jt.

Teenuse tellijal on oluline lepingut sõlmides teada, et uue määruse kohaselt peab omanikujärelevalve tegija kaasama toiminguteks, milleks vastutaval spetsialistil pädevus puudub, vastava pädevusega teisi omanikujärelevalve vastutavaid spetsialiste. Selle sättega üritatakse välistada olukorda, kus tehakse omanikujärelevalvet ilma omanikujärelevalve tegevusala täpse liigituse pädevuseta.

Autor: Tea Taruste