Korter suuremaks pööningu ja keldri arvel

Artikkel

- Uudised
- 18. jaanuar 2015 kell 16:30
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Korter suuremaks pööningu ja keldri arvel
Arco Vara Eesti kinnisvarabüroode juhi Maia Daljajevi sõnul kontrollib maakler korteri suurust ega usalda ainul kommunaalkulude arvel näidatud suurust.Foto: Andras Kralla
Üsna sageli tuleb ette olukordi, kus müüdava korteri omaniku teatatud ruutmeetrite arv kuulutuses erineb kinnistusraamatus kirja pandud suurusest.
Kohati võib erinevus ulatuda suisa mitmekümne ruutmeetrini.
“Seda laadi eksimusi esineb massiliselt,” kinnitas 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma. “Enamasti jõuavad eksitavad numbrid kuulutustesse siis, kui inimesed maakleri vahenduseta oma kinnisvara müüvad. Pannakse mingi number, mis meeles on, seega ei pruugi tegemist olla tahtliku valeinfoga.”Valed numbrid tulevad teadmatusest
Arco Vara Eesti kinnisvarabüroode juhi Maia Daljajevi sõnul on üsna tavaline, et näiteks kinnistusraamatus pole rõdu pinda korteri ruutmeetrite sisse arvatud, kuid kommunaalmaksude arvel on, ja sealt saavadki vead alguse.
“Müüjat selline numbrite erinevus igapäevases elus ei sega ning üldjuhul vaatab ta eelkõige kommunaalmaksude arvel olevat summat. Müüjat esindav maakler peab loomulikult enne müümise alustamist sellised erinevused välja uurima ja seda siis müüjale ning ostjatele selgitama,” rääkis ta. Teadlikult ei soovi tema hinnangul müüjad ega maaklerid siiski ostjaid eksitada ega kelmust teha, kinnitas Daljajev.
Daljajevi praktikas oli näiteks juhtum, kus müüdi Piritale 2003. aastal ehitatud suhteliselt väikeses, kuid ilusas korterelamus neljatoalist korterit. “Kinnistusraamatus oli korteriomandi suuruseks 175,2 ruutmeetrit. Kuna ehitusregistri andmed andsid samasuguse numbri kokku, tundus kõik esmapilgul korras olevat. Nii kummaline, kui see ka polnud, korteris kohapeal olles tundus, et see korter ei ole siiski nii suur, kui ametlikes andmetes öeldi,” meenutas Daljajev.
Korteri omanikult paluti korteri plaan, mille põhjal tehti kontrolliks arvutus. Selgus, et korter oli registrisse kantust pea 20 ruutmeetrit väiksem. Milles siis asi? Kui tutvuti korteri omandamise lepinguga, selgus, et korteriomandi ruutmeetrite hulka kuulusid ka maja keldrikorrusel asuvad panipaik ja parkimiskoht. Ostja sai täpse info, mida kinnistusraamatus toodud number tegelikult sisaldas.
Kust leida õige objekti suurus?
kinnistusraamat.rik.eeKinnistusraamat on riiklik register, kuhu on kantud kõik kinnistud Eesti Vabariigis.
www.ehr.eeEhitusregister annab infot ehitatavate ja valminud ehitiste kohta, sealhulgas ka seda, kui palju on korteril köetavat pinda ja lahuspinda.
Müüjalt võib küsida ehitusprojekti. Kui praegusel omanikul seda ei ole, võib leida vastavad dokumendid kohalikust omavalitsusest.
Alati jääb ka võimalus kinnisvara pindala ise üle mõõta.
Varem olid reeglid teistsugused
“Loodetavasti on sellised juhtumid nüüdseks juba väga harvad erandid,” lisas ta. Mõnikord võib see ametlikult õige olla, ent sellisel juhul tuleb vastav info ka ostjale teatavaks teha. Näiteks sattus Oiderma ükskord korterisse, kus oli täiesti ametlikult korteri üldpinna sisse arvestatud ka keldri osa, sest varem oli võimalik kortereid sellisena registreerida.
Eriti sagedasti esineb Daljajevi sõnul valesid ruutmeetreid 2000. aastate alguses nn euroremondi ajal renoveeritud korterite puhul, mil ehitati uusi eluruume juurde nii pööningute kui ka keldriruumide arvel, mis olid seisnud kasutamata või küll kasutati, kuid mitte tulutooval otstarbel.Renoveerimistööde ja ümberehituste alustamiseks vajaminevad dokumendid aeti vastavat kehtivatele seadustele korda, kuid üsna paljudel juhtudel jäid bürokraatlikud toimingud lõpule viimata – enamasti jäi taotlemata kasutusluba. Nõudlus ilusate pööningukorruse ja omapäraste keldrikorterite järele oli olemas, samas ei olnud korraliku dokumentatsiooni olemasolu niivõrd oluline kui praegu.

Notaril on kohustus andmed üle kontrollidaUrmas Volens, vandeadvokaat, advokaadibüroo Sorainen kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühma juht
Korteriomandite puhul on selle reaalosa moodustavate ruutmeetrite arv kantud alati kinnistusraamatusse ning seal olevaid andmeid on notar tehingu tõestamisel kohustatud kontrollima ja ka tehinguosalistele seletama. Seega ei tohiks tegelikult kuulutusse sattunud ebaõiged andmed üldjuhul korteriomandi müügilepingutesse sattuda.
Probleemiks võivad olla korterid, mille juurde kuulub konkreetses majas korteriomanike vahel sõlmitud korteriomanike kaasomandisse kuuluvate terrasside, rõdude vms pindade kohta kokkulepe, et need kuuluvad müüdava korteri omaniku ainukasutusse.
Sellised kokkulepped võivad, aga ei pruugi kinnistusraamatust nähtuda, kuna nende kinnistusraamatusse kandmine sõltub korteriomanike endi otsusest. Kui kokkuleppeid kinnistusraamatusse kantud ei ole, siis need korteri ostja suhtes ei kehti ning selle tagajärjeks võib olla, et ostjale müügilepingus lubatud terrassi või rõdu ainukasutusõigust tal ei tekigi.
Siiski peaks notar ka juhul, kui müügilepingus ostjale sellise pinna ainukasutusõigust lubatakse, kinnistusraamatust kontrollima, kas ainukasutusõiguse kohta on kinnistusraamatusse kanne tehtud või mitte, ning seda tehingu tõestamisel pooltele selgitama.
Kui aga kõigest eelnevast hoolimata lubab müüja müügilepingus ostjale suuremat pindala kui müüdaval korteril on tegelikult, on tegemist tema poolt müügilepingu rikkumisega ning ostja saab esitada müüja vastu nõudeid müügilepingu rikkumisest tulenevalt: nõuda kahju hüvitamist, alandada ostuhinda või ka lepingust taganeda.
Sellises olukorras võib tekkida õiguslik küsimus ka tehingut vahendanud maakleri ja seda tõestanud notari vastutusest.
Esineb ka teadlikku vassimist
Samas tunnistas Oidrema, et kuigi harva, esineb kohati siiski ka täiesti teadlikke katseid korteri pinnaga manipuleerida. Nii näiteks oli kord ühte ja sama korterit müünud kaks maaklerit, kellest üks reklaamis seda üldpinnaga 52 ja teine 76 ruutmeetrit.
“Kahjuks on ka selliseid silmad põlevil peas müüvaid maaklereid, kes tõepoolest täie südamerahuga valeinfot jagavad. Suuremad bürood koolitavad oma maaklerid ikkagi välja. Naljaga pooleks võib öelda, et koolitatud maakler ei usu alati omanikku. Kui ruutmeetrid on kuulutuses valed, on maakler jätnud oma töö tegemata,” märkis Oiderma.
Olulise otsuse langetamise eel ei ole ühtegi vale, rumalat ega üleliigset küsimust, toonitas Oiderma. “Kui müüja või müüja esindaja mõnele küsimusele kohe vastust ei tea, andku ostja pisut aega vastuse leidmiseks,” manitses ettevaatusele ka Daljajev.
Ta soovitas kinnisvara ostul silmas pidada erinevaid juurdeehitusi nagu pööningud, keldrikorrused ja muud lisaruumid ning julgustab ostjaid alati neid huvitava vara kohta küsima. “Ostja võiks mõelda sellele, et ühel päeval hakkab ta seda vara võib-olla ise müüma ning siis on tal tarvis juba uuele ostjale kõik küsimusi tekitavad numbrid lahti seletada ja vajalikud dokumendid ette näidata,” ütles Daljajev.
Info leiab avalikest registritest
Õiged ametlikud andmed on Arco Vara Eesti kinnisvarabüroode juhi Maia Daljajevi kinnitusel otsides leitavad: “Eramute puhul on info hoone suuruse kohta ehitisregistris ning müüjal peaks olemas olema eramu projekt.” Ta lisas, et kui praegusel omanikul seda ei ole, võib leida kõik dokumendid kohalikust omavalitsusest, kus säilitatakse kinnitatud projekti ja sellega seotud erinevaid lube.
Samas tõdes 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma, et ka seal võib esineda vigu ja ebatäpsusi, nagu tegelikult ka kinnistusraamatus. “Lõppude lõpuks esineb alati inimlikke vigu ja on ka täiesti võimalik, et hoone projekt ise on valesti mõõdetud,” märkis ta. Nii ei tasu väiksemate ebakõlade tõttu alati kohe pettust kahtlustada. Küll aga tasub olla ettevaatlik, kui müüja või tema esindaja räägib pööningupindadest, kuna selline lähenemine tähendab enamasti juba pettust.
Hoolimata vale suuruse probleemi sagedusest kinnitasid nii Daljajev kui ka Oiderma, et tegelikult on tunda nii müüjate kui ka ostjate teadlikkuse kasvu. Tahtlikke pettusi on vähem ja ebakorrektsete kuulutuste kontroll muutub aina lihtsamaks. Lisaks on aastatega paljud kinnisvaraterminid selgemaks saanud, mis vähendab arusaamatuste tekkimise võimalust. Suurt rolli mängivad Daljajevi sõnul kinnisvara soetamisega seotud krediidiasutused ja kindlustusettevõtted, mis nõuavad laenu väljastamisel ja vara kindlustamisel, et kõik vastaks seaduse nõuetele.
“Oma kahekümneaastase maakleritöö kogemuse juures võin öelda, et eksitavate andmetega kuulutuste arv pigem väheneb,” tõdes Oiderma. “Kuus aastat tagasi veel tõepoolest usuti kõike, mis kuulutustes kirjas oli. Praegu on maakleritel olemas teadmised ja oskused, et kõik üle kontrollida, ja ka ostjad on teadlikumad.”
Autor: Kaur Maran, kaasautor
Hetkel kuum