Ehitus. Kuidas garanteerida garantii?

Kinnisvarafoorumites võib tihti kohata postitusi sellest, kuidas ühel või teisel kliendil on garantiitööd tegemata jäetud. Ehitusettevõtja garantiikohustus tuleneb aga otse seadusest, mille kohaselt on ehitusettevõtja kohustus tagada, et tema tehtud ehitustöö vastab lepingu nõuetele. Seadusjärgne garantiiaeg on kaks aastat.

“Paljud erimeelsused ehituslepingutes kerkivad just sellest, et sõlmitud leping on ebamäärane või puudulikult reguleeritud,” kommenteeris advokaadibüroo Entsik & Partnerid vandeadvokaat Marko Mehilane. Tema sõnul on palju abi sellest, kui garantiiaja kohustustega seonduv on lepingus põhjalikult reguleeritud.

Finantstagatis garanteerib ehitaja valmisoleku. “Praktikas on probleeme põhjustanud näiteks olukord, kui tellija ei ole lepingus nõudnud ehitajalt garantiiaja kohustuse täitmise tagamiseks finantstagatist,” lisas Mehilane.

Finantstagatise mahuks võetakse praktikas tavaliselt 2 protsenti lepingu hinnast ning selle esitab ehitaja pangagarantiina või toimub tasu kinnipidamine selles osas garantiiaja lõpuni.

“Kui tellija ei ole ehitajalt tagatist nõudnud, võib oma kohustustesse hooletult suhtuva ehitaja puhul osutuda problemaatiliseks saada teda garantiiajal vigu parandama. Samuti on garantiitagatise puudumisel ehitaja vähem motiveeritud puudusi kiirelt kõrvaldama,” selgitas Mehilane.

Tellijal on ka kohustusi. Suuremaid probleeme saavad ka ehitusettevõtted finantstagatisega ennetada. Eventus Ehitus OÜ juhi Ivar Kundla sõnul on nende ettevõttes enamik garantiisid finants­tagatisega kaetud.

“Ma ei taha oma ettevõtet nüüd esile tõsta, kuid nii palju oskan ma öelda, et sellest garantiireservist, mis meil on määratud, jääb igal aastal pea­aegu pool kasutamata. Kosmeetilisi parandusi tuleb ikka teha, aga suuri fopaasid, nagu näiteks katuse läbisadamine ja sellised eksimused, pole olnud,” ütles Kundla.

Teise tähtsa asjaoluna peab töö tellija arvestama oma kohustustega. “Väga oluline on kinni pidada ehitise kasutus- ja hooldusnõuetest, mis on fikseeritud hooldus- ja kasutusjuhendites,” kommenteeris advokaadibüroo Sorainen advokaat Kristjan Tamm.

Ta lisas, et ehitusgarantii kehtivuse ajal on töövõtja kohustatud likvideerima ilmnevad vead vaid tingimusel, et puudus on tingitud töövõtjast.

Kundla nõustus, et vahel võib tekkida lahkarvamusi, kas mingisugune puudus või viga on garantiitöö või on see valest ekspluateerimisest tulnud, selliseid diskussioone ikka tuleb ette. “Pigem oleme ikkagi vastu tulnud, isegi kui me sisimas teame, et see tegelikult polnud meie viga,” kommenteeris ka.

Järelevalve palka enne probleemide tekkimist. Omanike keskliidu ehitusnõunik Toomas Leemets hindas Eesti ehitusettevõtete usaldusväärsust keskmiseks, kuid lisas, et on ka negatiivseid näiteid. “Ehitusbuumi aega meenutades tekivad siiani külmajudinad ja neid kibedaid vilju maitstakse veel mõnda aega,” ütles ta.

Leemetsa sõnul on praktikas probleemi vältimiseks oluline kaasata järelevalve juba projekteerimise faasis või vähemalt enne lepingu sõlmimist ehitajaga.

“Kõige levinum probleem on omanikujärelevalve palkamine pärast ehituse algust, kui on tekkinud esimene tüli ning tellija ei suuda enam olukorda ise lahendada,” lisas Leemets.

Kõige lihtsama probleemide ennetamise viisina nimetab omanike keskliidu ehitusnõunik enne lepingute sõlmimist korraliku taustakontrolli tegemist omanikujärelevalve ja ehitaja kohta.

Kohtus vaidlemine läheb kalliks. Entsik & Partnerite vandeadvokaat Marko Mehilane soovitab mitte lähtuda üksnes hinnapakkumise näilisest soodsusest, vaid uurida varasemate tellijate arvamust ja ettevõtte majandusseisu.

Eventus Ehituse juhi Ivar Kundla kinnitusel on klient tänapäeval päris teadlikuks muutunud. “Kahjuks ka seoses sellega, et ehitajale on käkikeeraja pitser kogu riigis peale pandud. Alati ei pruugi nii olla. Tegelikult oskame küll teha ja teeme ka,” kommenteeris ta.

Ei Mehilane ega Kristjan Tamm soovita probleemide tekkimisel esimese hooga kohtu poole pöörduda. Nii töövõtjale kui ka tellijale on tõenäoliselt kasulikum jõuda omavahelisele kokkuleppele. “Kohtumenetlus on aeganõudev ja kulukas ning ei osutu alati loodetud imevitsaks, mis probleemid lahendab,” selgitas Mehilane.

Tema soovitab kohtuhagi perspektiivi hindamiseks pidada nõu pädeva advokaadi või juristiga.

Tamm  pakkus välja, et üheks alternatiiviks oleks, et pooled lepivad kokku ühises eksperdis, keda mõlemad usaldavad ning kelle seisukoht vaieldava puuduse kohta on pooltele siduv.

 

Tasub teada

Kuidas kindlustada garantiiremont?

Pane lepingusse kirja finantstagatise nõue.Pea töö tellijana kinni ehitise kasutus- ja hooldusnõuetest.Kaasa järelevalve juba projekteerimise faasis.Tee korralik taustakontroll omanikujärelevalve ja ehitaja kohta.Uuri varasemate tellijate kogemusi ja ettevõtte majandusseisu.Probleemide tekkimisel ürita esmalt jõuda omavahelisele kokkuleppele, kohus on aeganõudev ja kulukas.