- OMX Baltic−0,21%318,78
- OMX Riga0,47%1 015,03
- OMX Tallinn0,17%2 256,61
- OMX Vilnius0,07%1 506,41
- S&P 500−0,38%7 590,66
- DOW 30−0,26%52 352,38
- Nasdaq −0,52%25 332,59
- FTSE 1000,25%10 863,09
- Nikkei 225−0,7%60 819,36
- USD/EUR0,00%0,9
- GBP/EUR0,00%1,2
- OMX Baltic−0,21%318,78
- OMX Riga0,47%1 015,03
- OMX Tallinn0,17%2 256,61
- OMX Vilnius0,07%1 506,41
- S&P 500−0,38%7 590,66
- DOW 30−0,26%52 352,38
- Nasdaq −0,52%25 332,59
- FTSE 1000,25%10 863,09
- Nikkei 225−0,7%60 819,36
- USD/EUR0,00%0,9
- GBP/EUR0,00%1,2
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Ühisrahastusega tuul tiibades
Kaks siinset kinnisvaraarenduste ühisrahastuse platvormi on tänu investoreile leidnud raha kümmekonnale projektile.
Ühisrahastus viib kokku eraisikutest ja äriühingutest investorid ning väikesed ja keskmise suurusega kinnisvaraarendajad: esimeste huvi on kinnisvarasse raha paigutada, teised aga tahavad arendusteks kapitali kaasata, kirjutab 9. veebruari Äripäeva kuukiri Kinnisvara.
Eesti esimene ühisrahastuse platvorm sai alguse mullu suvel, kui Loit Linnupõllu eestvedamisel sündis Crowdestate. Praeguseks on Crowdestate'i kaudu rahastatud kuut kinnisvaraarendust: nende seas on nii kortermaju Tallinnas kui ka üks tootmishoone Jüri tehnopargis.
Kui esimese projekti jaoks oli raha kaasamise periood paar nädalat, siis järgmiste puhul juba päev või paar ning viimane, meediaski laialt kajastamist leidnud Raua 25 elumaja projekt sai vajamineva rahastuse ehk 240 000 eurot lausa kuue tunniga. Seni on suurim summa 840 000 eurot, mis Crowdestatei investorid välja on käinud, kuid Loit Linnupõllu sõnul on peatselt avanemas investeerimisprojekt, kuhu tahetakse kaasata 1,3 miljonit eurot.
„Väiksematel ja keskmise suurusega arendajatel puudub ligipääs kapitalile nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kui pank kinnisvaraarenduseks praegu üldse laenu annab, siis varasema 70protsendise rahastuse asemel saab heal juhul poole projekti rahavajadusest,“ kirjeldas Loit Linnupõld olukorda kinnisvaraturul.
Medalil on ka teine külg ehk väikeinvestorid, sest eraisikutel väiksemate summadega kinnisvaraturule seni üldiselt asja pole olnud. Nii ongi Crowdestate vahendaja, kes viib kokku eraisikuist investeerimishuvilised ja hea taustaga väikesed ja keskmised kinnisvaraarendajad – osapooled, kes muidu omavahel kokku ei saaks.
Kommentaar
Kaalumist väärt võimalus
Tanel Tarum, 1Partner Kinnisvara partner
Kindlasti on ühisrahastus arendaja jaoks kaalumist vääriv variant, sest annab võimaluse omakapitali vabastada. Samuti võimaldab neil, kel omakapitali piisavalt ei ole, seda kaasata sellises mahus, nagu pank projekti finantseerimiseks nõuab.
Pankade poliitika on endine ehk nad eelistavad tuntud kliente, kellega on olnud varasem hea koostöö. Uusi arendajaid ei taheta eriti klientideks võtta. Seega ühisrahastus sobiks arendajale, kel pole kapitali, aga on kindel tahe projekt ellu viia ning usk selle edukusse.
Samas on vastus küsimusele, kas uute arendajate jaoks on ühisrahastus päästerõngaks, "Jah" ja "Ei". Projektile võib see tõesti päästerõngas olla, aga investorid peavad samas sellesse projekti uskuma, nii et nad oleksid valmis sinna oma raha panema. Tulu on ju võrdelises seoses riskiastmega ehk mida kõrgem tootlus, seda kõrgem risk.
Nii et võiks öelda, et ühisrahastus sobib kõikidele arendajatele, kes seisavad kindlatel jalgadel ja suudavad võetud kohustusi täita.
1Partner pole arendustest ühisrahastust kasutanud, sest meil pole selleks vajadust olnud. Samas on meil nii EstateGuru kui Crowdestate'iga kontaktid olemas ja teema võib tulevikus lauale tõusta küll.
Aitab omakapitali tootlust parandada
Arendaja vaatevinklist on ühisrahastuse kasutamine kasulik just omakapitali tootluse tõstmiseks. „See on puhas omakapitali optimeerimise ülesanne. Arendaja saab osa vajaminevast rahast pangast ning lisaks on vaja omafinantseeringut. Kui aga omafinantseeringu osa vähendada ühisrahastusest saadava summa abil, kasvatab see omakapitali tootlust,“ selgitab Linnupõld ja lisab, et talle on mitmed väiksemad arendajad öelnud, et ühisrahastus on just see, mida nad aastaid otsinud on.
Hoonete ehitamise ja kinnisvara arendamisega tegelev OÜ Mitt & Perlebach on Crowdestate'i abiga saanud kaasrahastust kolmele elukondliku kinnisvara arendusele Tallinnas. Ettevõtte juhatuse liige Andres Pärloja räägib, et nende huvi oli projektidesse vähem omakapitali sisse panna ning selleks ühisrahastust kasutatigi. „Ühisrahastus on üks alternatiive omakapitali struktureerimisele,“ on ta Loit Linnupõlluga ühte meelt.
Mitt & Perlebachi esimene projekt, kuhu Crowdestate'i abiga mullu augustis raha kaasati, oli kortermaja arendus Sipelga tänaval. Selle jaoks taheti Crowdestate'i investoritelt saada veidi üle 100 000 euro ning 45 investorit selle summa kokku panidki. Tagantjärele ütleb Andres Pärloja, et ega neil toona erilisi ootusi raha kogumise edu või ebaedu suhtes polnudki, sest vajalik omakapital oli nagunii koos. „Tahtsime näha, kas selline platvorm läheb käima, sest meie meelest muudaks see kapitalituru oluliselt paindlikumaks. Crowdestate'i idee meile meeldib, sest tavainimestel on praegu kinnisvaraturule raske investeerida,“ põhjendab Pärloja ühisrahastuse ideega kaasa minemist.
Pärloja rõhutab, et ühisrahastus on vaid üks võimalusi raha kaasamisel ja ainult selle peale oma äriprojekti üles ehitada ei ole mõistlik. „Vastutus on suur nii ühisrahastuse platvormi pakkujal kui ka sellel, kes raha küsima läheb. Arendaja peab väga täpselt ja hoolikalt oma projekti kohta infot jagama, sest talle langeb suur avalikkuse tähelepanu. Samuti peab olema suuteline selgitusi jagama tavainimestest investoritele, kes kinnisvarainvesteeringute iga päev ei tegele,“ möönab Pärloja. Investoritele paneb ta südamele, et nad ei ajaks ainult tootlust taga, vaid saaksid aru, millesse oma raha paigutavad ja millised on riskid. „Palju teenite, on näha projekti lõpus. Enne on ootused.“
Mis on mis
Kinnisvara ühisrahastus
Crowdestate viib kokku raha vajavad arendajad ning kinnisvarasse investeerida soovivad eraisikud ja äriühingud.
Crowdestate analüüsib raha kaasata soovivaid arendusprojekte ja teeb neile taustauuringu ning tasuvusanalüüsi. Kui selle tulemusena selgub, et tegemist on sobiva projektiga, tehakse arendusprojekti info kättesaadavaks Crowdestate liikmetele-investoritele, kes saavad sinna internetiplatvormi kaudu kindlaksmääratud aja jooksul raha paigutada.
Kui eesmärgiks seatud summa on kokku saadud, ostab Crowdestate kinnisvaraobjekti ära ja hoolitseb kogu investeerimisperioodi jooksul rentnike leidmise, kinnisvara hooldamise ning müügi eest. Kui eesmärgiks seatud summat kokku ei tule, saavad investorid raha tagasi.
Investoritele pakutakse keskmiselt 14% aastatootlust, on ka kõrgema tootlusega projekte. Minimaalne investeering on 100 eurot. Investeeringu pikkus ulatub üldjuhul aasta-paarini. Laenuvõtjale on laenu aastaintress alates 15%.
Crowestate'i investoritest on umbes 2/3 eraisikud ja kolmandik äriühingud.
EstateGuru viib kokku kinnisvara omanikud, laenuvõtjad ja investorid. Analüüsib raha kaasata soovivaid arendusprojekte ja teeb neile taustauuringu ning tasuvusanalüüsi. Kui selgub, et tegemist on sobiva projektiga, avatakse projekt investeerimiseks, raha saab sinna panna kindlaksmääratud aja jooksul.
Kui projekt on edukalt rahastatud, seatakse kümne päeva jooksul laenuandjate kasuks hüpoteek (tagatist hoiab Varuli büroo klientide nimel) ja väljastatakse laen laenuvõtjale. Kui eesmärgiks seatud summat kokku ei tule, saavad investorid raha tagasi.
Investoritele pakutakse keskmiselt 10–12% aastatootlust, minimaalne investeering on 50 eurot. Investeeringu pikkus võib olla 6 kuud kuni 5 aastat, keskmiselt 2 aastat. Laenuvõtjale on laenu aastaintress keskmiselt 15% kandis.
EstateGuru investorite seas jagunevad eraisikutest ja äriühingutest investorid pooleks.
Paberitöö olgu valmis
Hetkel kuum
Arendusprojekt, millele Crowdestate'ist ühisrahastuse kaudu kapitali kaasata tahetakse, peaks olema sellises faasis, et detailplaneering on kinnitatud, eskiisprojektid olemas ja ehituslubagi käes või kuu-paari jooksul käeulatuses. „Investorid tahavad ju teada, millal nad oma raha tagasi saavad. Kuid Tallinnas valitseb planeerimisprotsessis kaos, üks mu tuttav teeb juba kümnendat aastat Kalarannas detailplaneeringut,“ viitab Linnupõld põhjusele, mis peab arendusprojekt rahaküsimiseks just sellises faasis olema.
Teine Eestis tegutsev ühisrahastuse platvorm, EstateGuru, tegutseb Crowdestate'iga laias laastus samal põhimõttel – viiakse kokku laenuandjad ning laenuvõtjad, et pakkuda arendusteks laenuvõimalusi ja inimestele turvalist investeerimisvõimalust. Erinevus Crowdestate'iga peitub selles, et EstateGuru annab arendajatele laenu kinnisvara tagatisel.
Ettevõte juhataja Marek Pärtel mainib, et laenu antakse nii kinnisvara arenduseks kui ka olemasoleva rahavooga objektidele, kuhu on finantseeringut. „Näiteks võib olla töös väikeseid arendusprojekte, mida on vaja enne rendile andmist väärtustada. Siis saab ühisrahastusest kinnisvara tagatisel kuni kaheks aastaks laenu, mida hiljem on võimalik vajadusel igal ajal pangalaenuga refinantseerida,“ selgitab Pärtel.
Kui Crowdestate'i kliendid on ühisrahastust kasutanud lisaks pangalaenule, siis EstateGuru laenusoovijad ei ole pangast laenu juurde võtnud. Ka summad on EstateGurus olnud tunduvalt väiksemad. Pärteli sõnul on neil aga praegu töös mitu projekti, mille laenuvajadus on 350 000 eurot ehk võrreldes senistega tunduvalt suurem ning selle puhul kaalutakse varianti kasutada ankurrinvestorit, kes suurema osa rahavajadusest rahuldaks ning ühisrahastuse platvormile läheks üles 100 000–150 000 eurot. „Meie lähenemine on paindlik,“ rõhutab Pärtel.
Praegu on EstateGuru kaudu rahastatud kolm arendust ning tulevikuplaanides on Pärteli sõnul ka eraisikutele hüpoteegiga tagatud laenude pakkumine, seejuures senistest hüpoteeklaenu kontoritest soodsama intressiga.
Autor: Heli Lehtsaar, Kinnisvara toimetaja
Hetkel kuum
Investeerimiseksperiment
Investor Toomase kommentaar
Podcastid
Enimloetud
5
Viimased uudised
Tagasi Äripäeva esilehele