Omanike isetegevus kahjustab tervet ühistut

Korteriühistute liidu juhi Urmas Mardi sõnul peaks korteriühistu juhtkonnal olema täisülevaade korteriomanike heaoluga seotud muredest ja nende lahendamiseks vajalikest töödest ja kulutustest.  Foto: Andras Kralla

Mõni aasta tagasi võttis Raua tänava 29 korteriühistus üks korteriomanik nõuks vahetada osaliselt välja maja katuse. Eeskujuliku elaniku teenetemärk jäi hakkajal kodanikul siiski saamata ja juhtum päädis protsessiga riigikohtus.

Mõni aasta enne seda lõppenud remont oli osutunud ebakvaliteetseks ning katuse oli ka ekspert varisemisohtlikuks tunnistanud. Ometi lõppes elaniku algatus osa katust välja vahetada protsessiga riigikohtus, kus vaieldi ehitustasu hüvitamise pärast, kirjutab 7. märtsi Äripäev kinnisvara rubriigis.

Kuigi omanik oli enne katuseremonti kokku kutsunud ka korteriomanike koosoleku, jätsid teised omanikud sinna ilmumata. Lisaks kokkuleppele teiste korteriomanikega puudus ka ehitusluba. Töö ära teinud omanik otsustas enda ehituskulud hüvitada järgnevate kuude kommunaalarveid mitte tasudes. Setõttu kaebas ühistu korteriomaniku kohtusse.

Lõplik kohtulahend ühistu kaebust ei rahuldanud ja nii tuli katuseremondi kulud hüvitada ka teistel ühistu liikmetel. Kuigi maja sai uue ja kvaliteetse katuse, oli selle hinnaks lisaks materjali- ja töökuludele ka kohtutasud, juriidilistesse vaidlustesse maetud aeg ning suhete jahenemine majaelanike vahel.

Riketest on kohustus teavitada

Hoidmaks ära selliseid olukordi ja nendega kaasnevaid aastatepikkusi ja kulukaid juriidilisi vaidlusi, soovitab korteriühistute liidu esimees Urmas Mardi, et iga korteriühistu juhtkonnal peaks olema ülevaade korteriomanike muredest ja nende lahendamiseks vajalikest töödest ning kulutustest. Teisiti öeldes peab korteriomanik võtma senisest suurema vastutuse ning teavitama ühistut oma eluaseme probleemidest. Ühistu omakorda peab tagama nende ilmingute likvideerimise, olgu siis tegu ebapiisava ventilatsiooni, hallitusega majas või läbilaskva katusega.

"Minu mõte on see, et mingil juhul ei tekiks olukorda, kus korteriomanik, selle asemel et ühistut informeerida näiteks ebapiisavast ventilatsioonist või niiskust läbilaskvast laest, asub ise ehitama ja sellega väljub kogu ehitustegevus ühistu kontrolli alt," sõnas Mardi. "Või teine variant, et omanik küll teavitab ühistut, kuid viimane jätab selle korteriomaniku eramureks ja seetõttu on omanik sunnitud ehituse omaalgatuslikult läbi viima,” lisas ta. 

Kuidas saada lahti hallitusest?

Hallitus on korterelamutes levinud probleem, millel võib olla kaks põhjust.

Juhul kui korteris on ventilatsioon kinni pandud ja on paigaldatud plastikaknad, millel pole ventilatsiooniriba, on hallituse põhjustaja korteriomanik. Sel juhul on soovitatav elanikul avada ventilatsioonivõimalused, mis on olemas maja algprojektis. Vannitoa ukse ette tuleks jätta avaus ja kõik kinni pandud ventilatsioonišahtid lahti teha.

Teisel juhul on hallitus põhjustatud suurte paneelmajade hoonevuukidest tekkinud külmasildadest. Näiteks on levinud juhtumid, kus hoone katus on küll soojustatud, kuid ülejäänud hoone mitte. Sel juhul tuleks lahtised vuugid soojustada ja kinni panna. Ideaalis tuleks soojustada kogu maja ja hoolitseda ka ventilatsiooni eest.

Reeglina tekib hallitus korteris, kus on väga palav. Korteris, kus temperatuur on tavapärasest madalam, hallitust peaaegu ei näegi.

Need probleemid on sagedased enne 1970. aastat ehitatud Hruštšovka-tüüpi väikepaneelelamutes ja suurpaneelelamutes, mis on ehitatud alates 1972. aastast.

Õhu liikumise tagamiseks kortermajades on parim ehitada õhutagastusega ventilatsioon, mis on küll märgatvalt kulukam, kuid tulemus on see-eest tasemel. Selle ventilatsioonilahenduse kasuks otsustanud majad saavad KredExilt 25-30 protsenti rahast tagasi.

Allikas: Sirje Igalaan 

Lõhe süveneb

Omanike keskliidu juhatuse liige Andry Krass tõdes, et lõhe omanike ja ühistute vahel süveneb. Ühest küljest on korteriomanikel välja võideldud seaduslik õigus ehitada. Seaduse järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel.

Krassi sõnul tuleb aga selle sätte juures arvestada riigikohtu seisukohaga, mis on märkinud, et korteriomaniku remondi hüvitamisnõudele peab üldjuhul eelnema täiendav kohustuse täitmise nõue, koos mõistliku tähtaja määramisega. "Vaid nende eelduste täitmise korral saab korteriomanik nõuda korteriühistult kulutuste hüvitamist,“ märkis Krass.

Abiks hoone projektid

See, kas edasine ehitus on omaniku isiklik mure või peab selle eest vastutama ühistu, sõltub juba sellest, kas tegu on isikliku või kaasomandiga. "Kaasomandi piiritlemiseks on kõige lihtsam võtta ette hoone projektid. Kui ehitustegevuse põhjused on välja selgitatud, siis selle kõrvaldamiseks kuluv summa lähebki jaotamisele omanike vahel vastavalt mõttelise osa suurusele,” selgitas Krass.

Juhul, kui ehitus hõlmab kaasomandit ja teised korteriomanikud omaniku üleskutsele ei reageeri, jõustub korteriomandiseaduse osa, mis annab omanikule õiguse probleem iseseisvalt kõrvaldada ja hiljem ehituskulud ühistult sisse nõuda. 

Krassi hinnangul oleks ebaõiglane hakata omanike ja ühistute vahelist lõhet ületama seadust karmistades. Näiteks kaotades ära omaniku õiguse omaalgatuslikule ehitustegevusele, nagu ka õiguse nõuda selleks kulunud raha hüvitamist ühistult.

"Praeguste normide alusel vastutab ehitise korrasoleku eest esmajärjekorras ikkagi korteri omanik. Oleks äärmiselt ebaõiglane, kui korteriühistul oleks õigus valida, millises olukorras ta soovib korteriomanikuga ehitise korrasoleku vastutust jagada ja millises mitte,” märkis Krass.

Võrdne vastutus ei tähenda Krassi sõnul ühistule muud kui korterelamu korrapärast korrashoidu koostöös korteriomanikuga. "Ma ei pea korteriomaniku õiguste piiramist mõistlikuks, sest siis peaksime vähendama vastutasuks ka korteriomaniku vastutust, alandama ehitistele esitatavaid nõudeid, leppima halveneva keskkonna ja väheneva turvatundega,” sõnas Krass.

Korteriomaniku ja ühistu kohustused ning õigused:

Korteriomanikul on kohustus teavitada ühistut tema korteris ilmnevatest probleemidest.

Ühistul on kohustus omaniku teavitusele reageerida.

Ühistul on kohustus ehitustööde algatamiseks ja hüvitamiseks juhul, kui tegu on kaasomandiga  (kaasomandi piiritlemine toimub hoone projektide alusel).

Ühistu koosoleku mittekorraldamise või teiste elanike sinna mitteilmumise korral on omanikul õigus omaalgatuslikult ehitada.

Seaduse järgi on omanikul õigus kaasomandi ehitustöödele tehtud kulutused sisse nõuda tervelt ühistult, juhul kui sellele eelnes ühistu teavitamine korteri probleemidest koos nende likvideerimiseks määratud n-ö mõistliku tähtajaga.

Korteriomanikud takistavad ehitust

Põhja-Tallinnas tegutseva staažika ühistuhalduri Sirje Igalaane sõnul on korteriühistute põhimured puudulik soojustus, ebapiisav ventilatsioon ja läbilaskvad katused, mis omakorda põhjustavad majahallitust. Tema sõnul ei ole omanike ja ühistute lahkhelid tingitud mitte niivõrd puudulikust suhtlusest ja ühe või teise poole vastutustundetusest, vaid pigem ei jõuta üksmeelele ehituseks vajalike ressursside hankimises.

"Minu kogemuse põhjal on suurim mure korteriomanike usaldamatus pangalaenude vastu. Inimesed ise ei lase ehitustöid teha. Kõikidest probleemidest saaks kohe jagu, kui võtta pangast laen ja maja tervenisti soojustada ning ehitada korralik ventilatsioon,” rääkis Igalaan.

Paraku elanikud ei teadvusta, kui vähese raha eest saaks pangalaenu toel majas hädavajalikud tööd tehtud. Paljude omanike jaoks on laen ebausaldusväärne katteallikas ja nii eelistataksegi ehitust hüvitada omavahenditest.

"Ühe Sitsi tänava ühistu üldkoosolekul otsustasime, et võtame viieteistkümne aasta peale pangalaenu 245 000 eurot. Selle summa eest teeme korda maja katuse ja küttesüsteemi ning laseme ehitada uue fassaadi. Rahaliselt tähendab see igale korteriomanikule iga kuu 0,84 sendi suurust väljaminekut ruutmeetri pealt,” tõi Igalaan näite.

Paraku võitlevad majaelanikud agaralt ühistu otsuse vastu, sest laenukohustus tekitab ebakindlust või lihtsalt ei soovita tülikat lisakulu. Samas on korterid hallitanud ja katus laseb läbi, mis tähendab omakorda korteriühistule lisaväljaminekuid kindlustusjuhtumite hüvitamiseks.

"Kui ühistu ei ole suutnud korterisse normaalset mikrokliimat luua, on just tema selle eest vastutav,” nentis Igalaan. Olukorda aitaks parandada, kui tõsta korteriomanike teadlikkust ehituslahenduste suhtes ja vähendada valehirmu pangalaenu ees.

Korteriühistute liidu aastakokkuvõttest ilmneb, et ühistute üks peamisi murekohti on korteromanike ja ühistute vaheline jagelemine selle üle, kuidas hüvitada eluaseme korrashoiuks tehtud kulutused.

Selle põhjus on:puudulik infovahetus korteriomanike ja ülejäänud ühistu vahel,ühe või teise poole ükskõiksus probleemide suhtes,korteriomanike teadmatus või usaldamatus parimate makselahenduste suhtes,ebapraktiliste makselahenduste eelistamine.

Järelmaksu pakkujal kahtlane maine

Igalaane sõnul on kasutusel erinevad ehituse makselahendused, kuid reeglina on need võrreldes laenuvariandiga pikaldasemad ja märksa tülikamad. Näiteks ühistufondide puhul võtab ehitusrahade kogumine ja tööde lõpule viimine aastaid. "Ehitasime ühes hoones ümber küttesüsteemi ja aasta asemel kogusime selleks raha viis aastat. See ei ole praktiline. Kasulikum on hakata kütet kohe kasutama, mis jätaks ka kahjustuste likvideerimise kulutused ära,” tõi Igalaan näiteks.

Välistatud on ka ehitusfirmade pakutavad järelmaksuvõimalused, sest sellist makselahendust pakkuvad ettevõtted ei ole reeglina usaldusväärsed.

Uurides järelmaksu pakkuvate firmade tausta, selgub tema sõnul, et nende ehitustulemused on osutunud ebakvaliteetseks või on neil muid probleeme. Enamikel juhtudel ei leia järelmaksu pakkuvaid ehitusfirmasid ka majandustegevuse registrist.

Kahjustatud maine tõttu on sellistel ettevõtetel raske leida kliente ning ühe õlekõrrena turul ellu jäämiseks pakutaksegi ehitust järelmaksuga. "Ka meie kasutasime varem järelmaksu võimalust, kuid õnneks pole meil sellist juhust olnud, et töö kvaliteet oleks kannatanud. Samas tean, et praegusel ajal vaevavad firmasid erinevad hädad ja vastav teave on kättesaadav ka internetis,” sõnas Igalaan.

Ekspertiisi eest hoolitseb ühistu

Korteris ilmnevate rikete ja probleemide kohta tuleks Igalaane sõnul omanikul ühistut kohe teavitada, et see saaks tellida ehitusekspertiisi pädevalt firmalt ning lasta ehitusinseneridel kindlaks teha probleemi olemuse. Vajadusel paigaldatakse näiteks hoonesse niiskusemõõtjad või vaadatakse üle korteri ventilatsioonisüsteem, kuna harvad pole juhtumid, kus remondi käigus on ventilatsiooniavad sootuks kinni pandud.

Seejärel teeb korteriühistu hinnapakkumised ehitusfirmadele, kes probleemiga edasi tegelevad. "Ehitustööde puhul on harjumuspäraseks saanud, et korteriühistu võtab hinnapakkumise vähemalt kolmelt ehitusfirmalt. Samas võib juhtuda, et õiget hinnapakkumist on väga raske saada ja kirju tuleb välja saata kümneid, enne kui sobiva teenusepakkuja leiame. Suurema töömahu puhul on valik kergem,” rääkis Igalaan.

Hetkel kuum