Stiilinäide bürokraatidega suhtlemisest

Kinnisvarafirmade liit ei ole rahul olukorraga, kus Tallinna linnas tuleb alates uue ehitusloa jõustumisest ehituslubasid oodata varasemaga võrreldes 3-6 kuud kauem. Avaldame pöördumise täies mahus.

17. märts 2017

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) on mittetulundusühing, mille eesmärgiks on kinnisvaravaldkonnaga seotud tegevuse arendamine ja oma liikmete huvide esindamine ning kaitse nii sise- kui välisturul.

EKFL pöördub oma liikmete õiguste ja huvide kaitse ning Eesti kinnisvaraettevõtluskeskkonna paremaks muutmise eesmärgil Teie poole järgnevas:

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) põhimääruse § 5 järgi on ameti tegevusvaldkonnaks Tallinna linna jätkusuutliku ja harmoonilise arengu kavandamine, arvestades olemasoleva linnakeskkonna väärtusi ning luues eeldused kultuurilise, sotsiaalse, majandusliku ja looduskeskkonna pikaajaliseks, sidusaks ja kooskõlaliseks arenguks. Vastavalt TLPA põhimääruse § 6 lg 1 p-le 7 kuulub TLPA ülesannete hulka muu hulgas ehitusvaldkonna loamenetluste korraldamine.EhS § 42 lg 5 ja Tallinna linna ehitusmääruse § 40 lg 5 järgi annab TLPA ehitusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele. Tegemist on tähtajaga, mille jooksul tuleb ehitusloa taotlus läbi vaadata ning otsustada ehitusloa andmine. Sealjuures hõlmab ehitusloa taotluse menetlemise tähtaeg EhS § 40 lg-s 5 ettenähtud kümnepäevast tähtaega vajalike kooskõlastuste ja arvamuste küsimiseks ning andmiseks. Juhul, kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei keeldu kümne päeva jooksul ehitusloa eelnõu saamisest arvates kooskõlastamisest või arvamuse avaldamisest ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse vastavalt EhS § 42 lg-s 9 sätestatule ehitusloa eelnõu vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi arvamust avaldada.Ehitusseadustik ega muud õigusaktid ei näe ette võimalust pikendada ehitusloa taotluse lahendamiseks ettenähtud 30-päevast tähtaega. Samuti ei ole kõnealuse tähtaja näol tegemist haldusorgani enda määratud menetlustähtajaga, mida oleks haldusorganil võimalik HMS § 33 lg 5 alusel omal algatusel pikendada. Haldussuutmatus, eelkõige haldusorgani läbimõtlemata töökorraldus ja ebavajalikest formaalsustest tingitud tõrked, ehitusloamenetluse viibimist ei õigusta.Haldusorganile asja lahendamiseks ettenähtud tähtaeg peatub erandlikult juhul, kui taotluses esinevad puudused ning haldusorgan annab HMS § 15 lg 2 alusel taotlejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kuivõrd ehitusloa menetlus pikeneb puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaja võrra, tuleb haldusorganil tähtaja määramisel lähtuda mõistlikkusest ning puuduste arvust ja olemusest. Tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks tuleb määrata esimesel võimalusel. Menetluse läbiviimine seaduses sätestatud tähtaja ehk 30 päeva jooksul taotluse esitamisest arvates peab olema taotlust menetleva haldusorgani eesmärgiks. Haldusorgan peab tegutsema eesmärgi saavutamist soodustaval viisil ning vältima ehitusloa menetluse põhjendamatut viibimist.Tänane praktika näitab, et TLPA ei ole ehitusloa taotluste lahendamisel suuteline järgima selleks seaduses ettenähtud tähtaegu ega viima haldusmenetlust läbi selliselt, et see vastaks seadusest tulenevatele nõuetele. Valdava osa ehitusloa taotluste lahendamiseks kulub rohkem kui 30 päeva, olgugi, et seadusandja poolt kehtestatud 30-päevane tähtaeg peaks üldjuhul olema maksimaalne tähtaeg, mille jooksul otsus taotluse rahuldamise kohta vastu võetakse. HMS § 15 lg-st 2 tuleneva võimalusega pikendada menetlust taotluses esinevate puuduste kõrvaldamise tähtaja andmiseks kompenseeritakse haldusorgani enda suutmatust ehitusloa menetlus tähtaegselt läbi viia. Praktikas määratakse puuduste kõrvaldamise tähtaegu korduvalt, tihtipeale vahetult enne 30-päevase tähtaja möödumist ning ilma, et seda õigustaksid mingisugused mõjuvad põhjused. Samuti ei ole antavate tähtaegade pikkus kooskõlas paranduste tegemise reaalse ajakuluga. Tänane TLPA ehitusloamenetluste läbiviimise praktika ei ole kooskõlas kehtiva õigusega.Ehitusloa menetluse viibimine tähendab ehitusloa taotleja jaoks tema õiguste ja vabaduste piiramist. Ehitusloa saamine on ehitustegevusega alustamise eelduseks ning sel ajal, kui haldusorgan ehitusloa taotlust menetleb, ei ole taotlejal võimalik koostatud ehitusprojekti alusel ehitama hakata ega oma ärilisi plaane teostada. Tulevase arendus- ja ehitustegevuse planeerimine eeldab märkimisväärsete kulutuste tegemist ning paljude erinevat tüüpi kokkulepete sõlmimist. Juba ehitusloa taotlemisega kaasnevad suured kulutused, kuivõrd seaduse nõuetele vastava ehitusprojekti koostamine on ehitusloa taotluse esitamise eelduseks. Ehitusloa saamisele järgneva ehitustegevuse planeerimine algab pikka aega enne ehitusloa taotluse esitamist. See hõlmab kokkulepete sõlmimist erinevate ehitusvaldkonnas tegutsevate ettevõtetega, alltöövõtjate ja töötajatega. Mida suurem on kavandatav projekt, seda tõenäolisemalt tuleb leida projektile finantseerijad. Sõlmitavate kokkulepete tingimuste määratlemisel lähtutakse muu hulgas ehitusloa saamise eeldatavast tähtajast, millega seotakse osapoolte kohustused. Õigussuhtest tulenevate kohustuste rikkumine võib kaasa tuua ulatuslikud kahju hüvitamise nõuded, leppetrahvide tasumise kohustuse, rääkimata potentsiaalsest koostöösuhete lõppemisest. Ehitustegevust toimetatakse rangelt eelarve järgi. Igasugune ettenägematu viivitus, sealhulgas ehitusloa menetluse venimine, toob kaasa olulise eelarvevälise lisakulu. Ehitusloa taotluse lahendamise viibimine riivab taotleja PS §-s 31 sätestatud ettevõtlusvabadust.Õiguskindluse ja õigusselguse põhimõtetest tulenevalt on ehitusloa taotlejal õigus eeldada, et haldusorgan on suuteline ehitusloa taotluse seaduses sätestatud tähtaja ehk 30 päeva jooksul läbi vaatama ja lahendama. Samuti on taotlejal HMS § 5 lg-st 2 tulenevalt õigus efektiivselt ja kiirelt läbiviidavale haldusmenetlusele, milles välditakse üleliigsete kulutuste, ebameeldivuste ja kahju tekitamist taotlejale.Uue, 01. juulil 2015.a jõustunud ehitusseadustiku eelnõu algses versioonis nähti ehitusloa andmise tähtajana ette 20 päeva. Avalike konsultatsioonide tulemusel pikendati huvigruppide arvamusele tuginevalt kõnealust tähtaega 30 päevani. Ehitusloa taotluse lahendamiseks peaks 30 päeva olema piisav aeg, kuivõrd lisaks tähtajale muudeti ka kooskõlastamise ja arvamuse andmise norme. (Seletuskiri ehitusseadustiku 555 SE eelnõu juurde. EhS § 42 lg 5, lk 80. Arvutivõrgus kättesaadav: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-897c-f9b761fb9b92/Ehitusseadustik/) Juhul, kui haldusorgani suutmatust menetleda ehitusloa taotlusi tähtaegselt ei saa kõrvaldada n-ö käepäraste meetmetega, sh töökorralduse efektiivsemaks muutmise ja bürokraatia vähendamisega, tuleb olemasolevale probleemile ning lahenduste leidmise vajalikkusele juhtida seadusandliku võimu tähelepanu. Vastasel juhul annab ehitusloa menetluse venimine aluse paljudele tulevastele kohtuvaidlustele, kuivõrd see on sisuliselt ainus viis, kuidas taotleja saab oma õigusi kaitsta. Pikad ja kulukad kohtuvaidlused ei ole kellegi objektiivselt mõistetavates huvides.

Kuivõrd TLPA põhimääruse § 4 lg 2 kohaselt on TLPA aruandekohustuslik Tallinna Linnavalitsuse ees, kes suunab ja koordineerib tema tegevust ning teostab tema üle seaduses sätestatud korras teenistuslikku järelevalvet, esitame käesolevaga üleskutse eeltoodud probleemidele, eelkõige just haldusorgani siseselt laiema tähelepanu juhtimiseks ning tekkinud probleemidele konstruktiivsete lahenduste leidmiseks.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit ootab Teie vastust meetmete kohta, mis radikaalselt parandaksid eeltoodud punktides kirjeldatud olukorda, mis EKFL liikmetele ja ka teistele kinnisvaraarendajatele toob täna otsest kahju ja on seega ka täiesti vastuvõetamatu.

Lugupidamisega

Tõnis Rüütel

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor