Kinnisvaramull tühjeneb

Sel aastal on Tallinna korterite hinnatõus esimese kvartali 20 protsendilt taandunud poolaastaks ligi 13,4 protsendile ning ka edaspidiseks ennustatakse pigem hinnalangust. “Pessimistlikumad hinnalanguse ootused on kuni 15 protsenti,” ütles kinnisvaraturu analüüsiga tegeleva ettevõtte Adaur Grupp OÜ analüütik Tõnu Toompark. “Optimistlikumad hinnalanguse ootajad jäävad oma prognoosides nullkasvu juurde.”

Eesti hinnatõusu taga oli Toompargi sõnul mitu faktorit. Ta või välja väheneva pakkumise, head laenutingimused, kerkiva palgataseme ja tugeva kindlustunde. Toompark ootab edaspidi hinnatõusu aeglustumist. “Tehingute arv ehk nõudlus on vähenemas ning pakkumine uute korterite näol kiiresti suurenemas. See hakkab avaldama survet hindadele,” nentis Toompark.

Samas on Toompargi sõnul suuremad riskid seotud siiski majanduse üldise arenguga. “Majanduse üldine areng sõltub omakorda sanktsioonidesõja tulemustest,” ütles Toompark. Tema sõnul räägitakse praegu sanktsioonide teemal suuresti arvamuste, mitte teadmiste baasil.

Ostjatel suurem valik. Kinnisvaraportaal kv.ee andmetel on aastaga korterite müügipakkumiste arv kasvanud 2000 võrra, mida on 30 protsenti rohkem kui aasta tagasi. “Ostjatel on üha rohkem võimalust valida ja ka hinda kaubelda. Müüja peab tehingu hinnas järjest rohkem alla tulema,” ütles kv.ee tegevjuht Tarvo Teslon.

“Aasta alguse kiire hinnakasv on veel kiiremalt aeglustumas,” ütles Teslon. “Arvatavasti jääb kinnisvarahindade kasv 3–8% piiresse.”

Tema sõnul ülekuumenemisest praegu enam rääkida ei saa. Ta lisas, et järgmistel kuudel jäävad hinnad tõenäoliselt samale tasemele.

Viimasel ajal on ka teistes lääneriikide suurlinnades kinnisvarahinnad tõusuteel – juunikuu lõpu seisuga on 12 kuuga hinnad tõusnud Londonis 20 protsenti, Manhattanil 18 protsenti ja Sydneys 15,4 protsenti ja Dubais lausa 36 protsenti.

Aasia jahutab turgu. Augustis hoiatas IMFi ökonomist Min Zhu, et kinnisvarahinnad tõusevad liiga kiiresti. See ei ole ainus kord, mil analüütikud turu ülekuumenemise pärast muret avaldavad. Lääne suurlinnades pole suudetud administratiivsel tasandil kinnisvarahindu jahutada, küll aga on asjalikku eeskuju näidanud Singapur ja Hongkong, kus hinnad on viimase 12 kuu jooksul langenud vastavalt 3,6 ja 0,6 protsenti. Hiinas on kinnisvarahinnad juba kolmandat kuud järjest languses.

Ajendatuna murest hindade taskukohasuse ning väärtuse ülepaisumise pärast, otsustasid mõlemad Aasia linnad võtta kasutusele meetmeid, mis turgu jahutaksid. Selleks kasutati kinnisvaralaenude piiramist, makse ning kõrgete lõivude kehtestamist välismaistele ostjatele.

“Hongkong on kinnisvaraturu edukalt maha jahutanud,” ütles ettevõtte Australia & New Zealand Banking Group vanemökonomist Raymond Yeung Bloombergile. “Singapur on isegi veel paremini hakkama saanud.”

Singapur ja Hongkong otsustasid 2013. aasta jaanuaris laenude suhtarvu (sissetulekute ja laenu mahu suhe) teise kodu ostmisel langetada. Samuti suurendasid linnad kohustuslikku sissemakset 10 protsendilt 25 protsendile. Välismaalased peavad neis Aasia linnades maksma kinnisvara ostul täiendavalt 15 protsenti makse. Küll on Singapuris USA elanikud sellest praegu kokkuleppe alusel vabastatud.

Eestis on hindade jahutamine ebavajalik. “Kõige valem asi, mida teha, oleks hakata ülekuumenemise vastu võitlema,” ütles Toompark. “Praegu pakkumine suureneb ja kindlustunne on idas toimuva pärast tugeva hoobi saanud.” Tema sõnul toimib turumajandus täielikult ja kinnisvaraturg  on juba jahtumas. “Täiendavat jahutamist ei ole kindlasti vaja,” rõhutas Toompark.

Tesloni sõnul tõusid hinnad teises kvartalis maa-ameti andmetel 11 protsenti. Samuti ütles Teslon, et parim lakmuspaber on Tallinna korteri­turg, kus juulikuu seisuga on aastases võrdluses tõusnud hinnad 9,5 protsenti. Sellest võib järeldada, et eelmise kvartaliga võrreldes on tõesti toimunud mõningane jahenemine.

 

Kas praegu on kinnisvarasse investeerimine hea idee? Kui, siis mis moodi?

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ analüütikKinnisvarasse investeerimist vaatan mina elamispindade turu seisukohalt. Kinnisvarasse investeerimine on hea idee. Tehingusse ei tohiks siiski tormata uisapäisa.Kui praegu turuhinnaga osta ning turuhinnaga ka üürnik sisse võtta, siis vist äriplaan hästi välja ei vea. Väljaüürimise mäng käib suures plaanis ikkagi kinnisvara turuväärtuse kasvu peale. Selle jaoks eeloleva aasta jooksul väga palju ruumi ei ole. Seega peab praegune üürileandja ehk investor leidma, mis on tema konkurentsieelis. On see näiteks pikaajaline krediidiressurss, võimekus leida turu tasemest parema hinnaga üürnik või soetada kinnisvara turutasemest odavamalt.