Järgmine kriis võib valusalt tabada ühisrahastusplatvorme
Äsja Tallinnas Volta Loftide kortermajas puhkenud tulekahju, kus enam kui tuhande ühisrahastusinvestori jaoks realiseerus üks operatsiooniriskidest, peaks tõstatama diskussiooni, millega peab investor arvestama, kirjutab Tartu Ülikooli ärijuhtimise magistriõppe programmi vilistlane Anna Netšajeva.
Eestis peetakse kinnisvara turvaliseks ja inflatsioonikindlaks raha paigutamise võimaluseks, eriti madalate intressimäärade tingimustes. Vaadates, kui kiirelt märgitakse täis avatud investeerimisobjektid, võib algajal investeerimishuvilisel tekkida tunne, et tegemist on tõepoolest kui mitte päris riskivaba, siis vähemasti väga madala riskitasemega investeerimisvõimalusega.
Pärast 308 ühisrahastusplatvormidel Estateguru ja Crowdestate rahastatud ja lõpuleviidud projekti analüüsimist ja turuekspertidega tehtud intervjuusid selgub, et kuigi tegu võib olla portfelli tasakaalustava investeeringuga, tasub investoritel riski rohkem teadvustada, sest järgmine majanduskriis võib valusalt tabada just ühisrahastusplatvorme.
Mis muudab investeerimise laenupõhiselt ühisrahastatud kinnisvarasse niivõrd populaarseks? Võimalus alustada väikese summaga ja lubatud suur tootlus, mis on pealegi enamasti fikseeritud.
Võib arvata, et kinnisvara kui turvalise investeerimisobjekti kuvand on kandunud üle ka laenupõhiselt ühisrahastatud kinnisvarainvesteeringutele ja tundub, et investorid ei mõista hästi neid riske, mis kaasnevad seda tüüpi investeeringuga. Saab ju tõmmata paralleele ühisrahastamise ja rämpsvõlakirjade vahele, mis muutuvad populaarseks finantsinstrumendiks just majanduse kasvufaasis. Siiani on ju paljud kinnisvara investeerimisprojektid viidud edukalt lõpuni. Mis saab aga siis, kui olukord majanduses peaks muutuma ja hinnad kinnisvaraturul langema?
Oluline on mõista, kas investeerimisobjekt suudab tagada rahavood, millest õigel ajal tasutakse võetud kohustused ja tagatakse seega lubatud tootlus. Samuti on vaja pöörata tähelepanu tagatisele (kui see on üldse olemas) ja tagatisvara aluseks olevale kinnisvarale, seda näiteks just likviidsuse osas. Kuna ühisrahastusel põhinevad kinnisvarainvesteeringud pole veel majanduslangust läbi elanud, siis on ka vara midagi väita nende vastupidavusest majanduskriisidele. Üldiselt peetakse ühisrahastamist siiski riskantseks investeeringuks, see peegeldub ka kõrges lubatud tootluses.
Peamised riskid: välk lööb korralikult
Investor peaks mõistma, et kuigi riskid ja riskitase sõltuvad suuresti investeerimisobjektist, kantakse riskid üle investorile – kellel võib ebaõnnestuda tulu teenimine investeeringult, halvemal juhul kaotab ta kogu investeeringu. Riskide mõistmisel on oluline saada aru, kui suur on riski realiseerumise tõenäosus ning kui suurt mõju avaldaks risk realiseerumisel investeeringule. Autori uuringust selgus, et ühisrahastatud kinnisvarainvesteeringutega seonduvad olulisemad riskid on:
tururisk,
regulatiivne risk,
likviidsus- ja krediidirisk,
ärimudelirisk ja operatsioonirisk.
Tururisk on investeerimise lahutamatu osa ja see ongi alus võimalusele teenida tulu investeeritud summalt. Likviidsusriski puhul mängib olulist rolli nii investeeringust väljumise kiirus kui ka investeerimisobjekti enda likviidsus ning tagatisvaraks oleva kinnisvara likviidsus, kui peaks tekkima selle müümise vajadus. Arvestama peab ka võimalusega, et rahastuse kaasaja vaidlustab tagatise müügi kohtus.
Krediidi- ehk vastaspoole makseriski olulisuse määrab paljuski see, kas ühisrahastuse kaudu kaasatud laen on tagamata või tagatud. Esimeste puhul tagatis puudub ja hinnatakse projekti ennast ning rahastuse taotleja krediidiajalugu. Teadagi on tagamata laenud ja kinnisvaraarendused riskantsemad ja see peegeldub lubatud tootluses, mis küündib 20%ni aastas.
Ärimudelirisk on oluline nii ühisrahastusplatvormi jätkusuutlikkuse seisukohast vaadates – autori uuritud ettevõtted-projektid on asutatud majanduse kasvufaasis ega ole rasket aega kogenud, samuti investeerimisobjekti enda seisukohast. Eelnimetatud riskide puhul on oluline just see, et investeerimisobjekt peab tagama rahavood, millest tasutakse võetud kohustus ja lubatud tootlus investorile.
Uuringust selgus, et väiksema realiseerumise tõenäosusega ja mõjuga riskideks hinnatakse viit tüüpi riske. Inflatsioonirisk ja intressimäärarisk on madal, kuna investeerimisperiood on lühike, seega inflatsiooni kõikumine ja muutused intressimäärades tõenäoliselt ei muutu nii palju, et see avaldaks olulist mõju investeeringule. Vähetõenäoliseks peetakse ka operatsiooniriski, kuid selle mõju on oluline.
Ülevaatlikuma pildi saab lugeja alljärgnevast maatriksist: Laenupõhiselt ühisrahastatud kinnisvaraga kaasnevad riskid Eestis
Liigne reguleerimine on kurjast
Eestis räägitakse palju ühisrahastuse kui valdkonna riikliku reguleerimise vajadusest, mis aitaks vähendada investorite jaoks ühisrahastuse valdkonnaga seonduvaid riske. Aga kas ühisrahastamise reguleerimine seadusega on vajalik, kas sellest oleks üldse kasu?
Turuosalised on siin eri arvamusel – mõned arvavad, et ühisrahastamise valdkond toimib niigi ja seadusega reguleerimine ei muuda eriti midagi, teised aga on arvamusel, et mõõdukas reguleerimine takistaks näiteks kapitalinõude kehtestamise ja juhtimisega seotud isikute pädevuse ning laitmatu maine kontrolli abil ebaausate ettevõtjate sisenemist ühisrahastuse turule.
Samuti arvatakse, et seaduse vastuvõtmine aitaks luua ühisrahastamisest turvalisema kuvandi – ikkagi reguleeritud valdkond.
Mõõdukas reguleerimine tuleb valdkonnale kasuks, tuues seeläbi selguse nii ühisrahastusettevõtete tegevusse kui ka rakendades investorkaitset. Liiga range reguleerimine võib aga peletada suuremat tootlust otsivaid investoreid teistesse veelgi riskantsematesse valdkondadesse, näiteks krüptoraha juurde.
Kokkuvõtteks võib öelda, et investeerimine laenupõhiselt ühisrahastatud kinnisvarasse aitab mitmekesistada investeerimisportfelli, teenida intressitulu kinnisvaraturul, võimaldab alustada väikeste summade kaupa ja kasutada ära diversifitseerimise võimalusi raha paigutamisega erinevatesse investeerimisobjektidesse. Samas tuleks investoritel meeles pidada, et vaatamata praegu kehtivale soodsale turuolukorrale pole tegemist riskivaba investeeringuga ning mõned riskid on väga tõenäolised ja mõju poolest tõsised.
Anna Netšajeva magistritööga „Laenupõhiselt ühisrahastatud kinnisvaraga kaasnevad investori riskid“ võib tutvuda Tartu Ülikooli elektroonilises hoidlas aadressil http://dspace.ut.ee