22. september 2015
Jaga lugu:

Vaid iga kolmas ehitus valmib tähtajaks

Ramest Ehituse juhatuse liikme Antti Rammi sõnul võib ehitus pikemale venida, kui kehva tööd tuleb hakata ringi tegema.   Foto: Ander Adamson

KPMG tehtud rahvusvahelise uuringu põhjal valmib vaid kolmandik ehitistest tähtaegselt ja püsib eelarves.

Kas ehitusettevõtja sõna peab, selgub enamasti koostöö käigus, kuid niisama suure kaaluga on ka tellijapoolne lubadustest kinnipidamine.

ASi Lemminkäinen Eesti juhatuse esimehe Sven Pertensi sõnul saab edukas ehitus alguse korralikust projektist. “Projekteerimistööde pealt kokku hoidmine põhjustab tööde teostamise ajal suurusjärgu võrra, mõnikord suuremaidki kulutusi, kannab neid siis tellija või ehitaja või mõlemad pooled,” märkis ta.

Lisaks kulub Pertensi sõnul puudulikust tehnilisest projektist tingitud probleemide lahendamisele aega, mida saaks kasutada ehitamiseks. “Ka hea projekti korral annab nii mõndagi viltu minna, sest kõiki asjaolusid, näiteks seda, mis kaevamisel maa seest välja tuleb või millal lumi püsivalt maha sajab, ette näha ei suudeta.

Kuid viltuminemise tõenäosus on hea projekti korral siiski kordades väiksem,” ütles Pertens. Hinnanguliselt pooled või rohkemgi ehitusaegsetest probleemidest on seotud tehnilise projektiga.

Pertensi sõnul selgub siiski igal ehitusobjektil töö käigus asjaolusid, millega ei osatud või ei saanud lepingu sõlmimisel arvestada. “Sõltub ilmnenud probleemist, kas selle lahendamine on võimalik etteantud tähtaja raames või mitte,” lausus ta.Kõik ei sõltu üksnes ehitajast

ASi Oma Ehitaja juhatuse esimehe Kaido Fridolini sõnul võib ehituse hilinemisel  olla mitmeid põhjuseid, kaugeltki mitte alati pole hilinemine seotud ehitajate tegevusega. “Kõige olulisem ehituse tähtaegset valmimist mõjutav tööriist on kavandamine, et läbimõeldud tegevused toimuksid õiges järjekorras, ning piisava ressursi planeerimine selleks. Protsess algab tellija lähteülesandest ja selle alusel koostatud projektist,” rääkis ta.

Ehitustegevus toimub Fridolini kinnitusel üksnes projekti alusel ning ilma joonisteta ehitada ei saa. “Selge on see, et muutused tellija soovides ning lähteülesandes põhjustavad ümberprojekteerimist, mis on aeganõudev protsess. Kui muudatused tulevad ehitusprotsessi ajal, siis on ümbertegemiste ajakulu veelgi suurem ning lõpptähtaeg peab pikenema,” jätkas ta.

Lisaks mõjutavad ehituse kulgemise kiirust vigadeta projektdokumentatsioon ning usaldusväärne ehitaja. “Kõik olulised lülid ehitise arengu erinevates faasides tellija-projekteerija-ehitaja peavad oma tegevused põhjalikult läbi mõtlema ning vormistama ka usutavad ajagraafikud.

Täites kõikide osapoolte poolt ajagraafikutes fikseeritud ülesandeid tähtaegselt, peaks ehitis ka tähtaegselt valmima,” täheldas Fridolin. Võtmeroll selles on erinevate partnerite vahelisel koostööl.

Fridolini sõnul pole ehitusprotsessi õnnestumises sugugi mitte vähem tähtis tellija konkreetne lähteülesanne ning selle paikapidavus. “Vigadeta projekti alusel ehitades ei tohiks esineda ka vigu ja kuluda lisaaega nende likvideerimiseks,” sõnas ta.

Arendajate sõnul mahub vaid 31 protsenti projektidest enam-vähem planeeritud eelarvesse ning 25 protsendi valmimistähtaeg ei nihku oluliselt.

Tellijatest 69% peab ehitustööde venimisel süüdlaseks ehitajat

Tellijatest 82% soovib järgmisel viiel aastal näha suuremat koostööd töövõtjatega. Vaid kolmandik tellijatest märgib, et neil on suur usaldus töövõtjate vastu.

Ehitustööde lõpule viimisel tekkivate probleemide põhjuseks on 69 protsendi arvates puudused ehitusettevõtete poolel.

Kapitalimahukate ehitusprojektide tellijad käivad läbi põhjaliku planeerimis- ja kooskõlastusprotsessi: 84 protsenti vastanutest märgib, et projektide hindamisel teevad nad eelnevalt nii finants- kui ka riskianalüüsi, ja 74 protsenti nõuab enne käivitamist formaalset projekti teostamise analüüsi.

Tellijate sõnul on 58 protsendi ulatuses tegu fikseeritud hinnaga lepingutega ning ehituskonkursse korraldab 72 protsenti tellijatest.

Arendajad toovad esile tööjõuprobleeme: 44 protsenti tunnistab, et oskustöölisi on raske leida, ning 45 protsenti toob esile projekteerijate ja projektijuhtide puuduse.

KPMG Internationali uuringule vastas 2014. aasta lõpul 109 tippjuhti, kes esindavad ettevõtteid, mis viivad ellu kapitalimahukaid ehitusprojekte üle maailma.

Allikas: KPMg uuring

Vildakas ajagraafik

OÜ Astlanda Ehitus juhatuse esimehe ja ehitusdivisjoni direktori Kaupo Kolsari sõnul põhjustab enim tõrkeid ehituse algusest peale vildakas ja ebareaalne ajagraafik. Ka ei arvesta algselt loodud graafikud pahatihti tehnoloogiliste pauside ning klimaatiliste iseärasustega, tõdes Kolsar.

Ehitustegevus on Kolsari sõnul igal objektil suhteliselt ainulaadne ettevõtmine. Ehkki esmapilgul võib ehitus tunduda sarnane mõne eelmise tööga ning pakutakse välja sama graafik, võib erinevus olla suur.

Suure kaaluga mõjutaja on näiteks sesoonsus

“Suvel on näiteks üldehituse ning viimistluse tööjõuga pidevalt probleemid, sest sel ajal aktiveerub erasektori tellija, kes on valmis maksma veel mustalt ning meelitab ehitajaid lisateenistust saama. See põhjustab põhikohal tööviljakuse vähenemise või suisa pausi,” selgitas Kolsar, kelle sõnul on väga oluline põhjus ka oma võimete või oskuste ülehindamine.

ASi Ehitustrust juhatuse esimehe Kaido Somelari sõnul oleneb palju ehitaja mentaliteedist. “Paljudel on kombeks lasta ehitusel isevoolu teed kulgeda ja pärast arutada, kes mida tegemata jättis. Mul on selles osas selge arusaam, meie töötame lahendusele orienteeritult ja koostöös tellijaga,” märkis ta.

Somelari sõnutsi on äriplaanid enamjaolt õhukesed ja tellijad otsivad veel ehituse käigus parimat lahendust. “Tihti jäädakse nii otsustega hiljaks, tekib tähtajas muudatus ja pärast targutatakse ja jagatakse omavahel õpetussõnu,” rääkis ta oma kogemusest.

Somelar on seisukohal, et oluline on aru saada, mis on tellijale esmatähtis – raha, tähtaeg või kvaliteet – ja sellest lähtuvalt ka tellijat töö käigus toetada. “Aus on tellijale öelda, missuguse ajani ja mahuni ta saab muudatusi teha nii, et kokkulepped ei muutu. Ja sellest edasi algab kokkuleppe koht,” märkis ta.

Enamlevinud tegurid, mis objekti tähtaegset valmimist takistavad

Ebareaalne lõpptähtaeg

Ehitamiseks ebasobivad ilmastikuolud

Tehnilise projekti ebapiisav kvaliteet, puudused ja vead projektis

Ehitusaegsed lisatööd ja projektimuudatused

Töövõtja ebapiisav kvalifikatsioon, tehniline võimekus

Tellija probleemid objekti rahastamisega

Tööde kvaliteedi või tööde mahu teemalised vaidlused

Tellija või ehitusjärelevalve ebapiisav kompetents, viivitamine otsuste tegemisel

Ettenägematud asjaolud ja vääramatu jõud (force majeure)

Allikas: Lemminkäinen Eesti juht Sven Pertens

Ümbertegemine kulutab väärtuslikku ­aega

OÜ Ramest Ehitus juhatuse liikme Antti Rammi sõnul sõltub palju tellijast ja sellest, kas tellija on enda jaoks selgeks teinud, mida soovitakse. “Palju on olukordi, kui korralik projekt on olemas, aga ehitustööde kestel tulevad uued ideed ja projektimuudatused,” märkis ta.

Ta tõi näite kortermajade ehitamisest, kui korterid on enne maja valmimist välja müüdud, antakse paljudel juhtudel omanikele võimalus ruumide kujundamisel kaasa rääkida, mis võib mõnedel juhtudel tuua ka mahukaid ümberkorraldusi.

Tähtaegset valmimist mõjutavad Rammi sõnul veel paljud tegurid, nagu näiteks tellija ja töövõtja koostöö, tellija ja peatöövõtja maksekäitumine, projekt, töötajate professionaalsus, ilm jne.

Rammi sõnul on oluliseks teguriks ka kvalifitseeritud tööjõu puudus. “Ehitusturul on palju ehitajaid, kes arvavad, et nad on ehitajad, kuid tegelikkuses nende kvaliteet ja ehitusteadmised annavad soovida. Sellega võib kaasneda ebakvaliteetsete tööde ümbertegemine, mis mõjub samuti ehitise valmimisajale,” märkis ta.

Ehitajale esitatakse tähtaeg stiilis võta või jäta

ASi Nordecon juhatuse esimehe Jaano Vingi sõnul tähtaegade nihkumine ehitustel on teema, millega osapooled aeg-ajalt ikka kokku puutuvad.

Tema sõnul on põhjuste loetelu, miks tööd võivad hilineda, väga pikk. Olulisematest toob ta välja tellija pealiskaudsuse ettevalmistustööde faasis, seda veel enne ehituslepingu sõlmimist. “See viib kiiremas korras probleemide hilisema kuhjumiseni töö ajal,” märkis Vink.Vingi hinnangul püstitatakse tänasel tellijate turul ehitajatele põhjendamatult lühikesi ja liiga optimistlikke ehitustäht­aegu stiilis võta või jäta.

Sagedased on ka ehitaja kogenematusest või vigadest tekkivad seisakud ja venimised lepingu täitmisel. “Tiht ilmuvad lepingu täitmise käigus ettenägematud asjaolud, mida ei olnud võimalik enne töödega alustamist ette näha,” selgitas ta.

Asjalik ajagraafik aitab vältida 80% probleemidest

Korraliku projekti olemasolu enam kui oluline, kui soovitakse hoida ehituse ajagraafik ja kulud kontrolli all. “Ehitusprotsess on juba oma olemuselt erinevate kerkivate probleemide lahendamise kunst, hea projekt aitab probleeme kõvasti vähendada, kuid absoluutselt kõike ei suuda ette näha ka kõige geniaalsem projekteerija,” sõnas ta.

Kui püüda hinnata proportsioone, julgeb Vink väita, et täpse eeltöö ja kvaliteetse planeerimise korral õnnestub targal tellijal mõistliku ajagraafikut kavandades vältida 80% ehituse ajal kerkida võivatest probleemidest.

Autor: Kairi Oja, kaasautor

Vaata seoseid nende isikute ja firmadega:
Jaga lugu:
Hetkel kuum