Omanikujärelevalve – valvas silm ehitusel

Omanikujärelevalve on kui kohtunik, kes kontrollib ja vajadusel kutsub korrale. “Jälgime objektil kõike, mis hõlmab ehituskvaliteeti, ehitusmaterjalide vastavust nõudmistele, ohutusjuhendite täitmist, dokumentatsiooni,” ütleb Accurato Fassaadid OÜ juhatuse esimees Ruve Visnapuu.

“Mõistlik oleks konsultant kaasata juba projekteerimise faasis, et tagada ehitusprojekti kõrge kvaliteet ning vältida kulukaid muudatusi ehitustööde ajal,” lisab Tarmo Needo, Vealeidja OÜ omanikujärelevalve insener. “Kuna omanikujärelevalve on toeks eelkõige ehitise omanikul, peaks ta valima endale partneriks konsultandi, keda ta usaldab,” rõhutab Needo. Nõu tasub küsida tuttavailt, kes on hiljuti ise ehitusega kokku puutunud. Kindlasti tuleks teha uurimistööd internetis ning rääkida võimalike teenusepakkujatega enne otsustamist.

Kuidas ehitust hästi valvata? Seadustega ettenähtud korras saab kaasata omanikujärelevalvet juba enne projekteerimise algust. Visnapuu ja Needo on ühel nõul, et omanikujärelevalve saab sel juhul tellijat kõige paremini kaitsta, kuna ta oskab nõustada tellijat projekti koostamisel, täpsustada hanketingimusi ja soovitada tellija jaoks soodsamaid lepingutingimusi. Samuti võib omanikujärelevalve aidata otsida ja valida nii projekteerijat kui ka ehitusettevõtjat.

See protsess on tellija jaoks vabatahtlik. Kehtiva ehitusseaduse regulatsiooni järgi peab ehitise omanik omanikujärelevalve spetsialisti andmed esitama kohaliku omavalitsuse ametnikule vähemalt kolm päeva enne ehitamise alustamist.

Kui tellija on teinud lepingu ehitajaga enne omanikujärelevalve võtmist, vähenevad omanikujärelevalve võimalused tellijat toetada. Sellisel juhul on võimalik lähtuda vaid heast ehitustavast ning ehitaja ja tellija vahelisest lepingust. “Palju on ehitajaid, kelle põhimõte on – teeme nii vähe kui võimalik, aga saame palju raha. Nii ei saa tellijat täiel määral kaitsta ja mina tihtipeale sellist tööd vastu võtta ei lubagi,” manitseb Visnapuu. Ta soovitab sel juhul alustada otsast peale: lõpetada ehitajaga leping, jätta projekt korraks seisma ning enne jätkamist otsida uued pädevad ehitajad ja eksperdid.

“Näiteks kui hankedokumentidesse, lepingusse, hinnapakkumistesse või lisadesse on jäänud midagi sisse kirjutamata, siis võib ehitaja öelda, et tema seda tegema ei pea, kuna seda kirjas ei ole,” selgitab ta. Siis tuleb hakata leidma keskteed ehitaja ja tellija vahel, et midagi asendada ja teha teisiti või üldse midagi tegemata jätta. Ent see võtab aega, viivitab objekti valmimist ja suurendab planeeritud kulutusi.

Veel soovitab Visnapuu lisada pakkumisse rea “tellija reserv” ootamatuste puhuks, eriti suuremate ja vanemate objektide puhul. See on projekti maksumusest teatud protsent, mida saab kasutada, kui selgub, et algtingimused on muutunud. Kindlasti tuleb see lisada lepingusse ehitajaga. Näiteks vana maja renoveerimisel ei saa alati täpselt teada, mis on seina sees, vundamendi all või rekonstrueeritava krundi piiril. Kümnest juhust ühel kuni kahel korral lõhutakse kaevamistööde käigus mõni kommunikatsioonitorustik või kaabel. Ja kui siis selgub, et töö kujuneb mahukamaks, on juba lepingu järgi olemas võimalused selle probleemi lahendamiseks.

Miks vead tulevad? “Ei viitsita, pole aega ja raha või ei osata teha õigesti. Võib-olla on ka südametunnistus vale koha peal,” arvab Visnapuu. Tema sõnul võib üks põhjus olla ka tükitöö, kus vahel tehakse ja toodetakse teadlikult korraliku kvaliteedi asemel kvantiteeti, s.t püütakse kokku hoida kohtades, kus see pole mõistlik.

Vead tulevad kergelt sisse ka siis, kui omanikujärelevalvel puudub vastav kogemus või kvalifikatsioon. Vea korral ei tunne ta seda ära ega saa tellijat aidata. Sellepärast on väga oluline teha järelevalvele enne korralikku taustauuringut ning vaadata näiteks majandustegevuse registrist järele, mis on ettevõtte tegevusload. Välja võiks uurida ka nende reaalsed kogemused ja oskused. Pelgalt odavama pakkumise ajendil pole kindlasti mõistlik teha otsust omanikujärelevalve palkamiseks.

Samuti peaks äriregistrist kontrollima, ega ehitaja ja omanikujärelevalve pole sama omaniku ettevõtted, kuna see suurendab kiusatust tekkinud vea puhul silm kinni pigistada. Ehitaja jaoks on see kulu, millega ta pole arvestanud. “See on suhtumise küsimus, kas jäädakse ausaks ja avatuks või loodetakse, et viga garantiiajal ei avaldu,” nendib Visnapuu.

Omanikujärelevalve teeb ehitusele nii palju kontrollkäike, kui tellijaga on kokku lepitud. “Tuleb hoida silmad lahti ja vaadata, mis tehakse ning kuidas objektil kõik toimub, samas kaasama võimalusel sellesse protsessi ka tellija ning selgitama, mida ja kuidas vaadata,” soovitab Visnapuu. “Võimalikult palju tuleb pildistada erinevaid tööetappe, kuna nii saab võimaliku vea korral hiljem tuvastada, mis läks valesti ja kes selle eest vastutab.” Hea on see, kui omanikujärelevalve teeb pistelisi kontrolle, mida ehitaja ei oska oodata. “Kui kokkulepitud ajal kohale minna, siis ebaaus ehitaja teeb üldjuhul lihtsalt selleks hetkeks kõik korda ning järelevalvele üritatakse jätta muljet, et midagi polegi valesti,” ütleb ta.

Kuidas viga korda tehakse? Tarmo Needo soovitab kõigepealt püüda probleeme vältida, valides pädeva ehitaja, ning tagada ehitustööde ajal objekti pidev järelevalve. Lepingus tuleks kokku leppida täpne tegevuste kava garantiiperioodiks ning ehitajalt peaks suuremahuliste tööde puhul nõudma garantiiajaks panga­garantiid, näiteks 2% lepingust.

Garantiiperiood kehtib tavaliselt kaks aastat. Visnapuu sõnul peaks aga vähemalt fassaaditööde puhul olema garantiiajaks viis aastat, kuna vead tulevad enamasti välja 3.–5. aastal. “Garantiiajal tuleb vigade parandamiseks pöörduda töövõtja poole,” ütleb Needo. “Kui on tegemist varjatud puudustega või tahtliku ehituspraagiga, siis on alust nõuda töövõtjalt nende puuduste parandamist või parandamisega seotud kulude kompenseerimist ka pärast garantiiperioodi,” ütleb ta. Samas võib see olla reguleeritud ka nii, et tellija tellib vigade paranduse ja kulud kompenseerib töövõtja. Eelkõige sõltub see tööde mahust ja tehtud lepingust.

Aus ehitaja on nõus likvideerima teatud vead kasvõi oma maine pärast. “Kui ehitada kümme maja hästi ja üks halvasti, siis kümne aasta pärast räägitakse sellest ühest, mis läks metsa, mitte nendest kümnest, mis tehti hästi,” rõhutab Visnapuu.

Ehkki parandamine on üldjuhul kulukas, paneb ta südamele, et viga tuleb likvideerida esimesel võimalusel tööde käigus. Poolikut tööd ümber teha on lihtsam ja odavam kui tervet tööd uuesti teha.

 

 

Ilu on pinnapealne, koledus käib konti mööda

Teet Sepaste, Ehitusekspertiisibüroo OÜSeadusandja ootused omanikujärelevalvele on väga kõrged. Omanikujärelevalve tegemise korra määrus sündis pärast Solarise õnnetust, kus lagi sisse kukkus. Määruses püüti kõiki ilmnenud ehitusprotsessi puuduseid omanikujärelevalve (OJV) kohustustega katta. Enamik OJV tegijaid ei täida neid nõudmisi, sest omanikud ei taha põhjaliku (täispäevalise) järelevalve eest maksta või ootavad odavamat tunnihinda kui autoteeninduses.Öeldakse, et ilu on pinnapealne, aga koledus käib konti mööda. Nii ka ehituses. Enamik tõsiseid probleeme tekib ebapiisavas mahus ehitusprojekti koostamise või selles olevate vigade tõttu. Teine probleemide allikas on ehitusprojektist hälbimine, mida peaks samuti OJV välistama. Lahendusi muudetakse tihti tühise kokkuhoiu eesmärgil ja seda sageli omanike nõusolekul. Samas ei avalda ehitajad, milliseid kulutusi või probleeme muudatus hilisemas kasutuses endaga kaasa toob. Tihti kohtab ka projekteerijate oskamatust ehitise kasutamist ja hooldamist lahendustes arvestada.Viimasel ajal on kuulda olnud lugupeetud ekspertide arvamusi, nagu võiks ja peakski projekteerijad kuni põhiprojektini esitama ebapädevaid ja puudulikke lahendusi, sest ehitaja peab ehitamiseks nagunii tööprojekti koostama ning nende arvates selles kõik varasemad puudused kõrvaldama, olgugi, et põhiprojekti järgi on ehitushind pakutud ja valmiv ehitis ei vasta pärast parandamist enam ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile.Kui palgatakse kõige odavam projekteerija, kõige odavam OJV ja kõige odavam ehitaja, siis mille alusel tahetakse kõige paremat kvaliteeti?

 

 

 

Miks ehitused hilinevad?

Suurimad probleemid:1. Lähteandmed on puudulikud (ehitusprojekt, geoloogilised uuringud jms), mis võetakse ehitustööde tellimisel aluseks, on lisaks ka kehvasti koostatud. Iga muudatus, mis toob lisatöid ehituse kestel, pidurdab ehitusprotsessi ja tähendab üldjuhul lisa­kulu tellijale.2. Töövõtja valik ei ole õnnestunud. Näiteks alapakkumusega võidetud tööde puhul ei suuda peatöövõtja leida alltöövõtjaid ja tekibki graafikust mahajäämus.3. Ettenägematud tööd, millega pole arvestanud tellija ega ka töövõtja.

Kuidas seda vältida?1. Esmalt tuleks veenduda ehitusprojekti komplektsuses ja paikapidavuses, võimalusel tellida ehitusprojektile pädev ekspertiis ning nõuda ka vigade parandamist. Varuda aega projekteerimistööde vastuvõtmise ja ehitustööde hanke vahel.2. Hinnata ehitustööde pakkumusi võimalikult detailselt ja jätta välja alapakkumused.3. Leppida kokku kõikides võimalikes vahetähtaegades.4. Kaasata sellesse protsessi usaldusväärne omaniku­järelevalve meeskond.

 

 

 

Omanikujärelevalve roll ehituskorraldussüsteemis

Planeerimise ja projekteerimise faasisProjektiekspertiisi tulemusel on võimalik põhiprojektist tuvastada oluline hulk mittevastavusi. Samuti omab konsultant infot selle kohta, milliseid ebatäpsusi projektis kipuvad ehitustöövõtjad ära kasutama tellijalt lisaraha nõudmiseks jne.

Ehitustööde ajalOmanikujärelevalve esmane funktsioon ehituskorraldussüsteemis on ehitise omaniku esindamine ehitustööde perioodil. Teenuse osutamine lõppeb ehitustööde valmimise, hoone kasutusloa saamise või lepinguliste suhete lõppemisega. Praktikas osutatakse teenust tihti ka garantiiajal.

Omanikujärelevalve lisaülesandedOmanikujärelevalve ülesannete hulka võiks lisada: tööjooniste vastavuse kontrollimine ja võrdlemine, dokumentide kontroll, muudatusettepanekute analüüsimine ja nende mõju hindamine, lepinguväliste lisatööde põhjendatuse ja maksumuse kontroll, graafikute täitmise jälgimine, spetsialistide kaasamine.

 

 

 

8 punkti, mida lepingut sõlmides jälgida

1. Kes maksab elektri ja vee eest?2. Hilinemine olgu kulukas.3. Lepingu hind olgu “kivist”.4. Kes vastutab töö hävimise eest?5. Tellija ei vastuta ehitaja vara eest.6. Leppetrahvid ja viivised lepingu rikkumise eest.7. Nõua näha kindlustuslepingut.8. Usalda, aga kontrolli.