Käest kätte rent Eestis maksu all

Nii on Eestis üle 700 majutaja, kes rendivad korterit või tuba läbi USAst 2008. aastal alguse saanud majutuskohti vahendava veebilehe Airbnb. „Rikkaks Airbnb-ga ei saa,“ ütles tallinlane Peeter, kes on viimase aasta vältel reisijatele välja üürinud üht tuba oma kesklinna korterist. Airbnb kuulub n-ö jagamismajanduse voogu, kus inimesed annavad teistele eraisikutele kasutada midagi, mida nad ise ei vaja, näiteks vaba tuba korterist.

Peeter hakkas majutust pakkuma pärast seda, kui oli seda võimalust ise välismaal kasutanud. „Huvi oli plahvatuslik,“ sõnas Peeter. Nüüdseks on tema juures ööbinud umbes 50–100 inimest Peterburist pärit Tallinna jõuluturu külastajatest ärireisijatest kuni põhikohaga maailmareisijateni.

Hoolimata sellisest majutuskoormusest võib aga tulu Peetri sõnul vähemalt esimesel aastal kleenukeseks jääda, kuna inimeste oma kodus majutamiseks tuleb teha ka investeeringuid, näiteks valmistada ette korralik magamis- ja vannituba ning tagada, et külalistel on olemas kõik vajalik, näiteks voodilinad. „See pole küll kohustuslik, aga oled ikkagi oma maa visiitkaardiks,“ märkis Peeter.

Kuigi Airbnb majutus toimub kodulehe vahendusel võrdlemisi lihtsalt, pole  selle maksustamine täielikult selge. Esiteks käsitletakse Airbnb kaudu teenitud raha sissetulekuna, millelt tuleb maksta tulumaksu. Teiseks võib riik või omavalitsus Airbnb reeglite järgi kehtestada majutajale teisi lühiajalise üürile andmise tasusid või makse, nagu näiteks hotelli- või turismimaks.

Kui varem jättis Airbnb maksude kogumise ning maksmise täielikult majutaja vastutuseks, on ettevõte nüüd hakanud osas linnades, näiteks San Francisco või Amsterdam, turismimaksu ise koguma ning omavalitsusele maksma.

Sellele vaatamata pole maksustamine erinevates riikides ja omavalitsustes üheselt selge, kuna seadus seda eraldi ei reguleeri. Näiteks kohati tekib küsimust hotellimaksu tasumine.

Maksu- ja tolliameti maksude osakonna juhataja Evelyn Liivamäe sõnul pole vahet, kas inimene annab oma korteri või osa sellest üürile selle portaali, kinnisvaraportaali või tutvuste kaudu. Füüsilise isiku üüritulu on tulumaksuga maksustatav – selleks tuleb Airbnbga teenitud tulust aru anda tuludeklaratsiooni esitades.

Airbnb tulu ja võimalikku maksuauku ning sellevastaseid meetmeid vaatleb riik üldise üürituru kontekstis, mitte eraldi kategooriana, sõnas maksu- ja tolliameti avalike suhete juht Rainer Laurits.

Liivamägi rõhutas, et kui üürimine on inimesele püsiv ja kavatsetud sissetulekuallikas, on tegu ettevõtlusega ning sel juhul peaks üürija registreerima end FIEks või pakkuma teenust juriidilise isiku kaudu. Sel juhul tekib tal ka võimalus teenitud tulust kulud maha arvata.

Airbnb korral ei pea käibemaksu tasuma füüsiline isik, kes pole käibemaksukohuslane, ega ka FIE või juriidiline isik, kuna eluruumi üürimine on käibemaksuvaba. Vastupidiselt mõnele maailma piirkonnale ei saa kohalikud omavalitsused aga kehtestada turismimaksu, küll aga kohalikke makse. Neid Äripäevale teadaolevalt Eestis Airbnb majutajatelt ei nõuta.

Samuti eraisikult eraisikutele teenuse vahendamise, nimelt autolaenutusega tegelev Autolevi OÜ usaldab autoomanikke, jättes maksude deklareerimise nende hooleks, ja ka kliente, kellelt ei küsita tagatisraha.

Inimeselt inimesele autolaenutusteenust pakkuva Autolevi juhatuse liige Robert Sarv selgitas, et praegu ei ole Autolevi käibemaksukohustuslane ning seetõttu ei sisaldu teenustasus käibemaksu.

Autolevi saab endale 25% auto tehingusummast, 75% teenib autoomanik. Firma ise omanike eest sellest tulust makse ei deklareeri. Autolevi kliendid on nii füüsilised kui ka juriidilised isikud ning nende puhul on saadava tulu maksustamine erinev.

Kui füüsilise isiku jaoks on tegu tavalise tuluga, millelt ta peab makse maksma, siis juriidilise isiku jaoks on tegu käibega. „Me informeerime auto kasutusse andjaid maksuseaduse nõuetest, kuid deklareerimine ja maksu tasumine jääb nende enda hooleks, sest Autolevi ei saa kuidagi deklareerimise ja maksu maksmise protsessi sekkuda,“ ütles Sarv.

Mujal maailmas käib vaidlus, kas inimeselt inimesele rentimise puhul on tegu üüri- või majutusteenusega, millest omakorda sõltub maksustamine.

Näiteks Airbnb sünnimaal USAs on majutajale lühiajalise üüri tulu maksuvaba, kui ta üürib tuba välja vähem kui 15 päeva aastas ning kasutab eluruumi ise rohkem kui 14 päeva aastas või rohkem kui 10% üürile antud ajast.

Vastasel juhul peab inimene maksma astmelist tulumaksu suuruses 10–39,6%, kuid tal on ka õigus arvata sellest maha oma üürimisega seotud kulud, kuid seda vaid kindlates piirides.

Juhul, kui inimene eluruume ise ei kasuta, vaid üürib neid ainult välja ning pakub ööbijatele teenuseid, nagu koristamine, linade vahetamine jne, võidakse seda lugeda hotelliäri pidamiseks. Sel juhul peavad inimesed maksma nii tulumaksu kui ka füüsilisest isikust ettevõtja maksu suuruses 15,3% pluss 2,9% suurema tulu korral.

Hollandis tuleb Airbnb tulult  tasuda tulumaksu (36,25­–52%), märkides selle „tuluks ajutise üüri eest“, millelt võib maha arvestada kulusid, nagu gaas, elekter, koristamine ja pesupesemine. Seega on kasulik rentida tube puhaste linadega, puhtana ja hommikusöögiga, et deklareeritavat summat vähendada.

Kui üürida Hollandis välja terve eluase, kus enam ei elata, või üürida püsivalt välja osa oma eluasemest, käsitletakse seda eluaset või osa sellest investeeringuvarana. Sellelt tulult tuleb maksta kinnisvaramaksu (1,2%), kuid mitte tulumaksu. Kui aga majutaja pakub sellisel juhul ka lisateenuseid, nagu tasuta koristust, käsitletakse seda tööna, mille eest saadud tulult tuleb tasuda tulumaksu.

Naaberriigis Soomes on väikesemahuline ja juhuslik majutamine samuti arvel üüritegevusena, millelt tuleb maksta tulumaksu (6,5–31,75%). Kui aga Airbnb külalised on regulaarsed, siis loetakse see majutustegevuseks, millelt tuleb maksta 10% käibemaksu. Samas puudub selge piir, kust on tegu üüri- ja kust majutustegevusega.

Osas riikides on lühiajaline üürile andmine üldsegi laenu- ja kindlustuslepingu vastane. Samuti on see kindlates omavalitsustes seadusega keelatud, kui omanik ise samal ajal korteris ei ela. Nii on näiteks Bloomberg kirjutanud, et 72% Airbnb üüritehingutest New Yorgis on ebaseaduslikud.

Olgugi et Airbnb mõtteks on tagada majutus eraisikult eraisikule, on ametnikud hakanud sellesse sekkuma. Näiteks peavad Berliini võõrustajad end sellest suvest majutusloa saamiseks registreerima.

Põhikohaga Airbnb teenusele aga Peetri meelest vähemalt Eestis pühenduda ei saaks. Hoolimata tulu tagasihoidlikkusest on aga abiks seegi. „Kuna Eestis on inimeste eelarve sageli piiri peal, siis on väga soovitatav, et kui on midagi välja üürida, seda ka teha,“ ütles Peeter. Eelkõige suunab Airbnb tema meelest oma kodu rohkem korras hoidma ja sellesse ka investeerima ning annab võimaluse endalgi mõne välisreisi teha, lisas ta.

Olgugi, et kokku on Eestis üle 700 Airbnb majutaja, Peeter konkurente ei pelga. „Võib-olla peaksid kartma hotellid, aga küll jätkub ka neile kliente, sest Tallinnas käib reisijaid ju küllalt,“ sõnas ta.

Ühelt poolt on Airbnb valiku põhjuseks majutuse hotellist üldiselt odavam hind. „Inimesed ei pea majutuse eest hambad risti maksma,“ märkis Peeter. Sellest olulisemaks peab aga seda, et majutust pakuvad teised tavainimesed, niisiis saab reisija sellise kontakti kohalikega, mis hotelli puhul sageli ei õnnestu.

Kogu oma Airbnb aja jooksul pole Peetril ette tulnud ühtegi negatiivset juhtumit, küll aga rohkelt positiivseid kogemusi. Üldiselt aitab majutajatel aga kahjukulusid vältida ööbimishuviliste profiilide hoolikas uurimine ning Airbnb kuni miljoni dollari väärtuses garantii, mis kaitseb võõrustajat külaliste tehtud kahju eest.

Eesti – tulumaks 20%USA – lühiajalise majutuse korral maksuvaba, pikemaajalise teenuse korral lisandub tulumaks suuruses 10–39,6%. Regulaarse tegutsemise ja tühjade eluruumide puhul lisandub FIE-maks 15,3% (+2,9% kõrgema tulu korral).Soome – tulumaks 6.5–31.75%, regulaarse tegutsemise korral lisandub käibemaks 10%.Holland – tulumaks , FIEna lisandub käibemaks 6%. Kogu tühja eluaseme üürimisel käsitletakse seda investeeringuvarana, millele ei kehti üldiselt tulumaksu, kuid millelt tuleb tasuda kinnisvaramaksu (1.2%).

Autor: Merle Must