KINNISVARA. Äriruumide üürimine on nüansirohke protsess

Soraineni vandeadvokaadi ja kinnisvaraõiguse valdkonna juhi Urmas Volensi sõnul on üks olulisemaid aspekte äripindade üürimise juures see, et suhtlus üürileandja ja üürniku vahel – alates lepingu sõlmimisest kuni lõpetamiseni – oleks kirjalikult tõendatav. Piisab, kui vahetatakse näiteks e-kirju. Sellisel juhul on võimalik suhtlust täpselt taastada, kui peaks tekkima kohtuvaidlus.

Üüri pärast kohtusse

Äriruumide üürimisega seotud lahenditest selgub, et sageli pöördutakse kohtu poole kahel põhjusel: üüri maksmise ja ruumide seisukorra pärast.Näiteks kaebas Kuldar Helend kohtusse OÜ Lepsi, kellelt ta äriruume üüris. Helend nõudis hagis, et firma hüvitaks ruumide parendamiseks tehtud kulutused. Kuna kättesaadud ruumid olid kasutuskõlbmatud, pidi Helend tegema parandusi ning ta sai ruume kasutama hakata alles neli kuud pärast nende kättesaamist. Hagiavalduse kohaselt olid pooled kokku leppinud, et Helend teeb omal kulul ruumides remondi, vajalikud parandused ja muudatused. Ta leidis, et Lepsi on kohustatud võlaõigusseaduse alusel üüritava pinna remondi maksumuse hüvitama.Lepsi hinnangul ei ole Helend tõestanud, et on üürisuhte kehtivuse ajal teinud kostjale ettepaneku ruume paremaks muuta. Seega puudub Helendil alus nõuda kulutuste hüvitamist, sest ta ei teinud firmale taotlusi üüri­suhte kehtivuse ajal üüripinna seisukorra, kütteprobleemide ja üürihinna alandamise kohta.Pärnu maakohtu otsuse järgi suurenes üüritud ruumi väärtus oluliselt pärast seda, kui Helend ehitas sinna kanalisatsiooni, veevärgi ja tualettruumi. Muud remondi- ja koristustööd oluliselt äriruumi väärtust ei suurendanud, vaid tegid selle üürniku jaoks hubasemaks. Kuna parandused tehti OÜ Lepsi esindaja nõusolekul ja teadmisel, tuli ettevõttelt nende eest välja mõista hüvitis.

Äärelinna bürood pakuvad huvi

Et Tallinna kesklinnas napib A-klassi büroopindu, tunnevad ettevõtted üha enam huvi linna äärealade uute üüripindade vastu, kirjutab Uus Maa oma poolaastaülevaates. Arendajate tegevus näitab, et äärelinnas nähakse potentsiaali.Südalinna B-klassi ning uued äärelinna bürood jäävad tihti samasse hinnaklassi, kuid parkimistingimused, hoone kvaliteet ja efektiivsem kuluarvestus räägivad  pigem äärelinna kasuks.Kesklinna A-klassi büroohoonete puhul ületab nõudlus mõnevõrra pakkumist ja seetõttu võib ennustada üürihindade kerget tõusu. Seevastu kesklinna B-klassi büroopindadel on vaba ruumi palju ning üürihindade kasvu näha ei ole.Uus Maa prognoosib, et büroopindade arendustegevus liigub lähiajal kesklinnast eemale, kus on piisavalt kontoripindade arenduseks sobilikku maad. Kriteeriumid, millega arendajad büroopindade ehitamisel arvestama peavad, on klienti rahuldavad parkimistingimused, efektiivsed kõrvalkulud ning hoone kvaliteet, mis peaks olema võrreldav südalinna majadega.

 

Äripindade üürimisel pea meeles

1. Leia sobivad ruumid. Saab kasutada maakleri abi, kuid see on ise otsimisest kulukam. Rendipinna otsimisel tee selgeks, milliseid ruume sul täpselt vaja on. Kui pind on leitud, tuleks sellega võimalikult põhjalikult tutvuda ning välja selgitada, millises seisukorras see on. Valides ära kiirusta ja ruumidega tutvumisel kasuta eksperdi abi.

2. Alusta läbirääkimisi. Kui pind leitud ja hind sobib, tuleks alustada üürileandjaga läbirääkimisi muude lepingutingimuste üle. Tavaliselt kasutatakse tüüp­lepinguid, mille puhul sõltuvad läbirääkimised poolte majanduslikust erinevusest. Kui näiteks väga suur ettevõte tahab üürida pinda väiksemalt firmalt, on tõenäoliselt rohkem võimalusi läbi rääkida kui vastupidises olukorras.

3. Kirjelda võimalikult detailselt. Kui lepingu tingimused on läbi räägitud, on oluline kirja panna, millistel tingimustel tahetakse üürida. Tavaliselt tekivadki vaidlused sellest, et üüritud ruum ei vasta ootustele. Selle vältimiseks tuleb panna kirja:– Võimalikult täpselt, missugustele tingimustele ruum vastama peaks. Kirjeldada tasuks ka üleandmisprotsessi.– Maksete suurus. Enamasti­ on üürniku huvi, et kõrvalkulud oleks maksimaalselt üürihinna sees, üürileandja tahaks neid küsida üüritasule lisaks. Kui kõrvalkulusid ei suudeta üüritasu sisse kokku leppida, siis oleks üürniku huvides määrata kõigile kõrvalkuludele ülemmäär. Seda seadus ei reguleeri, vaid see tuleneb poolte kokkuleppest.– Üürniku seisukohast olulised lepingu rikkumised. On üürniku huvides, et võimaliku riski korral saaks ta hõlpsalt lepingu üles öelda. Siin tuleks kindlasti juristiga nõu pidada, et võimalikult efektiivselt ennast kaitsta. Lepingu rikkumiste lahendamiseks on kaks peamist võimalust: lepingust väljumine või leppetrahv.

4. Fikseeri vastuvõtmisel ruumide seisund. Üüripinna vastuvõtmisel tuleks täpselt kirjeldada selle olukorda. Siingi tuleks kaasata eksperdi abi, et tulevikus vaidlusi vältida. Ruumide olukorra kohta tuleks koostada vabas vormis akt, millele mõlemad poolel allkirja annavad. Võimalusel tuleks lisada ka fotod. Samuti tuleks lepingusse märkida, milliste puuduste korral ei ole üürnik kohustatud ruume vastu võtma. Ka peaks üürnik akti märkima, et soovib selliste puuduste kõrvaldamist.

5. Puudustele reageeri kiiresti. Kui lepingu täitmise ajal ilmneb probleeme, on oluline need võimalikult kiiresti likvideerida. Puuduse avastamisel tuleks sellest esimesel võimalusel üürileandjale teatada, parim on teha seda kirjalikult ning seejuures kirjeldada võimalikult detailselt probleemi ning millist lahendust ja kui kiiresti soovitakse. Tähtaeg peab olema mõistliku pikkusega ja see sõltugu puudusest. Selle määramine on tähtis, sest kui puudust õigel ajal ei kõrvaldata, muutub see oluliseks lepingurikkumiseks.6. Tagasta pind samas seisus. Lepingu lõppemisel tuleb ruumide üleandmisel uuesti fikseerida nende olukord. On oluline sundida üürileandjat üle vaatama, et puudusi ei ole, ning koostada seisundi kohta akt. Kui aktis puudusi ei märgita, on tõenäoline, et hiljem ei saa üürileandjal tekkida ka nõudeid üürniku vastu.

7. Küsi hüvitist. Kui üürnik on teinud parendusi, on võimalik nende eest hüvitist nõuda, kuid seda vaid juhul, kui üürileandja on andnud nende tegemiseks nõusoleku. Viimane peab kindlasti olema kas kirjalikult fikseeritud või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (e-kiri, SMS jne). Hüvitise nõudmise juures on oluline ka, et parendused ruumi väärtust tõstaks. Kui parendused on eemaldatavad ja üürileandja ei soovi neid hüvitada, on võimalus need kaasa võtta, juhul kui see on võimalik ruumi kahjustamata.

8. Arvesta tagatisega. Üürileandjal kehtib pandiõigus kogu üürniku toodud sisustusele, kui lepingus ei ole märgitud teisiti. Pandiõigus kehtib automaatselt ning see tähendab, et ruumide sisustus on üürileandjale garantiiks, et kui üürnik jääb võlgu, on tal õigus müüa tema vara üüri katteks. Pandiõiguse saab lepingus välistada, kuid sel juhul tuleks asendada see mõne muu tagatisega. Üks võimalus selleks on tagatisraha, mis tavaliselt tähendab, et üürnik maksab ette näiteks kolme kuu üüri, kuna kolme kuu üürivõlg reeglina annab üürileandjale õiguse leping üles öelda.

 

Ostukeskuste üüripinnad täituvad hästi

Võrreldes kinnisvaraturu madalseisuga 2009. aasta I pooles on kinnisvaratehingute hulk tõusnud 62,5%, kinnitavad maa-ameti andmed. Teisalt on võrreldes buumiaja tipuga, milleks oli 2007. aasta I poolaasta, tehinguaktiivsus langenud 29,8%. Uus Maa Kinnisvarabüroo vaatleb oma poolaasta ülevaates lähemalt ka äripindade rendiolukorda väljaspool Tallinna.

TARTU. Tartu A-klassi büroopindade üürihinnad algavad ­8 €/m²­­, B-klassi pinnad on saadaval hinnaga alates 4 €/m² ja C-klassi büroopindade hinnad on alates 2 €/m². Pakkumine ületab tunduvalt nõudlust. Vabu ruume on pakkuda umbes 10 000 m2, kõige enam just madalama klassi büroopidu. Kaubanduspindade hinnatase on suuremates ostukeskustes alates 10 €/m². Väikesed pinnad on samades keskustes aga mitmekordse ruutmeetrihinnaga. Enim nõutud asukohad on Tartu Kaubamaja, Lõunakeskus ja Tasku. Eraldi ja suuremad äärelinna kaubanduspinnad, kus müüakse peamiselt mööblit ja tööstuskaupu, on hinnaklassis 3–7 €/m². Kesklinna kaubanduspindu üüritakse enamasti hinnaga umbes 10 €/m². Pindade täitumus on hea.Üüriaktiivsus on poolaastaga veidi kasvanud. Viimaste aastate kogemus näitab, et aasta algus on Tartu ärikinnisvaraturul aktiivne.

IDA-VIRUMAA. Büroopindade hinnavahemik on 6–7 €/m², vanade ruumide korral 2–3 €/m². Kaubanduspindade hinnatase on Jõhvi piirkonnas 6–8 €/m². Vabu ruume peaaegu pole. Narvas on uute keskuste kaubanduspindade hind alates 10 €/m2. Keskmiselt kulub kliendi leidmisele kolm kuud.Pakkumiste hulk on kasvanud, kusjuures enim on suurenenud just amortiseerunud pindade osatähtsus. Pakkumishinnad ja üüriaktiivsus ei ole poolaasta jooksul muutnud.

PÄRNU. Büroopindade hinnatase on 3–5 €/m² ning vakants 50%. Kaubanduspindade hinnatase on 6–12 €/m² ja vakants 30%. Keskmiselt kulub kliendi leidmisele 4–6 kuud. Enim otsitakse 10–20 m² büroopindu. Üüriaktiivsus oli möödunud poolaastal väike, kuid käidavas kohas büroo- ja kaubanduspinnad leiavad üürniku paari kuuga.

VILJANDI. Büroopindade hinnatase on 2,5–5 €/m², vakants umbes 20%. Kaubanduspindade üürihinnad on 6–9 €/m² ning vakants suhteliselt väike. Keskmiselt kulub üürniku leidmisele 6–12 kuud. Üüriaktiivsus oli möödunud poolaastal suhteliselt väike, ent siiski on tõusnud teenindussektori huvi üüripindade vastu. Möödunud poolaastal oli Viljandi ärikinnisvaraturu olulisim sündmus uue kaubanduskeskuse UKU valmimine.

RAKVERE. A-klassi büroopindade üürihinnatase on 5–7 €/m², B-klassi pindadel 2,5–4,5 €/m². Kesklinna objektide vakants on 20–30% ja äärelinna pindade puhul 40–50%. Kaubanduspindade järele on nõudlus väga väike. Kesklinnas on B-klassi pindade hinnatase keskmiselt 3–5 €/m² kuus. Kaubanduskeskustes saab tugeva taustaga üürilesoovija kokkuleppehinnaga pakkumise. Üürniku võib leida 3–6 kuuga.

KURESSAARE. Büroopindade ruutmeetri hinnavahemik on 3–8 €/m². Vakants on keskmiselt 10%. Kaubanduspindade hinnatase on 5–8 €/m², vakants 10–15% piires. Keskmiselt kulub üürniku leidmisele 8–12 kuud. Enim nõutaksekesklinnas peatänava ääres asuvaid äripindu, aga neid on vähe.

HAAPSALU. Büroopindade hinnatase on 5–15 €/m². Kaubanduspindu pakutakse stabiilselt, hinnaga 10–20 €/m². Üüri­aktiivsus on väike. Möödunud poolaastal pakkumiste hulk suurenes, enim on saadaval büroopindu. Pakkumishinnad muutunud ei ole.

 

Tallinna üürihinnad

Tallinna büroopindade üürihinnavahemik, mediaan eur/m2A-klass  9,5–14B-klass kesklinn 7–9B-klass äärelinn 5–7

Tallinna kaubanduspindade üürihinna­tase, mediaan eur/m2Pind kaubanduskeskuses …–100 m2 20–60; 100-500 m2 12–35Ankurüürnik kaubanduskeskuses 7–10Kaubanduspinnad tänaval9–35